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Hypothèque ou caution, quelle garantie ?

Hypothèque ou caution, quelle garantie ?
Septembre 2009
Le Particulier Immo n° 256, article complet.
Auteur : CASTETS (Marie)

Lorsqu’elle accorde un prêt immobilier, la banque exige une garantie susceptible de pallier la potentielle défaillance de son client. Cette garantie prend traditionnellement la forme d’une hypothèque ou d’un cautionnement. Avec diverses implications juridiques et financières pour l’emprunteur.

Afin de s’assurer que ­l’emprunteur remboursera bien la totalité de son ­crédit, la banque s’entoure bien sûr d’un certain nombre de précautions. Elle exige ainsi la ­souscription par l’emprunteur d’une assurance couvrant le risque d’invalidité et de décès. Et lui demande parfois d’assurer également le risque de perte d’emploi. Mais cela ne suffit pas.

Une sûreté souvent imposée par le banquier

La banque doit être certaine, en cas d’impayés non couverts par les ­assurances, qu’elle pourra recouvrer le montant de sa créance. Pour ce faire, elle va inscrire une sûreté ­— dans le jargon juridique — sur le bien financé par l’emprunt.
Il existe trois types de sûretés : l’hypothèque, le cautionnement et, bien que plus ­exceptionnellement, le nantissement d’une somme d’argent (voir encadré, p. 55).
Quelle que soit la formule adoptée, la garantie doit obligatoirement être énoncée au sein de l’offre de crédit, accompagnée d’une évaluation de son coût (art.  L. 312-8 du Code de ­la consommation). S’il peut être déterminé préalablement à la conclusion du contrat de prêt définitif, ce coût doit par ailleurs être inclus dans le calcul du taux effectif global.
En pratique, l’emprunteur a rarement le pouvoir d’influencer le choix de la banque, au bénéfice de laquelle jouera la sûreté qu’elle choisit de prendre pour garantir le remboursement de l’emprunt. D’abord, parce que les conseillers financiers informent peu leurs clients quant aux options existantes en la matière et imposent la garantie qui leur semble la plus sécurisante. Ensuite, parce que l’emprunteur ne soupçonne pas toujours l’existence de solutions ­alternatives. Mais au fond, c’est souvent le contexte qui l’empêche d’opter pour un dispositif de garantie adapté à son profil : après avoir convaincu le ­banquier de lui accorder un prêt, négocié les frais à la baisse, et éventuellement obtenu de souscrire une assurance décès-invalidité chez un concurrent, il ne voit pas toujours l’intérêt de se pencher sur le problème de la garantie de son prêt. Ou estime que les frais induits par la garantie (quelle qu’elle soit) restent marginaux eu égard au coût total de son achat. à tort. Selon la garantie choisie par la banque, les ­conséquences juridiques, mais surtout financières, varient pour un même emprunteur : en fonction de son âge, de ses objectifs patrimoniaux et de sa banque, la différence entre les options se compte parfois en millier d’euros (voir p. 58).

Deux dispositifs spécifiques

L’hypothèque et la caution sont les formules le plus souvent proposées par les banques.

