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Habitat troglodyte, attention aux surprises !

Habitat troglodyte, attention aux surprises !
Janvier 2007
Le Particulier Immobilier n° 227, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Les règles qui régissent cet habitat atypique sont souvent méconnues; mieux vaut s'entourer de précautions juridiques et techniques; il faut faire appel à des professionnels locaux expérimentés. De A à... V, dix points à méditer.

Une cheminée qui pointe dans la verdure ou à ras de coteau, c'est parfois le seul signe qui trahit la présence d'une habitation troglodyte. Les maisons aménagées dans le roc ou la terre savent se montrer discrètes. Elles sont néanmoins plus nombreuses qu'on ne ­l'imagine, réparties sur presque tout le territoire national. Un produit confidentiel, mais qui semble, curieusement, susciter l'intérêt du public, au point que différents acteurs – promoteurs, hôteliers, proprié-taires de cham­bres d'hôtes –, jouant sur la fibre écologique, se sont lancés sur ce créneau. Une fois transformée en lieu de vie, la maison n'a plus grand-chose à voir avec la grotte de nos ancêtres, se rapprochant d'une habitation traditionnelle de surface. Mais il ne suffit pas de réaliser les travaux de confortement qui s'imposent pour se mettre à l'abri de toute mauvaise surprise. Encore faut-il intégrer des contraintes importantes, bien que généralement méconnues : les maisons troglodytes ont souvent été creusées en toute liberté au fil des années, hors de toute règle constructive. Si bien qu'elles occasionnent aujourd'hui quelques problèmes à leurs heureux propriétaires. Revue en dix points, de A jusqu'à... V, des spécificités liées à ce type d'habitat.

Agrandissement

La maison troglodyte est un type d'habitat par définition évolutif. Elle est généralement issue d'opérations successives de creusement, pratiquées par abaissement du niveau du sol, ou encore à l'horizontale, en vue de relier d'anciennes caves indépendantes pour en faire une habitation. C'est cette dernière configuration qui a présidé à la "construction" de plusieurs habitations que l'on trouve aujourd'hui à Trôo (sic), véritable capitale du troglodytisme, située dans le Loir-et-Cher. "Chaque nouvelle pièce a été excavée au fur et à mesure d'un besoin de place supplémentaire", explique Benoît Saulnier, notaire aux Rosiers-sur-Loire, dans le Maine-et-Loire.

Or, la plupart des percements ont été réalisés sans l'ombre d'une autorisation, alors que l'habitat troglodyte n'échappe pas aux règles d'urbanisme traditionnelles en matière de déclaration de travaux ou de permis de construire. Aujourd'hui les extensions sont sources de litiges complexes avec le voisinage. C'est pourquoi elles sont de moins en moins pratiquées, comme le souligne Dominique Desmet, géomètre-expert à Vendôme : les propriétaires craignent de voir leur responsabilité engagée en cas de problème. Il est bien sûr possible d'y remédier en s'entourant d'un maximum de précautions, tant juridiques que techniques. Le recours, respectivement à un géomètre-expert et à un géotechnicien s'avère ici indispensable. De même que l'établissement d'une convention détaillant les travaux à réaliser, de préférence signée devant notaire.

A noter qu'un permis de creusement, destiné à contrer les percements sauvages qui existeraient encore, est actuellement à l'étude. Certaines communes l'ont déjà mis en place, à l'échelle de leur territoire. C'est ainsi qu'à Trôo, un arrêté préfectoral interdit depuis 1946 tout nouveau creusement sans autorisation préalable.

Assurance

Etre correctement assuré lorsque l'on possède une habitation troglodyte relève du parcours du combattant. Un espace creusé, du fait qu'il n'est pas construit, n'est normalement assuré que comme une dépendance, c'est-à-dire pour son seul contenu. En d'autres termes, les dommages concernant les personnes et les meubles sont garantis, mais non la solidité de l'aménagement, en cas d'effondrement par exemple.

