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Un couloir très convoité : commentaire de jurisprudence

Mai 2009
Le Particulier Immo n° 253., article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le règlement de copropriété peut autoriser l’annexion de parties communes. Cass. civ. 3e ch., 21 octobre 2008, n° 07-18971

L’appropriation de parties communes est un sujet sensible en copropriété, à ­l’origine d’un important contentieux.

Rappelons qu’il y a « appropriation » d’une partie commune lorsque la prolongation de la situation est susceptible, si elle dure pendant plus de trente ans, de permettre au copropriétaire qui en est l’auteur de devenir propriétaire de la partie commune concernée par prescription acquisitive.  La Cour de cassation, dans cette affaire,  devait se prononcer sur la question suivante : la clause d’un règlement de copropriété qui autorise l’annexion d’un couloir desservant des lots contigus est-elle licite ?

En l’espèce, un couloir desservait à l’origine les lots appartenant à Mme X. (15, 16 et 17)

Mme X. avait cédé le lot 15 à une autre copropriétaire pour ne conserver que les lots 16 et 17. Les trois lots avaient été loués à un même locataire. Peu après, les deux copropriétaires s’étaient entendues, en pleine conformité avec le règlement, pour supprimer la cloison qui séparait le couloir du lot 17, de sorte que le locataire commun disposait d’un seul local incluant les lots 15, 16 et 17 et le couloir.

Les deux copropriétaires ne contestaient pas que ce couloir, intégré au lot 17, était une partie commune et qu’elle le restait

Mécontent de cette annexion, un copropriétaire avait toutefois fait mettre à l’ordre du jour d’une AG un projet de résolution tendant à autoriser le syndic à introduire une action pour récupérer le couloir litigieux, puis avait introduit lui-même l’action en justice, après que ce projet ait été rejeté par une décision définitive prise à la double majorité.

En vain : la cour d’appel de Paris (21 juin 2007) l’a débouté de sa demande

Et la Cour de cassation a confirmé cette décision, en rejetant son pourvoi.
Dès lors que le couloir litigieux, intégré au lot 17, ne comportait aucun compteur, branchement électrique ou escalier, l’action introduite en vue de le « récupérer » était vouée à l’échec dans la mesure où le règlement de copropriété, tout en conférant à ce couloir la qualité de partie commune, autorisait son incorporation par une clause expresse ainsi rédigée : « dans le cas où une même personne viendrait à être propriétaire de lots contigus ou non mais desservis par des parties communes non indispensables à l’usage des autres lots, ce copropriétaire pourra utiliser ces parties communes à usage privatif en les incorporant à son lot ou à ses lots de copropriété ».
À noter : une partie de bâtiment ou de terrain qui répond aux mêmes caractéristiques, sans être qualifiée de partie commune par le règlement de copropriété, peut aussi être incorporée, dans la mesure où elle peut être considérée comme partie privative, en application des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

COPROPRIETE , PARTIES COMMUNES , REGLEMENT DE COPROPRIETE




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