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Les règles de la location en couple

Les règles de la location en couple
Janvier 2010
Le Particulier n° 1044, article complet.
Auteur : TUGNY (Diane de)

La loi : le code civil fixe les règles du contrat de location. Les époux sont automatiquement cotitulaires du bail. Les pacsés et concubins ne sont cotitulaires que s’ils signent à deux. Les époux et partenaires pacsés sont solidairement responsables du paiement des loyers. Pour les concubins, il faut une clause spéciale. La jurisprudence : En général, les tribunaux statuent sur des litiges relatifs aux impayés de loyers. La question est alors de savoir si le propriétaire peut réclamer au locataire qui a quitté le logement, ou à la caution, le paiement des loyers dus par celui qui occupe les lieux. Les juges interviennent également sur les modalités à respecter par le propriétaire pour donner congé à des colocataires.

Je n’ai pas signé le bail de l’appartement où je vis avec mon concubin. Le propriétaire peut-il me réclamer les loyers ? Non

Deux personnes vivant en couple ne sont pas automatiquement cotitulaires du contrat de location

Contrairement aux couples mariés, pour lesquels le bail est considéré comme appartenant aux deux conjoints, même si un seul l’a signé (art. 1751 du code civil), les concubins ne sont pas automatiquement cotitulaires du contrat de location.

Si un seul concubin signe, il est seul locataire

Dans une affaire, des concubins, tous deux présents le jour de la signature du bail, avaient convenu, avec leurs propriétaires, que seule la femme signerait le contrat afin de percevoir l’allocation logement. Les juges, saisis ensuite pour un impayé de loyers, refusèrent de considérer son compagnon comme colocataire (CA de Toulouse du 3.6.08, n° 07/00782). Dans deux autres affaires, la question s’est posée pour un concubin non-signataire du bail qui avait tout de même payé une partie des loyers (CA de Paris du 5.1.06, n° 04/19225) ou le dépôt de garantie (CA d’Aix-en-Provence du 9.4.09, n° 05/10105). Chaque fois, les juges ont estimé que ces versements ne lui conféraient pas la qualité de colocataire.

Le concubin non-signataire est un simple occupant

Cela signifie qu’il n’est pas protégé. Le propriétaire qui demande l’expulsion d’une locataire ne payant pas ses loyers est donc en droit de demander également l’expulsion de son concubin non-signataire du bail. Les juges considèrent qu’il ne peut pas rester dans les lieux, dès lors que la locataire n’a pas respecté les termes du contrat (CA de Paris du 27.4.07, n° 06/11635). La décision est identique pour des concubins pacsés (CA de Toulouse du 13.7.06, n° 05/03644).

Signer à deux ne rend pas forcément solidaire

Il ne suffit pas que les concubins aient tous les deux signé le contrat de location pour qu’ils deviennent solidaires du paiement des loyers. En effet, l’un des signataires peut librement donner son congé. Il ne sera alors tenu au paiement des loyers que jusqu’au terme de son préavis (CA de Montpellier du 29.2.09, n° 08/02101). Sauf si le propriétaire a pris le soin de faire figurer, dans le contrat, une clause de solidarité, car dans ce cas, il pourra recouvrer toutes les sommes dues auprès de l’un ou de l’autre des concubins. C’est ce que les magistrats ont rappelé dans l’affaire suivante. Après sa rupture avec son concubin, une jeune femme avait donné congé à son bailleur. Elle a été condamnée, en vertu d’une clause de solidarité, à payer intégralement les loyers impayés de son ancien compagnon (CA de Rouen du 29.5.08, n° 07/01941). Notez que celui-ci a été condamné, par la même décision, à la rembourser et à lui verser 500 € de dommages-intérêts pour préjudice moral. En revanche, les personnes mariées (art. 220 du code civil) ou pacsées (art. 515-4) sont solidaires du paiement du loyer, qu’elles soient ou non signataires du bail.

Ma femme et moi sommes en procédure de divorce. J’ai donné mon congé au propriétaire du logement où elle habite. Suis-je solidaire du paiement des loyers ? Oui

Si des locataires sont solidaires pour les loyers, celui qui donne son congé reste tenu aux impayés

Si, en vertu du mariage, ou d’une clause de solidarité, des locataires sont solidaires du paiement des loyers, lorsque l’un d’entre eux donne seul son congé, la solidarité demeure pendant un certain temps après son départ. Le terme diffère selon les situations.