"Il faut être prêt à négocier pied à pied chaque terme du contrat avec l'assureur en s'adressant de préférence à une mutuelle, plus compréhensive", prévient Christophe Léotot, responsable d'un bureau d'études en géologie à Restigné, près de Tours. Un contrat à la carte dont la prime se chiffre en conséquence... Mais le jeu en vaut la chandelle. C'est ce qu'a appris à ses dépens un propriétaire saumurois : il s'est vu refuser par sa compagnie, dans le silence de son contrat d'assurance, toute indemnité de relogement, alors qu'un arrêté de péril avait été pris par le maire à propos de sa cavité, considérée comme dangereuse. Souvent ancien, un espace creusé n'est en effet pas à l'abri de ­l'érosion naturelle, en particulier si le dessus appartient à un autre propriétaire qui n'entretient pas régulièrement la végétation s'y développant.

Cadastre

Le cadastre, consultable gratuitement en mairie, pourrait constituer un document utile ­d'identification d'une habitation troglodyte, puisque sa raison d'être est d'informer de la superficie et de la valeur d'une propriété foncière. Il n'en est rien. Le plan cadastral n'assure en général qu'une représentation de surface du bien, ignorant purement et simplement le sous-sol. "Il n'est pas plus précis lorsqu'il se rapporte à une commune à forte tradition troglodytique, car il n'a pas vocation à indiquer l'emprise ou l'accès à une cavité", constate Jean-Marie François, géomètre-expert à Salon-de-Provence. "Un même signe représenté sur le plan cadastral peut indiquer la présence d'une simple cave de quelques dizaines de mètres carrés, comme l'entrée d'une galerie de plusieurs centaines de mètres de longueur comportant des ramifications ou bien des cavités superposées", poursuit l'architecte et urbaniste Patrick Bertholon.

Il est donc parfois difficile, en l'absence d'un cadastre souterrain fiable, de démêler l'imbroglio de propriétés troglodytes juxtaposées ou imbriquées au fil du temps et des nécessités (voir "Propriété"). Ce qui génère des problèmes en cascade : comment calculer la surface hors œuvre d'une habitation dont l'épaisseur des parois n'a pas de limite cadastrale ? Un résultat qui conditionne pourtant l'application des règles constructives, le recours à un architecte, sans même parler de l'établissement des taxes urbaines...

Copropriété

Une cavité est rarement isolée, si bien que le sous-sol appartient le plus souvent concurremment à plusieurs propriétaires. Comment gérer cet espace souterrain ? Le régime le plus utilisé – quand il en existe un – est celui de... la copropriété. Il devrait permettre, via l'établissement d'un état descriptif de division, une identification de l'espace souterrain, y compris des parties communes, mais elles sont parfois passées sous silence. Les contours d'une cavité sont délimités en trois dimensions, si bien qu'ils comprennent par définition une partie du rocher. Comme toute copropriété classique, un règlement précise les droits et devoirs de chacun. Ces deux actes sont publiés à la conservation des hypothèques. "Le régime de la copropriété est surtout adapté aux lots désenclavés desservis par un même chemin, souvent une ancienne galerie d'extraction", précise Christophe Léotot. "Il ne l'est plus vraiment quand la conformation des lieux n'implique pas de parties communes, comme dans le cas d'habitations troglodytes superposées, accessibles par une desserte publique", poursuit Dominique Desmet. Le régime de la "division en volume globale" apparaît alors plus approprié. Ce système suppose une délimitation préalable de l'espace en volume, en isolant entre deux cotes de niveaux l'ensemble des lots, puis ­l'établissement d'une copropriété portant uniquement sur le volume de ces cavités. A étudier de près avec un notaire et un géomètre-expert au fait de la problématique des troglodytes.

