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Propriétaires-bailleurs, rénovez pour louer vite et bien

Propriétaires-bailleurs, rénovez pour louer vite et bien
Novembre 2009
Le Particulier n° 1042, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Face à un marché locatif très concurrentiel et à des candidats de plus en plus exigeants, les bailleurs ont parfois du mal à trouver un locataire. La réalisation de travaux se révèle souvent un passage obligé pour éviter qu’un logement ne reste trop longtemps vacant.

Après plusieurs années de ralentissement, les loyers d’habitation ont enregistré en 2009 leur première baisse depuis 1999, année de création de l’observatoire Clameur (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux). Selon cet observatoire, le recul s’établit à 0,8 % sur les 12 derniers mois. Un résultat en grande partie imputable à la multiplication des programmes Borloo et Robien. En effet, dans la plupart des métropoles régionales (Lyon, Marseille, Toulouse ou encore Nantes, par exemple), de nombreux logements neufs, de qualité, et proches des centres-ville sont venus accroître l’offre locative. Le phénomène touche aussi les villes de moindre importance. « Beaucoup de programmes sont sortis de terre dans la proche périphérie de Dinan. De nombreux bailleurs craignent désormais que leur locataire ne donne congé pour aller s’installer dans du neuf », explique Maître Villin, notaire dans cette petite ville des Côtes-d’Armor.

Les logements anciens concurrencés par le neuf

Face à cette nouvelle donne, les propriétaires bailleurs de logements anciens sont confrontés à l’alternative suivante : vendre ou rénover. Selon les professionnels, c’est généralement la seconde solution qui est choisie. Une observation confirmée par Clameur qui note que 30 % des logements ayant été reloués avaient préalablement fait l’objet de travaux. En pratique, la remise en état du logement peut doublement porter ses fruits. En effet, si le bien est vétuste, des travaux permettront d’en majorer le loyer. « Une large part de nos actifs est louée à des personnes bénéficiaires de baux signés sous la loi de 1989 avec maintien dans les lieux, ou celle de 1948, explique Patrick Lenoël, directeur général de Paref gestion. Lorsque ces occupants donnent congé, nous devons généralement entreprendre des travaux significatifs. Ce qui nous conduit à majorer ensuite le loyer de 40 à 50 %, voire de le doubler lorsque le logement était totalement dépourvu de confort. » En dehors de ces cas particuliers, les travaux serviront surtout à préserver le rendement et à limiter la vacance locative. « La réalisation de travaux n’entraîne pas forcément une hausse de loyer mais permet au logement de rester dans le marché », confirme Jean Bosvieux de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). « Un bailleur qui met 2 ou 3 mois pour relouer son logement perd 25 % de ses recettes locatives de l’année. Faire des travaux l’aidera à relouer rapidement », ajoute Benjamin de Lacelle, secrétaire général de la chambre des experts immobiliers de la Fnaim. Simon, propriétaire d’une maison en Bourgogne, en a fait l’expérience : « Je n’arrivais pas à relouer un pavillon de 120 m² dont, pour être honnête, la décoration datait un peu. J’ai fait appel à une société de “home staging” qui, pour 4 000 €, a remis au jour les parquets cachés par de la moquette, remplacé les papiers peints démodés par des peintures aux teintes neutres et donné un “coup de jeune” au salon. La maison, qui était restée 2 mois sans trouver preneur, a été louée avant même la fin des travaux ! » À l’origine, le home-staging a été créé pour organiser ou redécorer un logement afin de le rendre plus facile à vendre, à l’image de ce qui se fait pour un appartement témoin ; puis le concept a été étendu à la location. Rien ne vous empêche toutefois de vous débrouiller seul. Pour vous aider, voici quelques travaux qui vous permettront de vous adapter au mieux aux desiderata de plus en plus étendus des locataires.