La garantie hypothécaire

La garantie hypothécaire est régie par les articles 2373 et suivants du Code civil. C’est une sûreté dite réelle, parce qu’elle porte sur une chose, en l’occurrence, ­l’immeuble qui fait l’objet du prêt. Elle ne peut être consentie que par acte notarié, dont les frais d’inscription et de mainlevée (une fois le remboursement accompli, l’hypothèque est généralement levée) restent toujours à la charge de l’emprunteur. Si ce dernier se trouve en situation d’impayé, le fait d’avoir hypothéqué le bien immobilier au profit de l’établissement prêteur permet à ce dernier de le saisir pour le vendre et d’obtenir ainsi le remboursement de son dû. La banque bénéficie de cette garantie pendant toute la durée du prêt et ce, jusqu’à un an après la dernière échéance (art. 2434 Code civil). Ce qui a pour conséquence de réduire considérablement la valeur économique du bien hypothéqué pendant toute la durée de l’inscription. D’où la nécessité, en cas de vente du logement, de lever cette inscription. Aux frais de l’emprunteur, et avec l’accord de la banque (art. 2441 Code civil), en général une simple formalité qui se réalise par acte notarié. Si la banque oppose un refus, il faut alors passer par la voie judiciaire en demandant la radiation de l’inscription au tribunal de grande instance de la conservation où l’hypothèque a été prise (art. 2442 Code civil).
Deux formes de garanties hypothécaires sont utilisées dans le cadre d’un crédit immobilier : l’hypothèque conventionnelle (HP) et l’inscription d’un privilège spécial de prêteur de deniers (IPPD). En pratique, l’application de l’une ou de l’autre dépend du moment où le prêt est consenti par rapport au moment du paiment du prix. « Si tout ou partie du prix est payé et quittancé à l’acte d’acquisition au moyen du prêt, la garantie pourra être un privilège de prêteur de deniers à ­concurrence du montant payé comptant. Si une partie est payable à terme au moyen du prêt, elle sera quant à elle garantie par une hypothèque conventionnelle », précise Pierre-Alain Guilbert, clerc en l’office notarial Guilbert et Associés. Si l’achat du bien se fait sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), c’est-à-dire sur plans, l’hypothèque conventionnelle a donc vocation à s’appliquer. « Mais si une partie du prêt est débloquée lors de la signature de l’acte, par exemple 30 % lorsque des travaux viennent de débuter, cette somme sera garantie par une IPPD en l’absence d’apport personnel, tandis que le solde fera ­l’objet d’une hypothèque conventionnelle », ajoute Pierre-Alain Guilbert. à noter : la taxe de publicité foncière, due en cas d’inscription d’une ­hypothèque, n’est pas prélevée sur ­l’IPPD.

La caution

La caution (art. 2288 et suivants du code civil), à l’inverse de l’hypothèque, est une sûreté personnelle, dans la mesure où elle est assumée par une personne physique ou morale. Par un acte écrit, la caution s’engage auprès de la banque à se substituer à l’emprunteur défaillant. Dans le cas d’une caution physique, ce remboursement peut être garanti par le biais d’une hypothèque sur un bien immobilier lui appartenant. On parle alors de caution hypothécaire. à ce système de caution physique, assez marginal, les banques préfèrent le recours aux sociétés de cautionnement mutuel spécialisées, nées de leur propre ­initiative. Ces organismes fonctionnent sur la base d’un principe de mutualisation des risques : en début de prêt, la société de caution perçoit une cotisation versée par l’emprunteur, calculée en fonction du ­montant du crédit accordé. Les fonds ainsi récoltés auprès de chaque emprunteur qui en bénéficie ­permettent alors de compenser d’éventuels impayés. Un système qui évite à la banque de prendre une hypothèque sur le bien et épargne à l’emprunteur, par ricochet, les frais liés à cette formalité. Le cautionnement est un engagement unilatéral de la part de la société qui, moyennant la cotisation due par l’emprunteur, se substituera à ce dernier en cas de défaillance. En pratique, les conditions d’application de cet engagement sont insérées au sein du contrat de prêt. Si le client ne paie plus, la banque actionne la garantie en paiement de la somme restant à courir. à charge pour la société de cautionnement mutuel de se retourner ensuite contre le débiteur (art. 2306 du Code civil). Au final, le résultat est donc le même pour l’emprunteur, qui devra dans tous les cas régler sa dette. En ce sens, le cautionnement se différencie d’un système assurantiel, lequel couvre l’assuré pour des risques bien précis, sans qu’il soit tenu à un quelconque remboursement s’ils surviennent. Toutefois, les sociétés de cautionnement cherchent avant tout des solutions de recouvrement amiable, la vente du bien n’intervenant qu’en tout dernier ressort. Il faut savoir que certains contrats de cautionnement intègrent une promesse d’inscription hypothécaire. Par cet acte sous seing privé qui ne requiert aucun formalisme notarial, l’emprunteur s’engage à hypothéquer son bien en faveur de la caution dès lors que celle-ci en fait la demande. Cette stipulation contractuelle s’apparente à une simple obligation de faire, comme l’a régulièrement affirmé la jurisprudence. Si l’emprunteur ne respecte pas son engagement, le juge ne peut donc sanctionner ce manquement que par l’attribution de dommages et intérêts (CA de Douai, 14 décembre 1998, juris data n° 049660). Cette promesse peut aussi être requise par la banque. Le cas échéant, la caution en devient titulaire par subrogation. La société de cautionnement mutuel la plus connue répond au nom de Crédit logement. Mais certains établissements prêteurs proposent leur propre filiale de cautionnement, comme la garantie de la Caisse ­d’assurances mutuelles du Crédit agricole (CAMCA), parfois distribuée dans les agences LCL, Crédit mutuel, Habitat (CMH) pour le Crédit mutuel, ou encore la Saccef, proposée dans les réseaux Caisses ­d’épargne et Banques populaires. Certaines administrations peuvent aussi se porter garantes pour le compte de leurs fonctionnaires, dans le cadre de partenariats avec certaines banques.

