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Résidence étudiante, un produit à suivre de près

Résidence étudiante, un produit à suivre de près
Mars 2010
Le Particulier Immo n° 262, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Après avoir progressivement décliné, le marché de la résidence étudiante semble prêt à rebondir. Tous les paramètres sont réunis : une forte demande locative, un rendement attractif et une nouvelle fiscalité, très avantageuse. Investir dans ce produit n’est toutefois pas sans risque.

Un marché en plein essor

Faut-il y voir le signe précurseur d’un rebond sur le marché de la résidence étudiante en France ? Les investisseurs institutionnels étrangers, britanniques notamment, s’intéressent en tout cas de près à ce produit, et certains de leurs homologues hexagonaux commencent à faire de même. À l’heure où l’immobilier de bureau est à la peine, le logement étudiant leur apparaît en effet comme un produit particulièrement attractif : il répond à un besoin fort et constant, assez peu sensible à la conjoncture. « Ces fonds étrangers ont déjà investi le marché en Allemagne et en Espagne. Quand le contexte économique sera meilleur, ils interviendront sur le marché français », affirme Alexandre Chaussonnière, consultant immobilier au sein du groupe CB Richard Ellis, à l’initiative d’un récent rapport sur le logement étudiant en France. Gecina, l’une des principales sociétés foncières cotées (SIIC) ­françaises – à la tête d’un patrimoine de plus de 12 milliards d’euros essentiellement composé d’immeubles résidentiels et de bureaux à Paris et en région parisienne – s’est déjà positionnée sur ce secteur (voir l’interview p. 37). Et les plus importants bailleurs sociaux chercheraient à leur tour à renforcer leur présence sur ce marché, auquel l’État s’intéresse encore peu.
Les résidences pour étudiants sont aujourd’hui lancées au compte-gouttes par des promoteurs qui en assurent aussi parfois l’exploitation. Les grands noms du secteur opèrent chacun sous une marque, comme les Lauréades (Icade), Estudines (Réside Études), Studélites (BNP Paribas) ou encore Studéa (Lamy Résidences). La commercialisation des logements est relativement confidentielle, confiée pour l’essentiel à des opérateurs privés spécialisés, qui les vendent comme un produit de défiscalisation. Le marché est ainsi réservé en pratique à la clientèle des gestionnaires de patrimoine ou des banques privées. Il y a plusieurs explications à cette relative rareté des opérations nouvelles. Certaines sont structurelles – la rareté du foncier et la difficulté corrélative à proposer de bons emplacements –, d’autres conjoncturelles. La contraction du marché sous l’effet de la crise, bien sûr, mais aussi la remise en cause du statut du loueur en meublé professionnel (LMP) par la loi de finances pour 2009 ont ainsi eu pour conséquence de geler les projets. Les résidences étudiants sont en effet des résidences services ouvrant droit aux régimes du LMP et du loueur en meublé non professionnel (LMNP). La mise en place, quelques mois plus tard, du dispositif Censi-Bouvard (également appelé Scellier meublé), taillé sur le modèle du Scellier classique, a ouvert de nouvelles perspectives aux promoteurs… aussitôt hypothéquées, à leur grand dam, par une décision récente du Conseil d’État. La juridiction administrative a effectivement annulé, en juillet 2009, une disposition du décret du 17 mai 2006 qui les autorisait, par dérogation préfectorale, à ne produire que 5 % de logements accessibles aux personnes handicapées dans les résidences services. Conséquence : tous les logements d’une même résidence doivent désormais être conformes aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées. « Les logements étudiants de 18 ou 19 m² devraient, pour ­respecter ces normes, gagner 5 m² à l’unité. C’est techniquement réalisable, mais cela remet totalement en cause l’équilibre financier de l’opération », déplore Pierre Margeridon, président de la commission résidences services au sein de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC). Associations des droits des handicapés, gouvernement et promoteurs doivent se réunir prochainement pour essayer de trouver un terrain d’entente qui permettrait de débloquer les projets en cours en assouplissant les règles. La demande de la part des investisseurs pour un produit dont le ticket d’entrée avoisine les 100 000 à 120 000 euros est en effet pressante. Les besoins en logement des étudiants sont tout aussi urgents.