Donnez un coup de jeune à la décoration

Dans les nombreux secteurs où abondent les logements neufs, vous devez vous caler sur les prestations qu’ils offrent pour répondre aux nouvelles exigences des locataires et soutenir la comparaison. Le premier coup d’œil est primordial. Sur les murs, remplacez les revêtements défraîchis portant la marque des meubles et tableaux du précédent occupant par des peintures dans des tons neutres ou à la mode (beige ou taupe). Sur les sols, préférez les parquets et carrelages aux moquettes, trop fragiles et salissantes et qui, de plus, déplaisent souvent aux candidats locataires craignant les acariens. « Sur la centaine de logements que j’ai en gestion, plus un seul n’a de la moquette au sol », constate Dominique Teuma, membre de la commission nationale d’administration de biens à la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Par ailleurs, sachez qu’une salle de bains ou une cuisine à la décoration moderne peuvent provoquer un coup de cœur chez un candidat locataire. « Nous nous sommes aperçus que la plupart de nos salles de bains étaient devenues obsolètes, explique Jacques, propriétaire de plusieurs immeubles locatifs dans la région d’Orléans. À chaque changement de locataire, nous leur donnons un coup de jeune en supprimant le bidet lorsqu’il y en a un, en remplaçant le lavabo sur pied par une vasque avec miroir et éclairage intégrés et en troquant la vieille baignoire en fonte par une baignoire en acrylique ou par une douche à jets. Enfin, on pose du carrelage que l’on égaie avec un listel de couleur jusqu’au plafond. » Pour parfaire l’aspect moderne tout en évitant que les locataires ne percent des trous dans le carrelage, il est conseillé d’installer un radiateur sèche-serviettes. « Tous ces petits plus peuvent permettre une relocation plus rapide à un prix un peu au-dessus de la moyenne », souligne Olivier Bokobza, directeur général de BNP immobilier transactions et conseils. Côté cuisine, mieux vaut, là aussi, tenir compte des nouvelles exigences. Longtemps un grand classique des locations, la pièce nue, simplement pourvue d’un évier, ne fait plus recette. « Comme pour les salles de bains, nous nous adaptons : nous équipons progressivement nos cuisines de meubles », ajoute un propriétaire bailleur. Signe des temps, les propriétaires de studios et de deux pièces sont de plus en plus nombreux à fournir un minimum d’électroménager : plaque chauffante, hotte, petit four et réfrigérateur. « Les petites surfaces sont souvent louées par des étudiants ou des divorcés, qui n’ont pas les moyens d’investir tout de suite dans de l’électroménager », constate Sylvain Jutteau, directeur national de la gestion immobilière de Century 21 France.
Dans la capitale, où le marché locatif reste tendu, la situation est un peu particulière. « Il faut distinguer les petites des grandes surfaces. Les premières finissent toujours par trouver preneur, dès lors qu’elles respectent les règles de décence. Même si elles sont plus difficiles à trouver, les secondes, compte tenu de leur niveau de loyer, doivent être impeccables », explique Sylvain Jutteau. « Nous installons systématiquement une climatisation dans les grands logements », confie Stanislas de Nanteuil, administrateur de biens dans le XVIe arrondissement, à Paris et membre de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis).
Certes, tous ces travaux ont un coût mais vous pourrez bénéficier, suivant votre situation personnelle et le type d’équipements installés, d’un certain nombre d’avantages : subventions de l’Agence nationale pour l’habitat (Anah), éco-prêt à taux zéro, crédit d’impôt développement durable… Les sommes investies dans les travaux seront, en outre, déductibles de vos revenus fonciers, sauf si vous êtes soumis au régime micro-foncier. Notez que l’installation d’une cuisine aménagée et équipée par le bailleur a longtemps été considérée comme n’étant pas déductible. Le rescrit RES n° 2008/14 (FP), du 17 juin 2008 (à consulter sur votre espace abonnés, Outils pratiques, bonus du n° 1042) autorise cette déduction dès lors que la mise à disposition de ces équipements est expressément prévue dans le bail.