Le locataire marié reste solidaire jusqu’au divorce

Les juges précisent que les époux restent tenus au paiement du loyer familial jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des actes d’état civil (CA de Paris du 20.1.09, n° 06/16396). Dans cette affaire, le logement avait été attribué à l’épouse, dès le début de la procédure de divorce, par le juge aux affaires familiales. Cela n’a pas empêché la solidarité de jouer. Attention : être solidaire ne signifie pas être débiteur. Le mari pourra, après avoir payé les loyers, se retourner contre son ex-épouse pour récupérer les sommes qu’elle aurait dû régler. Par ailleurs, la solidarité ne joue que si la dette est ménagère, c’est-à-dire si les loyers (ou les indemnités d’occupation) servent à l’entretien du ménage ou des enfants (cass. civ 3e du 4.3.09, n° 08-10156). La dette de loyer du logement où habitent les enfants du couple est donc une dette solidaire (cass. civ 1re du 24.9.08, n° 06-21193). Notez que des partenaires de pacs sont également solidaires du paiement des loyers  jusqu’à la rupture de leur pacte.

Le concubin est engagé jusqu’au terme du bail

Lorsqu’une clause de solidarité figure dans le bail, le concubin qui a donné son congé reste solidaire jusqu’au terme prévu au contrat. Mais pas au-delà : la solidarité cesse à la résiliation du bail. La solidarité ne joue pas non plus pour les indemnités d’occupation, dues uniquement par celui qui demeure illégalement dans les lieux après résiliation du bail (cass. civ 3e du 5.5.04, n° 03-10201). Toutefois, le bailleur peut avoir prévu, dans la clause, que la solidarité couvrira toutes les obligations du contrat. Dans ce cas, elle jouera aussi pour les indemnités d’occupation (CA de Montpellier du 22.1.09, n° 08/03425).

Mon locataire vit en concubinage depuis quelques années. Dois-je également adresser un congé à son amie ? Non

Le bailleur ne doit adresser un congé qu’au signataire du bail

Lorsque les locataires sont simples concubins, et que seul l’un d’entre eux a signé le bail, le propriétaire ne doit adresser son congé qu’à ce dernier. Le concubin d’une locataire congédiée contestait ainsi la validité du congé. Selon lui, les propriétaires connaissaient son existence et, après 15 ans de vie commune avec la locataire, il avait acquis la qualité de colocataire. Il prétendait donc que le congé aurait dû lui être adressé. Le tribunal d’instance a pris son parti, en lui attribuant tous les droits d’un véritable locataire, notamment celui de rester dans les lieux. Mais les magistrats de la cour d’appel ont invalidé cette décision. Pour eux, le concubin non-signataire du bail est un simple occupant « du chef du locataire », qui n’a aucun droit ni titre, et le congé n’a pas à lui être délivré (CA de Toulouse du 15.5.07, n° 05/06626). La même décision a été prise pour un concubin pacsé (CA de Toulouse du 13.7.06, précité p. 74). En revanche, si le bail est signé par les deux concubins, et même s’il comporte une clause de solidarité, le congé doit être adressé à chacun d’entre eux (CA de Paris du 19.2.08, n° 06/00730).

Le mariage d’un concubin doit être signalé au propriétaire

Si un locataire se marie ou conclut un pacs après avoir signé son contrat de location, il doit en informer le propriétaire. À défaut, le congé adressé par son bailleur est opposable à son conjoint ou partenaire de pacs (art. 9-1 de la loi du 6.7.89). Ce qui signifie que si un propriétaire n’a pas été informé du mariage de son ou sa locataire (ou de la conclusion d’un pacs), il ne peut lui être reproché d’avoir donné congé au seul occupant connu (CA d’Aix-en-Provence du 6.9.05, n° 03/09869 et n° 03/20555).

J’ai envoyé une lettre de congé à mon locataire, mais pas à son épouse. Est-ce suffisant ? Non

Des locataires mariés doivent tous les deux être avertis du congé

Dans l’hypothèse où le bail concerne des époux, le bailleur doit adresser un congé à chacun d’entre eux. Un congé pour vente envoyé à la seule épouse a ainsi été déclaré nul et sans effet (CA de Paris du 20.3.08, n° 07/00966). Dans une autre affaire, un gestionnaire de biens chargé de délivrer un congé pour vente a vu sa responsabilité engagée, car il ne l’avait adressé qu’à un seul des époux. La nullité du congé ayant été prononcée, le propriétaire a dû vendre son bien occupé, avec une décote que le gestionnaire a dû compenser (CA d’Aix-en-Provence du 6.3.09, n° 06/18869).

