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Dégâts immobiliers et force majeure

Dégâts immobiliers et force majeure
Octobre 2003
Le Particulier n° 969, article complet.
Auteur : DESTRALLET (Hubert)

Le droit : celui qui manque à ses obligations contractuelles est exonéré de sa responsabilité si ce manquement résulte d'une force majeure (art. 1148 du code civil). Mais aucune définition n'est donnée de cette notion, ni de ses équivalents le "cas fortuit" ou la "cause étrangère", prévus en matière de relations bailleurs-locataires (art. 1722, 1730 et 1733 et loi du 6.7.89), ou de malfaçons immobilières (art. 1792).

$ La jurisprudence : les tribunaux retiennent 3 critères pour caractériser la force majeure : l'irrésistibilité, l'imprévisibilité, et l'extériorité de l'événement par rapport à la personne qui l'invoque. Mais ils n'accordent pas tous la même importance à chacun de ces critères. Ils admettent que la force majeure soit invoquée en dehors d'obligations contractuelles.

"Mon locataire a été intoxiqué par un chauffe-eau au gaz mal posé par l'installateur. Suis-je responsable en ma qualité de bailleur ?" Non

Un événement insurmontable et imprévisible exonère le bailleur de toute responsabilité

En vertu du contrat passé avec son locataire, le bailleur est tenu de garantir l'occupant contre les vices cachés du logement (art. 1721 du code civil et art. 6 de la loi du 6.7.89), notamment ceux pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Mais il a été jugé qu'un bailleur n'était pas responsable du décès d'un locataire victime d'une intoxication provoquée par un chauffe-eau au gaz. L'installateur de l'appareil ayant commis une faute, les juges ont considéré (cass. civ., 3e ch. du 26.10.97, n° 76-10.994) qu'elle présentait pour le bailleur le caractère de la force majeure car il ne pouvait ni la prévoir, ni l'empêcher. Or la force majeure exonère de sa responsabilité celui qui manque à ses obligations contractuelles, tout comme le "cas fortuit" et la "cause étrangère", autres notions du code civil que les tribunaux considèrent comme équivalentes à la force majeure.

De même, un bailleur n'est pas responsable envers son locataire d'un vol commis par d'autres locataires (cass. civ., 1re ch. du 1er.3.60, n° 58-11.850), parce que cet événement a été considéré comme un événement extérieur, l'exonérant de son obligation de garantir au locataire une jouissance paisible des lieux (art. 1719 du code civil). Encore faut-il établir l'existence d'un cas de force majeure. Selon certains arrêts de la Cour de cassation (par exemple, cass. civ. 2 du 1er.4.99, n° 97-17.909), "un événement n'est constitutif de la force majeure que s'il est extérieur, imprévisible et irrésistible". Il faut donc, en principe, que les trois critères soient réunis simultanément, mais cette règle n'est pas absolue. Le caractère irrésistible de l'événement peut être à lui seul constitutif de la force majeure (cass. civ., 1re ch. du 9.3.94, n° 91-17.459 et 91-17.464). En particulier, si le débiteur de l'obligation a pris toutes les mesures en son pouvoir pour éviter la survenance de l'événement, la force majeure est parfois admise même si l'événement n'était pas imprévisible. En revanche, un hôtelier a été condamné à indemniser des clients victimes d'un vol commis par des personnes qui s'étaient introduites dans son hôtel, car il n'avait pas pris toutes les précautions nécessaires ni contrôlé toutes les entrées du bâtiment (cass. com. du 1er.10.97, n° 95-12.435). Cependant, les tribunaux se montrent rigoureux dans l'appréciation du caractère irrésistible de l'événement. Ainsi, un bailleur a été tenu pour responsable d'un accident survenu dans un ascenseur à la suite d'une baisse de tension anormale du courant électrique due à une grève d'EDF. Pour les juges, cette circonstance n'était pas irrésistible, car le bailleur aurait pu faire installer un moteur adapté à ces baisses de tension (CA de Paris, 7e ch. du 11.2.63, Caisse régionale d'assurance maladie de Paris c/ B).

