15/02/2010 - La garantie des risques locatifs (GRL)

Trois garanties sont apportées au bailleur : - la perception des loyers pendant toute la durée du bail (le plafond global de garantie de 70 000 € couvrant environ 10 années de loyers moyen à 600 €) ; - le remboursement des frais consécutifs aux dégradations locatives du fait du locataire inclus dans la garantie globale; - la prise en charge de la procédure de recouvrement des impayés de loyers incluant les coûts de contentieux. Le paiement des dommages et intérêts est opéré après une franchise équivalente au montant du dépôt de garantie et dans la limite de 7 700 € (ou 3 500 € pour les locations meublées).

Tout dépend s’il s’agit d’un locataire entrant ou déjà en place. Le locataire entrant doit avoir un taux d’effort < 50% c’est-à-dire ayant des ressources au moins équivalentes à 2 fois le montant du loyer mensuel, charges comprises et ce, quel que soit sa situation ( CDD, intérimaire, étudiant, demandeur d’emploi) Tandis que le locataire en place depuis + de 6 mois ne doit pas avoir eu 2 mois consécutifs ou non, d’impayé total ou partiel de loyer, au cours des 6 mois précédant la date de souscription du contrat GRL.

Oui. Le logement mis en location doit être situé sur le territoire français et destiné à la résidence principale. Le loyer ne doit pas excéder 2 000 € (charges et taxes comprises)

Oui, si le bailleur souscrit la garantie complémentaire qui lui offre, en cas de décès du locataire la prise en charge de 4 fois le montant du loyer et le remboursement des frais d’annonces immobilières pendant 4 mois.

Non, les logements sociaux (hors conventionnement Anah), les sous-locations, et les baux professionnels ou ruraux sont exclus du dispositif GRL. Les logements concernés doivent être situés sur le territoire français et être occupés à titre de résidence principale par les locataires et être loués nus ou meublés. Le montant du loyer mensuel doit être inférieur ou égal à 2 000 € (charges comprises).

Il n’y a pas de tarif imposé par les pouvoirs publics. Le prix est librement proposé par les compagnies d’assurances, il se situe généralement entre 2 % et 2,5% du montant annuel du loyer, taxes et charges comprises. Ce coût varie aussi selon les garanties optionnelles proposées par les assureurs telles que la prise en charge des vacances locatives. Le montant des primes est déductible des revenus fonciers.

Afin de pouvoir distribuer cette GRL, les assureurs doivent nécessairement avoir signé une convention avec l’APAGL (Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives). A ce jour, deux assurances proposent cette garantie. La DAS (Groupe MMA, Tél : 02 43 39 65 82) sera le 1er assureur français à proposer la nouvelle Garantie des Risques Locatifs. Depuis, CGI Assurances (groupe CGAIM, Tél : 0 820 87 60 00), assureur privilégié de la FNAIM, a signé la convention partenariale du nouveau dispositif GRL avec L’APAGL.

Pour l’instant, aucune disposition ne prévoit le passage entre l’ancien et le nouveau dispositif. La nouvelle GRL est entrée en vigueur le 1er janvier 2010 remplaçant l’ancien dispositif sans qu’aucune société d’assurance n’ait signé la convention avec l’APAGL (Association Pour l’Accès aux Garanties Loca). Depuis la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion votée en mars 2009, un bailleur ayant souscrit une assurance loyers impayés (ou une GRL) ne peut pas demander de caution solidaire à son locataire. Si le propriétaire a souscrit une assurance loyers Impayés auprès de son assurance ou une ancienne génération de contrat GRL (ex. Passeport GRL), ces derniers continuent à produire leurs effets tant que le locataire reste en place.

Or, depuis le 1er janvier 2010, ces anciens contrats n’existent plus. Seuls les dossiers déposés avant le 26 décembre 2009 signés pour une location commençant avant le 1er mars 2010 peuvent encore être pris en compte. Les locataires actuels doivent signer un nouveau contrat GRL en rapprochant de la DAS (Groupe MMA, Tél : 02 43 39 65 82) et de la CGI Assurances (groupe CGAIM, Tél : 0 820 87 60 00).

Il s’agit du rapport entre le loyer et les charges mensuelles locatives sur les revenus mensuels permanents. Il s’agit de l’ensemble des salaires, traitements, prestations de toute nature ayant un caractère régulier permanent. Viennent en déduction du loyer et des charges les éventuelles aides au logement auxquelles le locataire peut prétendre et qui sont perçues directement par le bailleur ou son mandataire. Ex : Pour un loyer charges comprises de 500 € et des revenus de 1 500 €, le taux d'effort est de 500/1 500= 0,3

En cas d'impayé total du loyer pendant 2 mois (2 mois de suite ou non sur 12 mois) ou en cas d'impayé partiel représentant au moins un mois de loyer, charges et taxes locatives incluses, sur une période de 12 mois, déduction faite des aides au logement versées au bailleur, le bailleur s'adresse à son assureur qui l'indemnise directement. Ce sinistre devra être déclaré dans un délai de 45 jours à compter du premier jour de la constitution de l'impayé.