L’accusé de réception doit comporter deux signatures

La preuve de la notification du congé résulte de la signature, par chaque titulaire du bail, de l’avis de réception du courrier notifiant le congé. Un congé adressé à deux époux mais dont l’accusé de réception n’a été signé que par le mari est valable pour lui mais pas pour son épouse. La femme peut donc se maintenir dans les lieux avec son mari, devenu simple occupant (CA de Bastia du 28.3.07, n° 05/00908). Lorsque ses locataires sont mariés, le bailleur a intérêt à prendre la précaution d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception à chaque époux.

Un seul congé suffit si le bailleur ignorait le mariage

Les tribunaux considèrent que le propriétaire doit être informé du mariage pour pouvoir donner congé aux deux époux. Et ce, par une démarche positive du locataire, non de simples indices. Par exemple, le fait que l’abonnement au gaz soit à un autre nom que celui de la locataire ne constitue pas une information (CA de Paris du 20.2.07, n° 05/00972). Dans une autre affaire, l’acquéreur d’un bien occupé croyait légitimement, sur la base de l’acte d’achat, qu’il n’avait qu’une locataire. Il lui avait donc délivré un seul congé. Or, il a appris ensuite que le bail avait été conclu au nom des deux époux. Le mari de la locataire n’habitait plus avec elle depuis longtemps, mais la question s’est tout de même posée de savoir si le congé délivré à la seule épouse était valable. Les juges ont répondu par l’affirmative, l’acquéreur n’ayant jamais eu en sa possession le contrat de bail (CA de Bordeaux du 26.11.07, n° 06/03129).

Mon fils a quitté sa compagne. Suis-je libérée en tant que caution, alors que je me suis engagée pour 6 ans ? Non

Au départ d’un colocataire, la caution reste engagée et le dépôt de garantie n’a pas à être rendu

Sauf clause contraire, le départ d’un colocataire n’entraîne pas la résiliation du bail. Donc, dans l’hypothèse où l’un des locataires donne son congé et quitte le logement, la caution reste malgré tout tenue, jusqu’au terme de son engagement, des impayés dus par le locataire occupant encore les lieux. La mère d’un jeune homme qui s’était portée caution pour son fils et sa compagne a ainsi été condamnée en tant que caution, alors même que l’ex-compagne de son fils, restée dans le logement, s’était mariée avec un autre homme (CA de Bordeaux du 12.9.06, n° 04/06501). Dans cette affaire, les juges ont rappelé que la loi du 6 juillet 1989 ne permet à la caution de dénoncer unilatéralement son engagement que si celui-ci ne comporte pas l’indication d’une durée limitée, une hypothèse rare en matière de cautionnement de bail.

Le cautionnement doit être limité à un locataire

La caution qui souhaite s’engager pour un locataire en particulier, son fils ou sa fille par exemple, et non pour son concubin, doit le mentionner clairement dans le contrat de cautionnement. À défaut de clause précisant que la caution n’est donnée que dans l’intérêt d’un seul locataire (celui qui, depuis, a quitté les lieux), les juges partent du principe que l’engagement est toujours valable (CA de Nancy du 3.6.02, n° 01/00043). Ils rappellent que le lien de parenté ou affectif unissant la caution au locataire sortant ne suffit pas pour faire disparaître le cautionnement à l’égard de l’autre locataire resté dans les lieux (CA de Pau du 8.7.03, n° 01/03069).

Le dépôt de garantie n’est restitué qu’au deuxième départ

Tant que les locaux sont occupés, le bailleur n’est pas tenu de rendre, même en partie, le dépôt de garantie (cass. civ. 3e du 21.11.90, n° 89-14827). Dans cette affaire, le locataire sortant réclamait la moitié de la somme versée, avec son amie, à l’entrée dans les lieux. En appel, les juges lui avaient accordé ce remboursement, mais la Cour de cassation ne l’a pas entendu ainsi. Selon elle, la restitution du dépôt doit coïncider avec celle des locaux.

Diane de Tugny


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , COLOCATION , CONCUBINAGE , CONGE DE LOCATION , CONGE PAR LE PROPRIETAIRE , DEPOT DE GARANTIE , IMPAYE




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