"Une période de gel jamais vue dans la région a fait éclater des tuyaux dans la maison que je loue. Puis-je invoquer la force majeure pour écarter ma responsabilité ?" Oui

Les dégâts survenus par force majeure n'engagent pas la responsabilité du locataire

Selon les articles 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement et les menues réparations. Il est responsable des dégâts survenus dans le logement en cours de bail, excepté s'il peut prouver que ces dégâts relèvent d'un cas de force majeure (CA de Versailles, 1re ch. du 30.1.98, n° 88). Les dommages provoqués par le gel poussent fréquemment le locataire à invoquer la force majeure. Aux tribunaux d'évaluer alors si le froid était suffisamment intense et imprévisible, compte tenu de la saison et de la situation du logement, pour constituer un cas de force majeure. Toutefois, les tribunaux sanctionnent les locataires négligents. Par exemple, un locataire avait arrêté le chauffage du logement, sans en vidanger la tuyauterie, à la date à laquelle il avait donné congé, mais avait rendu les clés au bailleur seulement 3 jours plus tard. Entretemps, les canalisations avaient gelé, endommageant l'installation de chauffage. Le locataire a été condamné car, légalement, la maison restait sous sa responsabilité jusqu'à la remise des clés (cass. civ., 3e ch . du 25.6.69, n° 67-11.181). De même, en cas d'incendie , le locataire est présumé responsable (art. 1733 et 1734 du code civil) sauf s'il démontre la force majeure. Les tribunaux ont ainsi donné tort à un locataire qui soutenait que, l'origine du feu étant inconnue, il s'agissait d'un cas fortuit, c'est-à-dire un événement soudain, imprévisible et insurmontable. Mais il lui a été rétorqué que lorsque la cause de l'incendie est inconnue, le locataire ne peut s'exonérer de la présomption pesant sur lui (CA de Lyon, 6e ch. du 3.6.98, n° 96/04596). Et même si l'origine criminelle de l'incendie est établie, la force majeure ne dégage la responsabilité du locataire que si ce dernier n'a commis ni faute ni imprudence (cass. civ., 3e ch. du 21.2.96, n° 94-10.553). Aussi la loi oblige-t-elle les locataires à s'assurer contre l'incendie.

"Des tuiles sont tombées du toit d'une maison dont je suis propriétaire, abîmant une voiture. Suis-je responsable ?" Oui

Le propriétaire d'un bien immobilier est présumé responsable des dommages causés par celui-ci

Le propriétaire d'un bien immobilier est présumé responsable des dommages causés par sa ruine, due à un défaut d'entretien ou à un vice de construction (art. 1386 du code civil). Par "ruine", les tribunaux entendent l'écroulement du bâtiment mais aussi la chute d'un élément, telle une tuile (cass. civ., 2e ch. du 4.5.00, n° 98-19.951). Cette responsabilité s'étend au syndicat des copropriétaires si le dommage a son origine dans une partie commune de la copropriété (cass. civ. 2 du 17.12.97, n° 96-12.260, cas où un immeuble en copropriété s'était effondré du fait d'un mur en mauvais état). Cependant, bien que ce ne soit pas expressément prévu par l'article 1386, les tribunaux écartent la responsabilité du propriétaire s'il établit l'existence d'un cas de force majeure. Entrent dans cette catégorie les événements climatiques, à condition, selon la jurisprudence, qu'ils revêtent une violence exceptionnelle, et qu'ils soient inhabituels dans la région où ils se manifestent. C'est par exemple le cas de vents soufflant à 176 km/h dans une région où ce phénomène ne s'était pas produit depuis 15 ans (TGI de Chambéry du 21.6.61, Caisse d'assurances mutuelles agricoles c/Dame veuve B). De même, dans une affaire où une cheminée s'était abattue sur une maison voisine, les juges ont retenu la force majeure de vents de 133,2 km/h à l'origine d'une "tempête d'une violence exceptionnelle, même pour cette région, s'accompagnant de dommages étendus" (CA de Douai, 11.12.81, Pillot c/ Warin).

"Des chutes de neige importantes ont fait s'effondrer ma véranda. L'entrepreneur qui l'a installée est-il responsable ?" Non

Si le dommage provient d'une cause étrangère au constructeur, sa garantie décennale ne joue pas