Des frais à la charge de l’emprunteur

3L’hypothèque ne pouvant être consentie que sous la forme authentique — authentifiée par un notaire —, elle implique un certain nombre de frais spécifiques, dont certains sont fixes et d’autres calculés sur le montant du prêt consenti. Considérablement réduits depuis 2006 (décret du 16 mai 2006 publié au JO du 18 mai), ces frais ­restent à la charge de l’emprunteur (voir l’encadré ci-contre).
La caution entraîne elle aussi des frais, dont le montant dépend également, là encore, de celui du prêt consenti. Les sociétés de cautionnement — tout comme les banques qui distribuent leurs produits — communiquent peu sur les barèmes, chacune appliquant une grille de calcul pondérée à la lumière de ses propres critères. Retenez toutefois que le coût d’une caution mutuelle diminue proportionnellement au montant du prêt consenti. Distribuée par la quasi-totalité du réseau bancaire, la garantie Crédit logement (www.creditlogement.fr) propose un simulateur de coût en ligne, sans toutefois fournir de précisions sur ses modalités de calcul.
Pour un prêt de 200 000 euros par exemple, il faut payer à la structure 2 100 euros le jour de la conclusion du prêt, montant susceptible de descendre à 1 800 euros pour certains emprunteurs âgés de moins de 37 ans. Ce versement permet ­d’abonder le fonds mutuel de garantie (FMG) et tient compte de la commission due à la société de cautionnement, sa facturation en quelque sorte. Dans tous les cas, l’organisme s’engage à rembourser une partie de la somme versée en fin de prêt (75 % en moyenne de la somme affectée au FMG, pourcentage revu à la baisse si le taux de sinistralité augmente). Ce remboursement s’effectue généralement par l’intermédiaire de la banque, mais peut aussi être versé directement à l’emprunteur si ce dernier lui en notifie la demande au moins trois mois avant le remboursement total et définitif du prêt garanti. D’autres sociétés de caution mutuelle, souvent plus compétitives sur le plan tarifaire, mais aussi plus restrictives dans leurs analyses des dossiers, peuvent être proposées aux ­emprunteurs par certaines banques. La garantie Crédit mutuel Habitat, qui fonctionne globalement de la même manière que Crédit logement, est ainsi moins chère au départ : à peine plus de 1 000 euros pour un montant de prêt de 200 000 euros. Elle est toutefois moins généreuse concernant le remboursement accordé en fin de prêt, fixé dans tous les cas à 152 euros. De leur côté, les garanties Saccef et CAMCA ne proposent aucun remboursement en fin de prêt mais se révèlent d’un coût intéressant. Toujours sur la base d’un prêt de 200 000 euros, la Saccef exigera la somme de 1 800 euros pour trouver des solutions de remboursement adaptées, au bout de quatre mois d’impayés consécutifs, voire se substituera à ­l’emprunteur défaillant en cas d’impossibilité d’apurer sa dette. La caution accordée par la CAMCA, quant à elle, est facturée 2 000 euros pour intervenir une fois que toutes les procédures contentieuses à l’encontre de l’emprunteur ou de ses héritiers auront été mises en jeu.