Choisissez de préférence des équipements de qualité

Le « rafraîchissement » – la réfection des revêtements de sols et de murs – d’un logement vous reviendra, main-d’œuvre comprise, à environ 150 € TTC/m². Pour une rénovation complète, incluant la remise aux normes de l’électricité ainsi que la réfection ou l’aménagement d’une cuisine et d’une salle de bains, comptez de 700 à 800 € TTC/m². Poste par poste, main-d’œuvre comprise, la salle de bains vous coûtera, en moyenne, 7 000 €, la cuisine 5 000 €, la pose d’un parquet flottant 110 €/m² (dont 70 €/m² de matériaux) et celle d’un carrelage autour de 90 €/m² (dont 35 à 40 €/m² de matériaux). Ces tarifs correspondent à des prestations standard mais de bonne qualité. « Lorsque l’on reçoit les devis des entreprises, il ne faut pas systématiquement opter pour le moins-disant », conseille un bailleur parisien. En effet, choisir des matériaux ou des équipements de qualité médiocre, vous permettra certes, de réaliser une économie à court terme mais se révélera coûteux à plus longue échéance. L’exemple le plus marquant est le parquet flottant. Les parquets premiers prix (entre 30 et 35 €/m²) vont non seulement s’user très vite mais, contrairement à ceux de meilleure qualité, ils ne pourront pas être poncés et revernis. Vous n’aurez d’autre choix que de les changer lorsqu’ils seront abîmés. « Mieux vaut aussi éviter le linoléum. Son coût est modeste, autour de 20 €/m², mais sa durée de vie n’excède pas 2 à 3 ans. Même constat pour les cabines de douche intégrales, bon marché mais très fragiles », avertit Dominique Teuma.

Rafraîchissez le logement avant chaque relocation

Même si vous avez choisi des matériaux de qualité, il faudra entretenir régulièrement le logement loué. « Il est conseillé de rafraîchir les lieux à chaque changement de locataire et, en moyenne, tous les 5 ans », signale maître Bernard Delorme, notaire à Cholet et membre du groupe Monassier. Les bailleurs institutionnels l’ont bien compris. « Nous veillons, par exemple, à ce que les salles de bains soient impeccables : nous refaisons les joints, changeons les vasques ébréchées et remplaçons les faïences cassées avant chaque relocation », explique Laurent Fléchet, président du directoire de Ciloger. Lorsque la vétusté n’est pas en cause, le montant de certains travaux de remise en état peut être retenu sur le dépôt de garantie (1 mois de loyer) qu’avait versé le locataire à son entrée dans les lieux.

Même dans le neuf, certains aménagements sont à prévoir

Acheter un appartement neuf pour le donner en location ne vous dispensera pas de travaux. En effet, il faut souvent réaliser quelques dépenses supplémentaires pour compléter les équipements standard livrés par le promoteur. « Nous sommes exigeants sur le niveau des prestations. Si ce n’est pas fourni, nous demandons systématiquement une cuisine équipée, des salles de bains entièrement carrelées et un parquet ou, à défaut, une moquette de très bonne qualité, avec une épaisseur minimale pour l’un et pour l’autre », confie Laurent Fléchet. Car, même lorsqu’ils visitent un logement flambant neuf, les candidats locataires restent très critiques. Arnaud, propriétaire d’un grand studio en « L », dans la ZAC des Grésillons, à Gennevilliers (Hauts-de-Seine), l’a constaté à ses dépens. « Nous avons voulu mettre notre appartement en location, dès sa livraison, raconte-t-il. Très vite, la personne chargée de la gestion locative nous a fait part de deux critiques récurrentes : l’absence de cuisine équipée d’une part, et de séparation marquée entre les parties nuit et jour d’autre part. Les cloisonner aurait fait perdre son volume à l’appartement, nous avons donc acheté un paravent pour différencier ces espaces. Par ailleurs, nous avons installé une cuisine Ikea, une hotte et des plaques à induction. Le tout a représenté un investissement de 1 400 € mais nous avons trouvé un locataire sitôt ces travaux terminés. »