Le dispositif GRL est exclusif de toute caution. L’ensemble des revenus du locataire est pris en considération dans le calcul de ses revenus professionnels à inscrire dans le Pass-GRL: revenus professionnels, allocations ou prestations en tout genre, les pensions de toute nature ; à l’exclusion des revenus boursiers, financiers. Par contre, le bailleur reste en droit de demander au locataire de lui verser un dépôt de garantie d’un montant égal à 1 mois de loyer, destiné à couvrir les réparations locatives en fin de bail.

A la différence de l’ancien système, la nouvelle GRL ne pourra que favoriser la recherche de logement pour les locataires qui ne disposent pas de caution solidaire pour rassurer le propriétaire. De ce fait, les personnes en intérim, les demandeurs d'emploi ou les jeunes, qui ont parfois des difficultés à trouver un logement n’auront aucun intérêt à mentir. En cas d'impayés, les locataires de bonne foi bénéficieront, dès le premier impayé, d'un traitement social mis en œuvre par l'APAGL, l'Association pour l'accès aux garanties locatives.

En cas de souscription d'un contrat socle GRL, aucune caution ne peut être demandée y compris pour les candidats locataires étudiants ou apprentis.

Non, les deux n'ont pas le même objet, La GRL couvre le montant des loyers impayés et le dépôt de garantie est une somme demandée au locataire à la signature du contrat de location pour le prémunir contre les dégradations ou les impayés éventuellement dus par le locataire lorsqu'il quitte le logement. Pour les locations nues, il peut être demandé au locataire le montant d'un dépôt de garantie égal à 1 mois de loyer. Le locataire peut, s'il le souhaite, s'adresser à un organisme 1 % logement pour bénéficier de l'avance LOCA-PASS et ce dispositif lui permet de financer le dépôt de garantie grâce à une avance sans intérêt, remboursable en 36 mensualités maximum.

S'agissant des locataires déjà en place dans leur logement, pour bénéficier de la garantie GRL, il ne doit pas y avoir 2 mois consécutifs ou non, d'impayé total ou partiel de loyer au cours des 6 mois précédant cette souscription et le bail doit dater d'au moins 6 mois avant la date de souscription du contrat socle GRL.

En principe, un contrat GRL ne peut être conclu pour un bail professionnel sauf s'il s'agit d'un bail mixte (professionnel et d'habitation). Dans ce cas, il n'y a pas de liste officielle de documents à demander au locataire pour la conclusion d'un PASS-GRL. Cependant, les assureurs semblent exiger les documents suivants: - Copie de la carte nationale d'identité

- Ordonnance de non conciliation ou dispositif du jugement de divorce (dans le cas d'un divorce) - Titre de séjour si nationalité étrangère

- Relevé CAF si prestations familiales,

- Relevé estimatif d’aide personnelle au logement délivré par la CAF,

- Avis d’imposition n-1,

- Justificatifs des revenus déclarés, y compris les revenus de substitution (maladie, accident de travail, maternité,…),

- Copie du contrat de travail et des trois derniers bulletins de salaire.

- copie du « PASS GRL » signée.

S'agissant des professions libérales, il est recommandé de demander également les deux derniers avis d’imposition du preneur.

Il n'y a pas de liste officielle de documents à demander au locataire pour la conclusion d'un PASS-GRL. Cependant, les assureurs semblent exiger les documents suivants: - Copie de la carte nationale d'identité

- Ordonnance de non conciliation ou dispositif du jugement de divorce (dans le cas d'un divorce) - Titre de séjour si nationalité étrangère

- Relevé CAF si prestations familiales,

- Relevé estimatif d’aide personnelle au logement délivré par la CAF,

- Avis d’imposition n-1,

- Justificatifs des revenus déclarés, y compris les revenus de substitution (maladie, accident de travail, maternité,…),

- Copie du contrat de travail et des trois derniers bulletins de salaire.

- copie du « PASS GRL » signée.

Si le locataire est en place depuis plus de 6 mois, les justificatifs de revenus et le PASS-GRL ne sont pas nécessaires dès lors qu'il n'a pas eu d'incidents de paiement dans les 6 derniers mois (c'est-à-dire l'absence de règlement de deux termes consécutifs de loyers dans les délais prévus au bail).