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Investir dans un bien du conjoint

Juin 2009
Le Particulier n° 1038, article complet.
Auteur : LEROUX (Eric)

Faire construire une maison commune sur un terrain appartenant à son conjoint ou prendre en charge des travaux dans un logement lui appartenant nécessite d’infinies précautions.

Quand Jean-Philippe et Marie-Hélène, concubins, avaient pris la décision de faire construire leur maison sur un terrain dont elle avait hérité, ils n’avaient absolument pas réfléchi à l’imbroglio successoral que cette opération pourrait occasionner. Résultat, après le décès prématuré de sa concubine, Jean-Philippe n’a pu exercer aucun droit sur la maison. Construit sur un terrain appartenant à Marie-Hélène, le bâtiment faisait, en totalité, partie de ses biens propres à elle, bien qu’il ait été en bonne partie financé par Jean-Philippe !

Seul le mariage garantit une indemnisation légale

Des exemples comme celui-ci, les notaires peuvent en donner à l’infini. « Lorsque le couple vit en concubinage ou dans le cadre d’un pacs sans convention rédigée sur mesure, il n’existe pas de véritable solution pour préserver les intérêts de celui qui a contribué à financer une construction sur un terrain appartenant à l’autre, constate Me Michaël Dadoit, notaire à Joué-lès-Tours (37). Le seul recours reste, bien souvent, de plaider en justice l’enrichissement sans cause du partenaire (voir p. 64) pour essayer d’obtenir le remboursement des sommes déboursées. En revanche, les époux mariés bénéficient d’un droit d’indemnisation légal, appelé “récompense”, qui est attribuée en cas de divorce ou de décès, et qui doit correspondre à la valeur actualisée des constructions financées. »

Attention à la donation avec clause de retour conventionnel

Reste que les règles d’indemnisation par « récompense » sont relativement complexes. Pour simplifier les choses, avant de faire construire, il est préférable que le conjoint possédant le terrain en fasse l’apport à la communauté par contrat de mariage. En tout cas, il ne faut surtout pas s’aventurer à construire à deux sur un terrain appartenant en propre à l’un des conjoints lorsqu’il provient d’une donation accompagnée d’une clause de « retour conventionnel ». Cette clause prévoit, en effet, que le bien donné reviendra aux donateurs en cas de prédécès du donataire (voir notre hors-série Bien préparer sa succession, n° 1028b, p. 97) !
La situation est tout aussi complexe quand l’un des conjoints (ou partenaires) a financé, sur ses biens propres, des travaux dans un logement appartenant à son conjoint (ou partenaire) ou à la communauté, quand elle existe. En effet, les biens propres des deux conjoints ou partenaires, voire, le cas échéant, ceux de la communauté, finissent alors par être totalement imbriqués, et il est bien difficile de les départager au bout de quelques années. En cas de séparation, ou de conflit avec les héritiers suite à un décès, c’est une source de litige.
« La difficulté vient de l’impossibilité, le plus souvent, d’apporter la preuve des apports de l’un ou de l’autre, remarque Sophie Gonsard, responsable de la stratégie patrimoniale dans une étude notariale. Lorsque l’origine des fonds peut être prouvée, celui qui a financé les travaux pourra obtenir une récompense s’ils étaient mariés ou, sinon, invoquer un enrichissement sans cause de son partenaire. »
Ainsi, le conjoint ou partenaire qui paie des travaux dans un logement appartenant à l’autre se doit de conserver toutes les factures qu’il a acquittées et les justificatifs de ses règlements. Mieux vaut également qu’il concentre ses financements sur des postes de travaux faciles à délimiter, dont l’apport sera aisé à évaluer, comme le gros œuvre (toiture, par exemple).
Si le couple était marié, en cas de séparation, l’ex-conjoint ayant financé les travaux pourra ainsi, au minimum, récupérer, à titre de récompense, le montant des sommes investies. Si le logement a pris de la valeur, la récompense due sera même plus élevée car elle tiendra compte de cette plus-value (voir, p. 63, l’explication du mécanisme de calcul de la récompense).
Selon le même principe, dans le cas de couples mariés dans un régime communautaire, tout prélèvement effectué sur les biens communs pour acquitter des dépenses personnelles à l’un des époux ouvre droit à récompense pour la communauté (art. 1437 du code civil). Par exemple, si vous financez des travaux dans une maison qui vous appartient en propre avec de l’argent provenant de biens communs, vous serez redevable d’une récompense à la communauté en cas de séparation.