Coteau

L'entretien du coteau qui abrite les habitations troglodytes est indispensable pour éviter tout risque d'éboulement. Une opération qui s'apparente pourtant à un casse-tête juridique. Pour une raison simple : il est très difficile la plupart du temps de connaître la limite entre propriété du dessus et du dessous. "Un acte notarié qui décrit la propriété du bas ne va pas préciser où se trouve la ligne de partage", déplore Christophe Léotot. Une présomption fixe la limite de propriété au bas de la paroi du coteau naturel, sauf en présence d'indices contraires, tels que l'appui d'une maison, l'existence de plantations, etc. Mais comment borner un coteau sujet à érosion, donc instable ? Une parade consiste à définir dans l'acte de vente une propriété "jusqu'au roc", en d'autres termes selon une limite variable prenant en compte un éventuel recul... Cavités 37, un syndicat intercommunal d'étude et de surveillance des cavités souterraines en Indre-et-Loire, a mis au point un intéressant protocole d'accord sur le sujet. Le propriétaire du dessous assure la consolidation du rocher dans la partie basse, correspondant aux deux tiers environ de la hauteur du coteau. Quant au propriétaire du dessus, il procède à la coupe et à l'entretien de la végétation jusqu'à la crête du coteau et sur sa partie haute. Dans le tiers supérieur du coteau, il fait procéder à l'enlèvement des parties de roche susceptibles ­d'éboulement, quitte à passer sur le fonds inférieur pour effectuer ces travaux. "Ce protocole, s'il était intégré à un texte de loi, permettrait de débloquer nombre de contentieux", assure Christophe Léotot.

Fichier immobilier

Une habitation troglodyte, dès lors qu'elle est mise en vente, fait l'objet, comme tout bien, d'une publication par le notaire au fichier immobilier. Il est donc possible, par le biais d'un imprimé délivré par le bureau des hypothèques compétent, d'obtenir à son propos des renseignements, y compris sur l'existence d'éventuelles servitudes (voir "Passage").

Ce n'est pas pour autant que les informations, consistant en une désignation littérale du bien, sont toujours très précises. Parfois, il faut remonter jusqu'aux origines de la propriété. Concrètement, les cavités ne sont prises en compte au fichier immobilier qu'en tant que tréfonds (sous-sol) ou sous forme d'un lot de copropriété d'une parcelle cadastrale. "Une situation qui ne devrait pas s'arranger lorsque les fiches seront toutes informatisées : la désignation formatée du bien rendra le descriptif encore plus sommaire", craint Didier Lecouteux, géomètre-expert à Saumur. Reste qu'un propriétaire aspirant à être convenablement "titré" peut toujours faire établir par devant notaire un acte rectificatif de propriété. Ce qui impliquera le recours à un géomètre-expert : il va effectuer un relevé topographique et altimétrique des lieux, tout en opérant un cheminement pour positionner la cavité par rapport à la propriété du dessus.

Impôt foncier

Selon une idée reçue, une habitation troglodyte, du fait qu'elle est non bâtie et se situe en sous-sol, échappe systématiquement à l'impôt foncier. C'est faux. Il n'est pas facile – à moins de vivre caché – de passer à travers les mailles du filet fiscal... Ne serait-ce que parce que l'on utilise les services d'enlèvement des ordures ménagères et d'assainissement de la commune. Construit ou creusé, l'administration fiscale ne s'embarrasse pas de telles subtilités.

A condition pour elle de disposer des informations nécessaires à l'établissement de l'assiette des taxes foncières et d'habitation, ce qui n'est pas une mince affaire. Les documents cadastraux, le plan en particulier, ignorent le plus souvent le sous-sol (voir "Cadastre"). "Les services cadastraux, en cas de doute, n'hésitent pas à se déplacer sur les lieux. Ils sont aussi ­censés être informés par la mairie de tous travaux nécessitant un permis de construire ou une déclaration de travaux", assure Didier Lecouteux. Des règles auxquelles une cavité aménagée en habitation ­n'échappe pas. De plus, l'habitation en sous-sol se rattache fréquemment à une partie construite en surface qui, elle, sera imposée sans difficulté. "La question, pour le propriétaire, est davantage de savoir sur quelles bases le calcul est effectué", estime Christophe Léotot. Un point à vérifier. Maigre consolation, les taxes affectées aux cavités, restent, à surfaces égales, moins élevées que pour une construction.

