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La vente d'immeuble à rénover n'aura pas le succès escompté (Interview)

La vente d'immeuble à rénover n'aura pas le succès escompté (Interview)
Juillet-Août 2009
Le Particulier Immo n° 255, article complet.
Auteur : CASTETS (Marie)

Introduite par la loi ENL du 13 juillet 2006*, la vente d’immeuble à rénover (VIR) est entrée en application le 16 décembre dernier. Variante de la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), cette réglementation est déjà contestée par les professionnels. Surprotégeant le consommateur, elle pourrait le conduire à fuir un dispositif jugé trop contraignant.

Thierry Bonneau, Président du syndicat national de la rénovation (Synar)

1985 : Cofondateur de la société de rénovation immoblilière BSA
1989 : Membre du Groupement des rénovateurs promoteurs
2000 : Membre du Synar
2006 : Président du Synar

La réglementation a récemment donné un cadre juridique spécifique à la vente d’immeubles à rénover. Quels changements cela implique-t-il ?

TB Auparavant, lorsque nous engagions de très lourds travaux de rénovation, nous nous inscrivions dans un système de vente en l’état futur d’achèvement (Vefa). S’ils étaient plus légers, nous vendions l’immeuble en l’état, en nous engageant à réaliser des travaux, dont le montant et la durée étaient déterminés en amont. Vendeur et acquéreur avaient alors carte blanche pour organiser le paiement de ces travaux en fonction de l’opération. Le législateur a décidé d’organiser et de formaliser les choses, afin de renforcer la sécurité de l’acquéreur. La transaction est aujourd’hui considérée comme une vente d’immeuble à rénover dès lors que le vendeur s’engage à faire des travaux après la signature de la promesse de vente, quelles que soient leur nature et leur ampleur. En réalité, ce nouveau régime est très contraignant pour le vendeur, notamment parce qu’il doit garantir l’achèvement des travaux par le biais d’une caution bancaire, laquelle n’est pas toujours facile à obtenir. De plus, il ne peut être payé de l’intégralité du prix de vente qu’après une déclaration d’achèvement, délivrée par un « homme de l’art indépendant », désigné en accord avec l’acheteur. En pratique, le choix de ce professionnel risque de poser problème : à partir de quand peut-on le considérer comme étant indépendant ? Quid si l’acquéreur estime qu’une rayure entache la bonne fin des travaux et refuse de payer ? Cet excès de formalisme permet à l’acheteur de faire pression sur le vendeur, lequel ne dispose de son côté d’aucun moyen pour obtenir le paiement de son solde.

La loi aurait donc créé un déséquilibre au profit de l’acheteur, qui chercherait forcément à échapper au paiement ? Vous étiez pourtant demandeur d’une réglementation en la matière…

TB C’est vrai, nous étions demandeurs. Mais les modalités mises en place par ce texte sont trop lourdes. Nous ne portons pas de jugement sur le comportement des acheteurs, qui ont le droit de contester la bonne fin des travaux. Nous disons simplement qu’ils sont surprotégés, qu’ils soient ou non de bonne foi. Nous aurions souhaité qu’il n’y ait pas cette double garantie à la charge du vendeur, qui doit présenter une caution bancaire, et en outre, ne peut percevoir le solde du prix sans l’aval de l’homme de l’art « indépendant ». Pourquoi aller chercher un tiers que nul ne connaît, avec qui l’on n’a jamais travaillé ? Et pourquoi n’avoir pas adapté les systèmes de garantie mis à la charge du vendeur en fonction de la nature de l’opération ? En protégeant autant l’acquéreur, on présuppose que le professionnel manquera à ses obligations. C’est oublier un peu vite que nous sommes avant tout des commerçants et qu’à ce titre, nous n’avons aucun intérêt à décevoir les acheteurs. J’ajoute que la VIR s’applique à tout vendeur, y compris s’il s’agit d’un particulier. Imaginons un vendeur non-professionnel qui vendrait un bien en s’engageant à poser un lavabo dans la salle de bains, ou à refaire les peintures. Lui aussi sera tenu de fournir une garantie bancaire, et il ne sera payé qu’après validation des travaux par un homme de l’art « indépendant ». à mon sens, ce texte est le résultat d’une volonté de répondre à un problème qui n’existe pas, et nous craignons l’apparition de contentieux qui auraient pu être évités.

Compte tenu de ces difficultés juridiques et pratiques, quel est selon vous l’avenir de la VIR ? Quel genre d’opération sera concerné par ce dispositif ?

TB Jusqu’à présent, acheter un bien dans un immeuble dont le vendeur s’engageait à rénover le hall d’entrée ou la cage d’escalier, par exemple, laissait aux acquéreurs la possibilité d’emménager et de faire leurs propres travaux. Au risque d’endommager ces parties communes. Le rénovateur intervenait pour effectuer les finitions. Avec le régime de la VIR, le vendeur n’a plus intérêt à s’y engager, surtout s’il s’agit d’une petite rénovation. Il vendra en l’état, sans faire de travaux, car le système est coûteux, donc dissuasif. Ou les fera en amont, pour vendre le bien après rénovation. Et ce, au détriment de l’acquéreur, qui risque de payer deux fois les travaux : lors de l’achat, et s’il doit réparer les dégâts causés. Ce dispositif restera sans doute cantonné à de grosses opérations de réhabilitation qui ne permettront pas de s’inscrire dans une Vefa. Bref, si le but du législateur était de protéger l’acquéreur, il a réussi, mais cela se fera au détriment de la VIR.
* Articles L 261-1 à L 262-11 du CCH.

Propos recueillis par Marie Castets


Mots-clés :

LOGEMENT , REHABILITATION DE L'HABITAT , TRAVAUX , VEFA , VENTE , VENTE D'IMMEUBLE A RENOVER , VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT




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