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La performance énergétique s'invite dans les contrats d'exploitation

La performance énergétique s'invite dans les contrats d'exploitation
Octobre 2009
Le Particulier Immo n° 257, article complet.
Auteur : MAES (Pascale)

Le projet de loi Grenelle II prévoit l’obligation de soumettre aux copropriétés la question d’opter pour un contrat de performance énergétique, fondé sur une obligation de résultats. Mais quelles sont les implications pratiques de tels contrats?

1 Des contrats de moyens aux contrats de résultats

En copropriété, aujourd’hui, la ­plupart des contrats d’exploitation des chaufferies collectives sont dits de moyens, et fournissent la seule prestation dénommée P2 (voir encadré ci-contre). En vertu de ces contrats, l’exploitant est responsable de la bonne conduite de l’installation, c’est-à-dire de faire en sorte que les occupants aient de la chaleur et de l’eau chaude en permanence, à la température voulue. Il est ­également chargé de l’entretien courant ­préventif et curatif. Lorsque le contrat est de type P3, il doit en outre procéder, au fur et à mesure, au remplacement des pièces ­vétustes et à la ­rénovation de ­l’ensemble de ­l’installation : ­équipements de ­production ­de chaleur et d’eau chaude sanitaire, de gestion, de distribution jusqu’aux branchements individuels ou robinets d’arrêt.

Le syndic doit veiller au suivi des contrats

Le syndic, de son côté, doit veiller à ce que ces contrats détaillent la ­périodicité d’intervention, les ­prestations inclues, le barème des prix des prestations ­supplémentaires, ­l’utilisation de composants aux ­normes, la formule de révision des prix, la durée, les motifs de ­résiliation, les ­documents ­récapitulatifs et ­analytiques… C’est à lui qu’il incombe d’effectuer périodiquement certains ­contrôles, de manière à éviter les ­dérives ­aboutissant à une ­augmentation des charges : analyse des ­factures et/ou suivi des consommations, fréquence des pannes, respect des engagements du prestataire, etc. Un bilan doit être présenté aux copropriétaires lors de l’assemblée générale.
Cependant, même si ces contrats de moyens sont précis et exigeants – et même si le syndic suit scrupuleusement l’évolution de leur exécution –, reste qu’ils ne concernent qu’une obligation de moyens : le prestataire doit mettre en œuvre des moyens en personnel, matériel et savoir-faire pour effectuer ce qui est prévu dans le contrat. Il n’est astreint à aucun ­résultat, notamment en ce qui concerne les consommations d’énergie. Sauf, pour la copropriété, à souscrire un contrat spécifique, qui intègre un engagement des ­exploitants sur des résultats. Ces contrats, comprenant les prestations P1 et/ou P3, sont très habituellement pratiqués par les collectivités locales, les HLM, les hôpitaux, les ­industriels… Le résultat garanti peut porter notamment sur la consom­mation annuelle maximale d’énergie à température constante. Un intéressement aux économies d’énergie est alors versé à l’exploitant, qui est en revanche pénalisé en cas de ­dépassement. L’exploitant est ainsi incité à maîtriser les consommations d’énergie en choisissant les moyens qui lui semblent le mieux adaptés.

2 Contrat avec garantie de performance énergétique

Ce « service énergétique » fourni par l’exploitant permet de passer d’une priorité – assurer le chauffage de l’immeuble – à une autre – ­assurer un fonctionnement économe de l’installation de chauffage. Les contrats de chauffage traditionnels sont, dans cette perspective, dépassés. Les copropriétés vont être désormais appelées à en étudier de nouveaux, dits de « performance énergétique », fondés sur une obligation de résultats. Le contrat de ­performance énergétique est défini par la directive européenne 2006/32/CE du 5 avril 2006 relative aux ­services ­énergétiques, comme « un accord contractuel entre les ­bénéficiaires et les fournisseurs autour d’une mesure visant à améliorer l’efficacité énergétique, selon lequel des investissements dans cette mesure seront consentis afin de parvenir à un niveau d’amélioration d’efficacité énergétique contractuellement défini. »
Le projet de loi Grenelle II ­prévoit l’obligation de soumettre aux assemblées générales de copropriété la question d’opter pour un contrat de performance énergétique, garantissant les économies d’énergie liées aux améliorations apportées, après qu’un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble aura été réalisé. Alors que les contrats de moyens ont une durée d’un an renouvelable ou de trois ans, les contrats de résultat seront conclus pour cinq à huit ans, voire plus, afin que l’exploitant puisse connaître un retour sur investissement (études menées, travaux d’amélioration effectués) satisfaisant. L’objectif de ce coup de pouce du législateur est bien entendu d’inciter les copropriétés à engager des travaux d’efficacité énergétique, comme la rénovation de leur chaufferie collective, tout en les rassurant sur les résultats escomptés.

Les résultats prennent le pas sur les moyens

Ainsi que le souligne l’Ademe, en effet, « pour un donneur d’ordres, un des freins importants pour engager des projets d’efficacité énergétique est le risque de ne pas atteindre les ­résultats prévus à cause d’un ­diagnostic biaisé, d’une mauvaise conception, d’une mise en œuvre défaillante ou d’une incapacité à influencer durablement les comportements. L’utilisateur veut aujourd’hui avant tout acheter de la performance ». Cette approche, dite « performancielle », privilégie les résultats sur les moyens : la copropriété investit dans de la performance plus que dans des travaux ou des services. La garantie de résultats sur les économies d’énergie permet en outre de sécuriser la demande de prêt auprès d’organismes bancaires, si la copropriété envisage le recours à l’emprunt pour financer les travaux.