Passage

Une habitation troglodyte peut se trouver grevée, comme un bien classique situé en surface, d'une servitude de passage au profit d'un voisin, lui-même troglodyte, enclavé. Cette contrainte souterraine risque de porter gravement atteinte à la propriété. Ainsi, comment concilier le droit de passage dans une galerie (y compris de canalisations) avec le projet du voisin du dessus, en même temps possesseur du sous-sol, de creuser des fondations pour agrandir sa maison ? Un cas de figure qui devient vite inextricable... Aussi est-il plus prudent de n'accorder, quand la situation entre les parties n'est pas encore figée, qu'une simple tolérance de passage. Attachée au seul bénéficiaire et non au bien lui-même, elle est donc plus facilement révocable qu'une véritable servitude constituant un démembrement du droit de propriété.

Propriété

La question de la propriété, plus précisément de son étendue, est au cœur des préoccupations troglodytiques. L'article 552 alinéa 1 du Code civil apporte un élément de réponse : "La propriété du sol entraîne celle du dessous, jusqu'aux tréfonds." En d'autres termes, le sous-sol est attribué au propriétaire du sol. Sauf qu'il ne s'agit que d'une présomption simple, donc susceptible de preuve contraire. Le lien juridique entre propriété du dessus et du dessous peut très bien avoir été rompu par la volonté des parties, en application de l'article 1134 du même Code ("Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites."). La propriété distincte peut ainsi résulter d'un acte signé devant notaire, mais également d'usages locaux lorsqu'ils sont suffisamment clairs. Il arrive même que l'occupant d'un habitat troglodyte se fonde sur "l'usucapion", autrement dit une occupation trentenaire sans discontinuité, pour revendiquer son appropriation du sous-sol.

Si bien que, dans les faits, le propriétaire de l'habitation troglodyte possède généralement le seul tréfonds. Non la surface, qui peut appartenir à un tiers. Celui qui possède le volume et les parois ne peut alors agrandir sa cavité ou enlever un pilier monolithique sans en référer au propriétaire du dessus, et bien sûr effectuer les travaux confortatifs qui s'imposent. Réciproquement, ce dernier ne peut réaliser des aménagements en surface qui porteraient préjudice à l'usage d'un espace souterrain. Une subtile ligne de partage, source de litiges. "Le propriétaire du sous-sol a tout intérêt, quand c'est possible, à se porter acquéreur du fonds supérieur afin d'être maître chez lui", conseille Benoît Saulnier.

Voie publique

Une cavité creusée sous la voie publique et dépendante d'une maison riveraine est une configuration répandue dans les communes troglodytes. Le régime juridique qui lui est applicable est complexe : à éclaircir avant d'entreprendre tout projet d'aménagement. "Tout va dépendre en réalité du moment où l'excavation souterraine a été réalisée", résume Jean-Marie François.

Pas de problème si l'on est en mesure de prouver que l'espace souterrain a été construit avant l'Edit de Moulins de... 1 566 

Après cette date, il n'est en effet plus possible de revendiquer la propriété d'un tel volume. Le principe est celui de l'inaliénabilité et de l'imprescriptibilité du domaine public, si bien que la création d'une route a pour effet de faire entrer le sous-sol dans le patrimoine de la collectivité. La loi du 25 juillet 1994 a prévu quelque souplesse, puisque l'administration a la possibilité de concéder ou louer son propre domaine. Mais elle peut arguer d'un risque d'affaissement de la chaussée pour ordonner la suppression de la cavité ou la réalisation de travaux confortatifs, moyennant une indemnité versée au propriétaire dont la cavité aurait été érigée avant la mise en place de la voie publique. Dans le cas d'un creusement postérieur, l'administration est autorisée à ordonner au besoin le comblement, sans aucun dédommagement pour le propriétaire lésé.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

MAISON INDIVIDUELLE




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