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Evaluation immobilière, le rôle de l'expert est amené à s'étoffer (Interview)

Mai 2009
Le Particulier Immo n° 253., article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Il existe outre-Manche une véritable qualification professionnelle du métier d’expert, sanctionnée par l’adhésion à la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Un système qui n’a pas d’équivalent en France. La traduction dans l’Hexagone des normes anglo-saxonnes est toutefois en marche. Quelles conséquences peut-elle avoir sur le marché mouvant de l’expertise immobilière ?

Christian GILLET : Responsable du département conseil financier en immobilier chez deloitte* et membre du bureau de la RICS**.

Entre 1983 et 2004 

Parcours au ministère de l’équipement, chez Bouygues, Eiffage puis PricewaterhouseCoopers.

Depuis 2002

Membre du collège expertise en évaluation immobilière chez RICS.

2004

Arrivée chez Deloitte.

Que va impliquer, pour le consommateur, la traduction en France du cadre anglo-saxon de la RICS ?

CG Il faut d’abord savoir que la ­profession improprement désignée d’ « expert immobilier » n’est pas réglementée en France. Qu’est-ce qu’un expert ? C’est une personne qui est capable de donner une valeur intrinsèque à un bien. Or, dans les faits, la plupart des « experts » immobiliers n’effectuent que des comparaisons entre les biens : il s’agit en fait d’évaluation, et non d’expertise. On fait très rarement appel à de véritables experts, essentiellement pour des biens d’exception, pour lesquels il n’existe pas de références comparables. Le législateur lui-même parle d’ « évaluateur » ­immobilier lorsqu’il organise l’estimation périodique des actifs immobiliers détenus par les OPCI [Organisme de placement collectif immobilier, ndlr]. La sécurité de l’épargnant exige que l’on puisse ­comprendre pourquoi on est arrivé à telle valeur, plutôt que recevoir une ­estimation « à dire d’expert ».
Sur un marché immobilier difficile, ­acheteurs comme vendeurs ont plus que jamais besoin de cette transparence. Ce qui implique la mise en place d’un cadre, au sein duquel tous les professionnels ­doivent être capables de proposer aux clients un standard : un rapport formel, dans lequel sont citées et décrites les ­références ­utilisées. La ­formation existe, mais la forma­lisation n’est pas assurée. C’est ce qu’offre aujourd’hui la RICS. Outre-Manche, l’appartenance à cet organisme est un
passage obligé pour ­signer des évaluations.

La RICS impose-t-elle des méthodes d’évaluation particulières à ses adhérents ?

CG Non. Elle édite, à l’usage de ses ­membres, un guide de l’évaluation, le Red Book, mis à jour en moyenne tous les deux ans, qui s’apparente plutôt à un code de déontologie. En ce qui concerne les ­méthodes d’évaluation, la RICS n’en utilise pas d’autres que celles déjà mises en œuvre par les professionnels français : il n’y a pas de secret de ­fabrication. La véritable force de la RICS, c’est qu’elle a la prétention de penser que ses membres les ­appliquent vraiment… Le Red Book vise tout particulièrement les ­compétences que ­
ceux-ci doivent détenir. En Angleterre, quand un adhérent dit qu’il peut estimer la valeur d’un immeuble, c’est qu’il a les ­éléments pour l’évaluer. Il doit être capable de dire : « Non, je ne sais pas évaluer ce bien, ou si je le fais, c’est moyennant une marge d’incertitude ­de 30 %. »
Le Red Book vise également à éviter les situations de conflit d’intérêt. Ainsi, un agent immobilier doit, au sens du Red Book, s’abstenir de donner une évaluation du bien dont il a en même temps en charge la commercialisation. Quitte à se décharger sur un confrère. Et, dans ce système d’origine anglo-saxonne, il en est seul juge.

Si l’expert est seul juge du respect des règles, et en l’absence d’ordre professionnel, quelles sont les garanties offertes au consommateur ?

CG Ce système, basé sur l’autocontrôle, n’est en pas moins efficace, dès lors qu’il est universel. Il se trouve par ailleurs qu’il existe au sein de la RICS une commission de discipline ayant le pouvoir de radier ses membres. C’est déjà arrivé, par exemple s’agissant de personnes prétendant avoir des diplômes qu’elles ne possédaient pas. Ce contrôle devrait être renforcé prochainement.

Doit-on s’attendre à une majoration du coût de l’évaluation immobilière ?

CG Il est vrai que la constitution d’un véritable dossier conforme aux normes RICS entraîne un renchérissement de la prestation. S’agissant, par exemple, d’un appartement, il faut compter au ­minimum 500 €euros TTC pour obtenir un rapport comportant des références précises d’éléments comparables – prestations, étage, ensoleillement, etc. Mais il ne faut pas hésiter parfois à ­dépenser un peu d’argent. Prenons l’exemple du nouveau dispositif Scellier, qui va ­certainement s’avérer, dans les deux années à venir, un excellent ­placement, à condition d’acheter au bon prix. Débourser une somme de 1 000 euros pour une évaluation qui peut vous permettre, sur un bien d’une valeur de 100 000 euros, d’éviter un surcoût de 10 %, ce n’est pas cher payé…

* Cabinet d’audit et de conseil.
** Association Royal Institution of the Chartered Surveyors.

Propos recueillis par Marianne Bertrand


Mots-clés :

AGENT IMMOBILIER , EXPERT , EXPERTISE , LOGEMENT




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