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Bornage : les origines du cadastre

Bornage : les origines du cadastre
Juillet-Août 2009
Le Particulier Immo n° 255, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

En Europe, le cadastre revêt deux formes bien distinctes. En cas de conflit de voisinage, seule sa version juridique peut trancher. Le cadastre fiscal, lui, créé dans le but d’aboutir à un impôt équitable, ne peut servir d’appui à un titre de propriété.

Repères
Dans les pays où l’Etat est seul garant de la propriété, Allemagne, Autriche, Suisse, Pays-Bas, le cadastre a une valeur « juridique » .  
En France, en Belgique et dans une moindre mesure en Angleterre, où la propriété est considérée comme une affaire individuelle, c’est la valeur fiscale du cadastre qui est privilégiée.

Depuis deux ans, en Grande-Bretagne, les conflits de voisinage font le bonheur de la presse à scandale. Celle-ci relate presque ­chaque semaine les agressions ­physiques, entre voisins, qui ont pour origine la construction d’une clôture ou le creusement d’un fossé pour séparer les limites de propriété. Autant de conflits dus à ­l’absence ­d’organisation ­foncière outre-Manche. Il a en effet fallu attendre 1990 pour que l’enregistrement de la ­propriété foncière devienne obligatoire lors de sa ­transmission en Angleterre. Le cadastre y était très mal vu, considéré comme un ­instrument de pouvoir de l’Etat sur la gentry, qui possédait la terre et s’opposait résolument à la mise en place de cet outil fiscal. Raison pour laquelle la cartographie détaillée de toutes les parcelles de terrain est inexistante. Sur le Continent, en revanche, la mise en place d’un cadastre propre à chaque pays a été généralisée à partir du XVIIIe siècle

Deux courants de pensée 

Aux XVIe et XVIIe siècles, la ­pensée des mercantilistes, qui ne juraient que par le ­commerce et l’industrie comme sources de richesse, ­prédominait. Mais au XVIIIe siècle, une nouvelle école de pensée économique émerge, celle des physiocrates. Quesnay, son chef de file, ne croit qu’en la terre. En découle une idée simple : pour ­devenir plus riche et plus puissant, l’Etat doit lever un impôt foncier. Encore faut-il recenser les contribuables potentiels. Ce qui implique de mettre en place un cadastre, cet outil permettant de disposer d’une cartographie précise du ­territoire. Le premier né en Europe est celui du duché de Milan, réalisé entre 1718 et 1757, sur ordre de l’empereur d’Autriche. En France, la Révolution et l’Empire ­diffusent l’idée de la création d’un cadastre national. « Sa mise en place est décidée par Napoléon en 1807 et elle s’achève en 1845 », raconte Nadine Vivier, ­professeur d’histoire ­contemporaine à l’université du Mans. « Avec les conquêtes ­napoléoniennes, l’idée de cadastre s’est ensuite implantée dans toute l’Europe », ajoute-t-elle.

Deux conceptions

Une fois mis en place, les ­cadastres ont obéi à des règles très différentes. Les pays dotés d’un Etat fort ont construit un cadastre « juridique ». Cette conception a prévalu en Allemagne, en Autriche, en Suisse et aux Pays-Bas. L’Etat y est le garant de la propriété et il est donc le seul à pouvoir trancher, via le cadastre où sont ­enregistrées toutes les ­transactions, en cas de litige entre deux voisins. Les pays qui conçoivent au contraire la ­propriété comme une affaire individuelle ont privilégié le cadastre fiscal. C’est le cas en France en Belgique et en Grande-Bretagne. Les ­transactions immobilières sont des actes entre personnes privées enregistrés devant notaire. En cas de conflit de propriété, le différend sera soit réglé à l’amiable, soit tranché par un juge.

Des incidences techniques

Tout cela n’est pas sans ­incidences pratiques. Dans les pays de tradition ­germanique, les cadastres ayant une valeur juridique, ils sont ­techniquement très fiables, reposant la plupart du temps sur des mesures réalisées par des géomètres experts qui ont borné les terrains. En revanche, les cadastres fiscaux ont été construits selon des règles uniformes d’arpentage et d’évaluation de terrains, dans le seul but d’aboutir à un impôt équitable. « En France, le ­cadastre ne doit pas ­servir d’appui pour un titre de ­propriété en ce qui concerne la contenance et les limites d’un terrain », conclut ainsi François Mazuyer, premier vice-­président de l’ordre des géomètres experts. Il faut borner…

Marie Pellefigue


Mots-clés :

CADASTRE , EUROPE




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