Un « gisement » important de locataires

Sur une population d’environ 2,3 millions d’étudiants, les deux tiers, soit 1,4 million, doivent se loger en dehors du foyer familial à la sortie du lycée. Or, la France souffre depuis toujours d’une forte carence de logements collectifs étudiants, publics comme privés. Le problème n’est pas nouveau, mais la population étudiante croissant, il prend de l’ampleur. « Dans les quinze plus grands pôles universitaires, seul un étudiant sur sept se voit proposer une chambre en résidence services, publique ou privée », souligne l’étude publiée par CB Richard Ellis. C’est à Paris que la pénurie est la plus criante : pour 280 400 étudiants environ, il n’y aurait que 29 400 lits disponibles dans l’une de ces résidences. En province, même constat. Toulouse, par exemple, recense 70 600 étudiants, mais seulement 11 900 lits, dont un tiers dans le parc de résidences privées. En tout et pour tout, la demande non satisfaite dans les quinze premières villes françaises atteindrait un peu plus de 840 000 lits. Le marché locatif classique peut, certes, prendre le relais, mais l’offre, là encore, n’est pas toujours adaptée, que ce soit en volumes, en terme de loyers ou de prestations fournies.

Un rendement performant

La rentabilité annuelle nette d’un investissement en résidence étudiante est comprise entre 4,1 et 5,2 %. Elle exprime le rapport entre le loyer hors taxe servi à l’investisseur et le montant de l’investissement hors taxe. Elle est nette de charges, du moins en ce qui concerne les charges courantes assumées par l’exploitant, les gros travaux revenant à l’investisseur. Elle est en revanche calculée avant imposition, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des loyers reçus de l’exploitant. L’investisseur doit, en outre, intégrer le paiement de la taxe foncière.
La rentabilité est, en principe, garantie par l’exploitant : il s’engage en effet, dans le bail commercial de neuf ans que l’investisseur lui consent au moment de l’acquisition à lui verser un loyer, selon une périodicité trimestrielle. Loyer revalorisé chaque année selon la variation de l’indice de référence, aujourd’hui plutôt l’indice de référence des loyers (IRL), mentionné au bail commercial.
Dans ce montage, qui fait de l’exploitant le locataire, et non l’étudiant occupant le logement, l’investisseur n’a pas de rapport avec ce dernier. à l’exploitant de prévenir et de traiter les éventuels impayés de l’étudiant occupant, de limiter la croissance des charges et ­d’assurer le remplissage de la résidence. Si par ailleurs son calcul initial, fondé sur le rapport entre le prix de vente et le bilan prévisionnel de l’immeuble (chiffre d’affaire, charges) est pertinent, l’exploitant n’aura aucun mal à verser le loyer promis à l’investisseur. D’autant moins que, dans l’équation, entre une variable primordiale : l’allocation logement. Elle permet à l’exploitant de servir à l’investisseur une bonne rentabilité tout en réclamant à l’étudiant un loyer supportable.
Prudence, toutefois : les loyers payés par les étudiants tendent à se rapprocher de ceux pratiqués dans le parc locatif classique. Aussi constate-t-on l’existence d’une prime à la surface : selon l’étude de CB Richard Ellis, lorsque le marché locatif local le permet, l’étudiant préférera, à loyer égal, se loger dans un logement plus grand dans le parc diffus (30 à 40 m²) que dans un logement de taille inférieure dans une résidence collective privée (studio de 20 m²). Aussi faut-il, avant d’investir, vérifier que la résidence étudiante ne sera pas trop sévèrement concurrencée, du fait des loyers pratiqués, par l’offre locative locale dans le secteur diffus.

Une fiscalité avantageuse

Outre la possibilité de récupérer la TVA au taux de 19,6 %, payée sur le prix d’acquisition du bien (elle est généralement déduite par le vendeur du prix d’acquisition), l’acheteur d’un logement en résidence étudiante – comme tout acheteur en résidence services – bénéficie en 2010 d’une réduction d’impôt de 25 % du montant investi. Un taux qui passera à 20 % en 2011 et 2012. Directement inspirée du dispositif Scellier, cette réduction d’impôt est calculée sur la base du prix hors taxe du bien, retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 euros. Elle permet à l’investisseur d’obtenir jusqu’à 75 000 euros d’économies d’impôt, à répartir sur neuf ans, soit 8 333 euros par an pendant neuf ans (voir simulation p. 39). Si l’impôt dû est insuffisant pour absorber le montant de la réduction d’impôt, l’excédent peut être reporté sur les six années suivantes.
Ce dispositif fiscal, surnommé Censi-Bouvard, présente quelques particularités, à l’avantage de l’investisseur en résidence services. Alors que la base de la réduction d’impôt est plafonnée, dans le Scellier classique, à 300 000 euros, quel que soit le montant de l’investissement, l’acquéreur d’un logement dans une résidence services peut procéder à des amortissements pour la fraction supérieure à ce montant – à la condition d’avoir opté pour le régime réel d’imposition. De plus, et cet élément est important, il n’est pas, comme dans le Scellier classique, limité à un investissement par an. Au titre d’une même année d’imposition, plusieurs logements peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt, dès lors que sa base demeure limitée à 300 000 euros. Compte tenu du prix à l’unité d’un logement dans une résidence étudiante, bien inférieur à 300 000 euros, l’investisseur peut acquérir plus d’un logement tout en profitant au maximum de la réduction d’impôt. Enfin si, comme dans le Scellier classique, l’acheteur doit, en contrepartie de l’avantage fiscal, s’engager à louer le bien pendant neuf ans, il n’est en revanche limité par aucun plafond de loyer.