3 Mise en place d’un contrat de performance énergétique

L’amélioration de l’efficacité énergétique et le montant des économies d’énergie doivent bien entendu être vérifiables et mesurables, pour que la rémunération de l’exploitant au vu des résultats puisse être effective. Et en toute logique, le coût du contrat doit être inférieur aux économies réalisées. En l’absence de comptage, l’exploitant effectue un audit énergétique de l’immeuble ou de la résidence et de son installation, afin d’établir une situation de référence. Si nécessaire, il peut ­préconiser un certain nombre de travaux favorisant la performance de l’installation de chauffage. Ces travaux peuvent aussi bien concerner le renforcement de l’isolation qu’un changement d’équipement (brûleur, pompe, chaudière), une conversion d’énergie (fioul/gaz ou bois), la mise en place d’un système de régulation ou de télégestion. L’investissement peut être pris en charge par la copropriété ou par l’exploitant dans le cadre d’un contrat P4. Le financement des travaux est alors délégué à l’exploitant, son remboursement et son amortissement, par le biais des économies d’énergie réalisées, étant précisés dans le contrat. Suite à des travaux ou non, l’exploitant peut également réclamer un « désembouage » et un équilibrage de l’installation collective de chauffage. En effet, après quelques années de fonctionnement, des boues peuvent se former dans les canalisations, générées par des interactions entre les ions de fer et la présence d’oxygène, provoquant des désordres. Un désembouage permet de retrouver le rendement initial. Il doit cependant être suivi d’un équilibrage du réseau de distribution, afin d’éviter que les logements des premiers étages soient surchauffés, et ceux des derniers étages, sous-chauffés. Un bon équilibrage se charge en effet d’apporter le juste débit d’eau de chauffage nécessaire à chaque appartement, pour assurer la température souhaitée.

Un marché de température

Un contrat de résultat est en quelque sorte un marché de température. On détermine un forfait de consommation pour la saison de chauffe, fondé sur un niveau de température de 19 ° C ou plus (21 ° C), selon la décision du conseil syndical. Les consommations sont régulièrement mesurées et comparées aux prévisions. Un hiver pouvant être plus rigoureux qu’un autre, ces consommations sont « corrigées » en fonction des degrés-jours unifiés (DJU) de la station météo la plus proche. Si l’on se fie à une étude réalisée par la Fédération française des entreprises gestionnaires de services aux équipements, à l’énergie et à l’environnement (FG3E) sur 300 000 logements antérieurs à 1974, portant sur l’ensemble du territoire national, les contrats de résultat permettraient de dégager 20 % à 30 % d’économies d’énergie. Le jeu en vaut donc la chandelle. Reste à en convaincre les principaux intéressés, copropriétaires comme syndics. « Le contrat de résultats est un concept déjà assez développé dans le logement social, les collectivités locales et les immeubles de bureaux, souligne Jean-Claude Boncorps, directeur des affaires publiques au sein de Dalkia, l’un des opérateurs énergétiques leaders en France. Mais il l’est très peu dans le secteur des copropriétés. Afin de sensibiliser ces dernières et de leur expliquer comment, concrètement, prend forme ce type de contrat, nous nous rendons régulièrement à leur demande aux assemblées générales. Comme nous le faisons également pour les énergies renouvelables. Par ailleurs, le SNEC (Syndicat national de l’exploitation climatique et de ­maintenance) propose des ­formations aux exploitants ayant trait aux nouveaux outils, aux méthodes de conduite des installations. »

4 Economies partagées entre bailleur et locataire

Toujours dans le but d’inciter les propriétaires à investir dans les économies d’énergie, le projet de loi Grenelle II propose de trouver un consensus pour que les ­économies de charges obtenues à la suite de travaux d’économies d’énergie soient ­réparties entre le propriétaire-bailleur et le locataire. ­Ce qui revient à un ­partage des investissements, ­susceptible ­d’inciter à la rénovation des logements locatifs, et particulièrement de ceux construits avant l’entrée en vigueur de la réglementation ­thermique de 1974, soit près de 75 % des logements en location. Les pouvoirs publics partent du postulat qu’un ­propriétaire-bailleur ­considérait avoir peu intérêt à investir dans les économies d’énergie dont bénéficiait in fine le seul locataire, contrairement à un propriétaire-occupant.
Deux types de contributions sont envisagés : soit la moitié au maximum des économies réalisées sur la facture ­énergétique sera ­reversée au propriétaire-bailleur à l’issue des travaux. Cette somme est fonction du retour sur investissement estimé, ou un audit est réalisé pour calculer le gain sur les consommations (les modalités de calcul doivent être définies par décret). Soit les bailleurs pourront, pour les ­logements construits avant 1948, réclamer dans la quittance de loyer un forfait supplémentaire de 20 euros au ­maximum par mois. Le montant sera fixe, non révisable et pour une durée de dix à quinze ans.
Dans un premier temps, seuls les travaux réalisés dans les parties communes seront concernés, comme par exemple l’installation d’une nouvelle chaudière ­collective, mais une extension aux parties privatives des logements loués, si les travaux sont d’intérêt collectif, est envisagée. La proposition serait alors soumise au vote de l’assemblée ­générale des copropriétaires…

Pascale Maes


Mots-clés :

CHAUFFAGE COLLECTIF , COPROPRIETE , DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE , ECONOMIE D'ENERGIE , INSTALLATION DE CHAUFFAGE




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