Tout constructeur (entrepreneur, promoteur vendeur, fournisseur de matériaux, architecte...) est responsable pendant 10 ans des défauts qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à l'usage auquel il est destiné (art. 1792 du code civil). Cette responsabilité, dite garantie décennale, couvre les bâtiments, comme les parties de bâtiment, par exemple une véranda, ou des équipements indispensables à l'utilisation du bâtiment, telle une installation de chauffage. Selon le même article 1792, le constructeur échappe à cette responsabilité seulement s'il prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère, que les tribunaux apprécient selon les trois mêmes critères de la force majeure (imprévisible, irrésistible et extérieure). Là aussi, cette appréciation se fait en fonction des faits spécifiques à chaque affaire, en particulier pour certains phénomènes météorologiques. Ainsi, un entrepreneur a été déchargé de toute responsabilité à la suite de chutes de neige de très grande ampleur qui avaient fait s'effondrer un bâtiment (cass. civ., 3e ch. du 7.3.79, n° 77-15.153). Un autre entrepreneur a été condamné dans une affaire où la grêle avait perforé en plusieurs endroits la pergola que le propriétaire avait fait adjoindre à sa maison. Les juges ont estimé qu'une tempête de grêle, même de forte intensité, n'exonérait pas l'entrepreneur de sa responsabilité (cass. civ., 3e ch. du 21.6.00, n° 98-21.705). De même, une catastrophe naturelle, au sens de la loi du 13 juillet 1982 (c'est-à-dire un événement naturel majeur reconnu comme tel par arrêté ministériel, ce qui entraîne la mise en jeu d'une assurance spécifique ; voir le n° 959 du Particulier) conduit parfois à écarter la responsabilité de l'entrepreneur, mais pas toujours. C'est ce qui a été jugé à propos d'une maison endommagée par un glissement de terrain dû à la sécheresse de 1989 et 1990 ; la Cour de cassation (cass. civ., 1re ch. du 7.7.98, n° 96-15.356) a confirmé un arrêt de cour d'appel considérant que cette catastrophe naturelle présentait un caractère irrésistible car aucune précaution n'aurait pu éviter les dommages survenus. Mais la juridiction suprême a, au contraire, cassé un autre arrêt de cour d'appel écartant la responsabilité du constructeur d'une terrasse qui s'était écroulée, au motif que cet événement résultait "de la conjonction de fortes pluies, de la situation vulnérable des lieux en pente et de la nature du terrain". La Cour de cassation a reproché à la cour d'appel de ne pas avoir établi en quoi ces facteurs étaient constitutifs de la force majeure (cass. civ., 3e ch. du 14.2.96, n° 93-21.540). Enfin, un architecte a été exonéré de sa responsabilité décennale au titre de la force majeure dans une affaire où les juges ont considéré que la corrosion et la perforation des canalisations étaient dues à la composition chimique anormale de l'eau distribuée par le service des eaux. Une anomalie que les prélèvements et les analyses habituelles ne permettaient pas de déceler (cass. civ., 3e ch. du 19.3.85, n° 83-16.539).

"Ma maison a été détruite par la chute d'un arbre mort situé chez mon voisin. Celui-ci peut-il invoquer la force majeure pour s'exonérer de sa responsabilité ?" Non

Les tribunaux apprécient si l'événement est extérieur et relève donc de la force majeure

Pour qu'il revête le caractère de la force majeure, un événement doit être irrésistible et/ou imprévisible, mais aussi extérieur. Autrement dit, lorsqu'un dommage a pour seule cause un défaut propre à l'objet endommagé, sans qu'un élément externe ne soit intervenu, la force majeure ne peut être invoquée. Par exemple, un rocher qui s'était détaché d'un terrain en pente avait endommagé une maison située en contrebas. Les juges ont relevé que l'événement était dû à la nature hétérogène du terrain, donc à un vice interne à celui-ci. En l'absence de toute cause extérieure (telles que des pluies ou un autre événement climatique d'une ampleur exceptionnelle), les juges ont écarté la force majeure, qui aurait permis au propriétaire du terrain d'être exonéré de sa responsabilité (cass. civ. 2 du 21.1.82, n° 79-17.134). La même solution a été retenue dans une affaire où la voûte d'un sous-sol s'était effondrée à cause de dommages internes à l'immeuble, restés invisibles jusqu'à l'effondrement. La cour d'appel avait d'abord écarté la responsabilité du propriétaire du local à l'égard de son locataire, en retenant la force majeure. Mais cette décision a été cassée (cass. civ. 3 du 2.4.03, n° 01-17724), car l'existence d'un vice caché – donc interne à la chose louée – ne saurait constituer un cas de force majeure, qui doit avoir une origine extérieure.

Hubert Destrallet

 


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , DEGAT DES EAUX , DOMMAGE CORPOREL , FORCE MAJEURE , GARANTIE , INCENDIE , LOGEMENT




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