Choisir la garantie la mieux adaptée à ses objectifs patrimoniaux

Depuis plusieurs années, on assiste à une recrudescence du recours au mécanisme du cautionnement : en 2006, plus de la moitié des prêts accordés ont été garantis de cette façon (contre 32 % cinq ans plus tôt). D’après les statistiques de l’Observatoire du marché résidentiel, le système semble avoir pris son envol au détriment de garanties plus marginales, telles que le nantissement notamment, sans véritablement remettre en cause la diffusion de l’hypothèque, laquelle couvre environ 30 % des prêts depuis plusieurs années. Pour Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en crédit CAFPI, ce rebond des prêts cautionnés s’explique simplement : « Le système du cautionnement, notamment avec Crédit logement, c’est d’abord à l’avantage du banquier, car il externalise le risque et évite une gestion contentieuse qui reste assez lourde », précise-t-il. Ajoutons que les banques, toutes actionnaires de Crédit logement, sont donc intéressées aux résultats de la structure, relativement bons. En témoigne le taux de sinistralité de 1 %, très faible eu égard au montant des fonds collectés. Pour le client, en revanche, le système n’est pas aussi rentable qu’on veut bien le faire croire. De fait, Crédit logement, tout comme CMH proposent le remboursement d’une partie des frais en fin de prêt. « Mais quelle sera la valeur de ces sommes, non réactualisées, au bout de vingt ans ? », s’interroge Philippe Taboret. Quoi qu’il en soit, certains courtiers estiment que le recours à la caution pourrait bien continuer de progresser. Ainsi Maël Bernier, responsable de communication chez Empruntis : « Dans un marché baissier, les banques pourraient être amenées à priviliégier la caution plutôt que l’hypothèque, pour éviter d’avoir à saisir un bien qu’il leur sera ensuite difficile de vendre. »  Un phénomène qui semble faire consensus, dans la mesure où le mécanisme du cautionnement est souvent considéré comme moins coûteux, et moins traumatisant qu’une hypothèque. Ce qui est vrai… partiellement. Car si l’on examine les coûts respectifs des sûretés à la lumière d’une simulation comparative (voir encadré ci-dessus), la réalité semble un peu plus nuancée. Force est de constater que la caution est souvent plus chère que l’inscription d’un privilège spécial de prêteur de deniers, mais beaucoup plus économique comparée aux frais d’une hypothèque conventionnelle.
Si votre prêt peut être garanti par une IPPD, celle-ci reste moins coûteuse dès lors que vous souhaitez aller au bout de votre crédit, la garantie s’éteignant automatiquement sans mainlevée. Au contraire, en cas de remboursement anticipé, mieux vaut avoir opté pour une caution. Cette dernière est souvent moins onéreuse quand elle est ­proposée par une filiale de votre banque. à vous de ­demander à cette dernière de lui présenter votre dossier.
Mais l’emprunteur a-t-il réellement le choix de sa garantie ? Pas systématiquement. Pour être en position de force, encore faut-il être éligible, à la caution du Crédit logement ou, éventuellement, à celle d’une société filiale de la banque qui finance le crédit. Le cas échéant, l’emprunteur peut utilement faire ses comptes en fonction des ses objectifs, et tenter de convaincre son banquier. +

Marie Castets


Mots-clés :

BANQUE , CAUTION , CREDIT IMMOBILIER , GARANTIE , HYPOTHEQUE , SURETE




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