La consommation d’énergie : une préoccupation grandissante

Si l’aspect général du logement est la première chose que regardent les candidats locataires, ils ne tardent pas à s’intéresser à un élément plus concret et financier : les charges. « Ils sont de plus en plus sensibles à leur poids et, en particulier, à la consommation énergétique », constate Dominique Teuma. « Le chauffage électrique est jugé trop budgétivore. Les doubles vitrages sont, en revanche, très appréciés », ajoute Jean Perrin, Président de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi). « Les maisons individuelles se louent très vite et très bien lorsqu’elles sont équipées d’une pompe à chaleur ou d’un chauffe-eau solaire », renchérit Dominique Teuma. Pour autant, le dispositif prévu par l’article 119 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, qui crée une participation financière du locataire aux travaux visant à réduire la consommation énergétique du logement, ne fait pas l’unanimité. Cette contribution, qui devrait se traduire par une augmentation du loyer sur 15 ans, plafonnée à 50 % des économies réalisées, suscite une levée de bouclier avant même la parution du décret d’application, attendue prochainement. « Cette mesure bat en brèche un grand principe du droit français qui, jusqu’à présent, mettait les gros travaux à la charge du bailleur », fulmine Michel Fréchet, président de la Confédération générale du logement (CGL). « J’ai le sentiment que cette question de la répartition des gains restera largement théorique, car les bailleurs ne vont pas se lancer dans des travaux de cette importance en cours de bail, avec un locataire en place », analyse, pour sa part, Jean Bosvieux.

Les travaux en cours de bail sont très réglementés

En général, les propriétaires évitent, au maximum, d’entreprendre une remise à neuf en cours de bail. « Les travaux sont toujours un moment délicat. Pour éviter les conflits, mieux vaut les réaliser à l’occasion d’une période de vacance entre deux locations », conseille Jean-Paul Launay, président de l’Unpi d’Indre-et-Loire. De plus, le locataire peut parfois les refuser. Un occupant n’est tenu d’accepter la réalisation de travaux en cours de bail que dans un nombre précis de cas, repris dans l’article 7-e de la loi du 6 juillet 1989 : amélioration des parties communes ou privatives, maintien en l’état ou entretien normal des locaux loués. « En pratique, il ne peut pas s’opposer aux travaux décidés par la copropriété et à ceux listés dans la loi du 12 juillet 1967 sur l’amélioration de l’habitat », clarifie l’avocat parisien Vincent Canu (consultez la loi du 12.7.67 et son décret d’application sur votre espace abonnés, Outils pratiques, bonus du n° 1042). Il est recommandé de prévenir le locataire par lettre recommandée avec avis de réception avant de commencer les travaux. De son côté, le locataire pourra prétendre à une indemnisation (une réduction du loyer), si les travaux durent plus de 40 jours. « Cette disposition, prévue à l’article 1724 du code civil, n’est pas d’ordre public. Par conséquent, de nombreux contrats de bail prévoyaient que le bailleur n’était jamais tenu d’indemniser le locataire, y compris si des travaux excédaient 40 jours. Mais depuis la loi ENL du 13 juillet 2006, une telle clause est interdite », souligne maître Canu. Enfin, excepté s’ils ont fait l’objet d’une convention signée en même temps que le bail (art. 17-e de la loi de 1989) ou s’ils sont réalisés en vue de faire des économies d’énergie, les travaux ne peuvent jamais justifier une augmentation de loyer en cours de bail. Raison de plus pour attendre un changement de locataire…

Valérie Valin-stein


Mots-clés :

AMELIORATION DE L'HABITAT , BAIL D'HABITATION , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION , LOGEMENT VACANT , MARCHE LOCATIF , TRAVAUX




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