La contrainte du bail commercial

Les loyers sont en principe garantis puisque, via le bail commercial, le locataire de l’investisseur est l’exploitant de la résidence, et c’est ce dernier qui assume les risques locatifs. Risques assez minimes, du reste, que les exploitants eux-mêmes estiment à moins de 2 % des baux, selon CB Richard Ellis. Les étudiants sont en effet, la plupart du temps, cautionnés par leurs parents et perçoivent des aides au logement (APL, ALS)*, versées directement au bailleur.
Les loyers sont donc en principe garantis pour toute la durée du bail. Encore faut-il que la santé financière de l’exploitant le lui permette. La multiplication des cas de défaillances constatée ces derniers temps sur le marché des résidences de tourisme – notamment celles situés en zone de revitalisation rurale – a montré la réalité du risque, avec les conséquences que l’on sait pour le propriétaire : non-versement des loyers, difficultés, voire impossibilité de faire face au remboursement du prêt et, à terme, remise en cause de l’avantage fiscal… La loi de finances pour 2010 a certes introduit dans le Code général des impôts quelques mesures d’assouplissement pour éviter cette issue fatale, accordant notamment un délai de douze mois au propriétaire pour retrouver un exploitant solvable. Mais douze mois, c’est encore court, même s’il s’agit d’une amélioration par rapport à la situation antérieure, où la seule rupture de l’engagement, ne serait-ce que pour un mois, suffisait à faire encourir à l’investisseur un redressement fiscal.
En tout état de cause, une telle situation remet en question l’équilibre économique de l’opération : le repreneur, qu’il ait été trouvé par les copropriétaires ou nommé par le juge liquidateur, révisera à la baisse le montant du loyer promis, diminuant le rendement d’autant.
À ce jour, l’on ne compte pas de ­faillites en série dans le milieu de la résidence étudiante. À Avignon, toutefois, l’exploitant d’une résidence s’est trouvé incapable de louer la deuxième tranche de l’opération projetée, parce que les loyers réclamés aux locataires étaient trop élevés pour le marché local… Les cas sont isolés, mais ils sont la preuve que des déconvenues financières sont toujours possibles, d’autant plus lorsque le contexte fiscal est très favorable.

Un investissement peu liquide

Le logement en résidences étudiantes a tendance à être un bien peu liquide à l’issue de la période d’engagement de location. D’abord, parce que le deuxième acquéreur ne bénéficie plus de l’avantage fiscal et de l’économie de TVA qui font l’attrait de ce produit. Le vendeur subira en outre, s’il trouve un acquéreur, une décote par rapport au prix de son achat neuf d’autant que, au bout de dix ans, l’immeuble aura vieilli et devra être rénové, nécessitant parfois de gros travaux. De ce point de vue, gérer une résidence représente parfois un vrai défi : elle peut regrouper jusqu’à 200 occupants, soit autant de copropriétaires peu enclins à réaliser des travaux de rénovation pourtant opportuns, car ils n’encaissent plus d’économie d’impôt. Le danger est alors de voir le niveau de prestations diminuer, ainsi que le standing de la résidence, rendant plus difficile son remplissage. Ce qui constitue le premier pas vers des difficultés financières plus sérieuses.
Par ailleurs, la récupération de la TVA est accordée à l’investisseur au moment de l’acquisition à la condition – ce dont ne se vantent pas les commercialisateurs – qu’il conserve le bien dans son patrimoine durant vingt ans. Aussi, en cas de revente anticipée, devra-t-il restituer la TVA à l’administration, ce qui diminuera d’autant le bénéfice retiré de la vente.
Autre élément important minorant la liquidité du produit : au bout de neuf ans, l’investisseur est officiellement libéré de son engagement de louer le logement (engagement pris pour profiter de l’avantage fiscal). Il reste cependant lié à l’exploitant par le bail commercial. Il peut certes dénoncer ce dernier, mais seulement au prix d’une forte indemnité d’occupation (sauf si l’exploitant s’engage dès la conclusion du bail à renoncer à cette indemnité). Quoi qu’il en soit, la revente dépendra fortement de la qualité du bien. Un logement étudiant dans une résidence bien située et bien gérée se revend très facilement, assurent les exploitants, car la rentabilité reste à peu près constante. Un certain nombre d’entre eux ont d’ailleurs organisé un marché des logements étudiants d’occasion, avec listes d’attente.