Il est toujours temps de faire enregistrer un accord sur la répartition des fonds

Qu’ils proviennent de biens propres ou communs, mieux vaut que ces apports de fonds soient répertoriés dans un acte notarié, dès la fin des travaux. Et lorsque vous avez omis de le faire à cette occasion, il n’est pas trop tard pour tout mettre au clair : « Si les époux, partenaires ou concubins sont d’accord, nous pouvons établir un acte récapitulant tous les travaux déjà entrepris, dans le passé, sur les fonds propres d’un conjoint, de manière à éviter tout litige ultérieur, rappelle Me Michaël Dadoit. C’est une précaution très utile, tout particulièrement pour les couples non mariés ou dans les familles recomposées, dans lesquels le survivant risque de se retrouver en conflit avec les enfants du conjoint disparu le premier. »
Cependant, dans le cas de concubins non pacsés, le financement par l’un des partenaires de travaux réalisés dans la résidence commune ou dans un logement possédé par l’autre ne donne malheureusement pas systématiquement droit à indemnisation. Ainsi, deux arrêts rendus, le même jour – le 24 septembre 2008 –, par la Cour de cassation, conduisent à des positions jurisprudentielles diamétralement opposées sur le sujet !

Un risque « inhérent » à la précarité possible de la relation

Dans une première affaire, un homme avait donné 129 000 € pour financer des travaux de rénovation dans un logement appartenant à sa concubine, qu’ils projetaient d’habiter conjointement. Bien que, dans les faits, les concubins n’en aient jamais, ensuite, fait leur résidence principale, les magistrats de la cour d’appel de Douai ont considéré que les travaux avaient été réglés par cet homme « dans son intérêt personnel », car il avait eu « l’intention de s’installer dans l’immeuble avec madame », et qu’il « devait assumer la part de risque inhérente à la précarité possible » de sa relation avec sa concubine. Saisie en dernier recours, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de cet homme, aux motifs que la cour d’appel avait justifié légalement sa décision et que son pouvoir de jugement est « souverain » (cass. civ. 1re du 24.9.08, n° 07-11928).
En revanche, dans l’autre arrêt de la Cour de cassation, une femme, qui avait bénéficié, dans une maison lui appartenant, de travaux de rénovation payés par son concubin, a dû lui rembourser les 45 000 € qu’il avait déboursés, alors qu’il avait profité de ces aménagements, puisqu’il avait habité ce logement, avec sa concubine et ses enfants, pendant plusieurs années, et qu’il y avait même installé sa société. La cour d’appel de Versailles avait, en effet, estimé que ces travaux ne pouvaient « être considérés comme des travaux ordinaires et que, par leur envergure, ils ne pouvaient constituer une contrepartie équitable des avantages dont monsieur avait profité pendant la période de concubinage ». S’inclinant devant cette « appréciation souveraine » et « légalement justifiée » de la cour d’appel, la Cour de cassation a donc confirmé son jugement (cass. civ. 1re  du 24.9.08, n° 06-11294). On l’aura compris, les juges étant « souverains », c’est-à-dire libres d’apprécier, en toute indépendance, les faits litigieux qui leur sont soumis, pour peu qu’ils justifient légalement leur décision, les concubins ayant financé des travaux dans le logement de leur compagnon obtiendront ou non une indemnisation, selon le tribunal dans le ressort duquel ils se trouvent. Aussi, « face à cette insécurité juridique, avant d’engager des dépenses importantes, les concubins auraient tout intérêt à adopter un statut plus protecteur, comme le pacs ou le mariage, conseille Sophie Gonsard. Plutôt que de financer directement les travaux, ils peuvent aussi consentir un prêt à leur concubin propriétaire du logement, afin que celui-ci les entreprenne lui-même, ce qui évite toute confusion des patrimoines ».


Mots-clés :

CONCUBINAGE , CONTRAT DE MARIAGE , CREDIT IMMOBILIER , EPARGNE , MARIAGE , PACS , PACTE CIVIL DE SOLIDARITE




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