Privilégier l’emplacement de la résidence

La clientèle étudiante prête à débourser 450 à 500 euros de loyer par mois charges comprises pour un studio en province, voire 700 à 1 000 euros en région parisienne, est très exigeante sur la qualité de l’emplacement de la résidence. L’implantation parfaite varie cependant d’une ville à l’autre. L’idéal est que la résidence, si elle n’est pas trop excentrée, soit située à proximité d’une ou de plusieurs facultés ou grandes écoles. Si, en revanche, les écoles et les résidences étudiantes sont excentrées, il est impératif qu’il y ait à proximité un moyen de transport en commun (tramway ou métro et non pas seulement bus) susceptible d’assurer rapidement, et en toute sécurité, les déplacements des étudiants, qui apprécient d’avoir facilement accès au centre-ville. Cette question de l’emplacement est capitale : une situation peu attractive est généralement à l’origine de la désaffection pour certaines résidences, soit parce que la ville d’implantation n’a pas un besoin locatif suffisant (ville étudiante trop modeste), soit parce que la résidence est trop éloignée des centres d’étude ou d’intérêt des étudiants. Promoteurs et exploitants ont beau connaître cette règle d’or, la tentation est grande, faute de foncier adapté, de monter des opérations ne répondant pas à ces exigences.
Investir dans les villes où s’ouvrent de nouvelles écoles, où se réinstallent des facultés, qui plus est dans des villes où l’offre locative de lits adaptés est nettement insuffisante est le gage d’un bon remplissage. CB Richard Ellis a ainsi développé une cotation des principales villes universitaires, afin de déterminer leur potentiel pour l’implantation de résidences collectives privées (voir carte p. 41). Cette cotation prend en compte plusieurs critères : l’évolution de la population étudiante, le nombre de lits existants dans des résidences privées et publiques et l’impact du plan Campus, destiné au développement du dispositif d’enseignement supérieur sur 2008-2012. Enfin, il faut se montrer strict sur la qualité du logement lui-même. Celui-ci ne doit pas être trop exigu. Les petites surfaces de 15 et 17 m2 trouvent difficilement preneur à la location. Il faut donc privilégier les chambres d’une vingtaine de mètres carrés.

Recourir à un exploitant expérimenté

La qualité de l’exploitant de la résidence est un élément primordial dans la réussite de l’investissement. Qui dit « mauvais » gestionnaire dit occupants mécontents et, à terme, un taux de vacance important. Toute la difficulté consiste à trier le bon grain de l’ivraie. La réputation et l’expérience des poids lourds sont évidemment un gage de sécurité : spécialistes de la résidence étudiante, ils ont fait leurs preuves de longue date et sont devenus leader sur ce marché.
Un indice fiable : il faut toujours se méfier d’un gestionnaire qui avance un taux de rentabilité trop beau pour être vrai. « Une rentabilité promise à 5 % impliquera nécessairement des loyers élevés – trop élevés – et donc un risque de mauvais remplissage de la résidence. Il est plus sûr de s’orienter vers des produits annonçant une rentabilité autour de 4 %, signe que les loyers réclamés sont raisonnables et correspondent au marché », insiste un gestionnaire de patrimoine. Dans la même logique, le prix de vente du logement doit être au juste prix. S’il est trop élevé, le promoteur exploitant sera tenté de majorer artificiellement le loyer de manière à pouvoir offrir une rentabilité attrayante.

Laurence Roy

* Pour le calcul des allocations logement, voir le site de la Caisse d’allocations familiales : www.caf.fr


Mots-clés :

DEFISCALISATION , ETUDIANT , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION MEUBLEE , REDUCTION D'IMPOT , RESIDENCE DE SERVICES , SCELLIER-BOUVARD




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