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Faire construire sa maison : du contrat à la livraison, sachez déjouer les pièges

Faire construire sa maison : du contrat à la livraison, sachez déjouer les pièges
Avril 2008
Le Particulier n° 1024, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

Plébiscitée par les Français, la maison individuelle fait toujours autant rêver. Mais le rêve peut aussi tourner au cauchemar, si la maison est livrée hors délais ou avec des malfaçons la rendant inhabitable. Le choix du constructeur est donc déterminant.

L'an dernier, 235 000 maisons individuelles ont été construites en France, soit plus d'un logement sur deux, contre 90 000 par an dans les années 1990. Sur ce marché en pleine expansion, à peine plus d'une construction sur cinq est vendue, terrain compris, par un promoteur. La plupart des maisons sont, en effet, réalisées sur des terrains acquis individuellement par des particuliers s'adressant ensuite à un professionnel de la construction. En principe, si vous faites construire de cette façon, vous bénéficiez, à travers le "contrat de construction de maison individuelle" (CCMI), appliqué par la plupart des constructeurs, d'un cadre juridique très protecteur : garantie sur les délais et les prix fixés à la signature, responsabilité unique du constructeur, garantie en cas de malfaçon, etc., prévues notamment par la loi n° 90-1129 du 19.12.90 (voir aussi notre hors-série "Spécial Construction" de septembre 2007). Seul problème : la réglementation n'est pas toujours appliquée. Une enquête réalisée en 2007 par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) auprès de 309 entreprises de construction a, en effet, révélé pas moins de 222 infractions... Les plus graves portent sur le défaut de contrat, la publicité mensongère, l'absence de garanties, le non-respect des règles de démarchage à domicile ou du délai de rétractation. Des problèmes suffisamment importants pour que la DGCCRF demande la mise en place d'un groupe de travail en vue de renforcer la législation. "La demande très forte de maisons a amené sur le marché des professionnels parfois peu scrupuleux", reconnaît Dominique Duperret, secrétaire général de l'Union nationale des constructeurs de maisons individuelles (UNCMI). La DGCCRF estime ainsi entre 15 et 20 % le nombre d'entreprises dans l'illégalité et à 75 000 le nombre de maisons construites chaque année sans respecter les règles en vigueur... Autant dire qu'il est fondamental de bien choisir le professionnel qui construira votre maison.

Faites votre choix entre constructeur, artisan ou architecte.

Vous avez le choix entre trois catégories de métier pour faire construire. D'abord, vous pouvez vous adresser à l'un des 1 000 constructeurs de maisons, comme Géoxia, Maison France Confort, ou Maison Pierre, généralement adhérents à l'UNCMI ou à la Fédération française du bâtiment (FFB). Ils réalisent environ 110 000 maisons par an, soit près de la moitié du marché, et vous proposeront un choix de plans à des prix variant de 80 000 à 200 000 €. Les constructeurs de maisons établis ont l'avantage d'offrir, en principe, de plus solides garanties (voir p. 58). Vous pouvez également faire appel à un maître d'œuvre qui coordonne les travaux pour le compte du propriétaire (le maître d'ouvrage). Il s'agit d'un géomètre, d'un bureau d'études ou d'un architecte. L'intervention de l'architecte, obligatoire au-delà de 170 m2 de surface habitable, peut porter simplement sur la réalisation des plans de la maison (environ 8 % du coût des travaux) ou inclure aussi le suivi du chantier (entre 10 et 15 % au total). Avantage de l'architecte : il pourra vous proposer une maison sur mesure, plus adaptée à votre mode de vie. Attention, si les architectes et géomètres possèdent des assurances professionnelles, ce n'est pas toujours le cas des bureaux d'études. Sachez aussi que les maîtres d'œuvre, même architectes, n'offrent pas obligatoirement de garanties de prix et de délais. Troisième possibilité : conclure un contrat directement avec une entreprise générale du bâtiment et des artisans (maçon, charpentier...), qui vous proposeront une maison clés en main. "Le maçon du village peut être un bon interlocuteur, car il a une réputation à défendre, explique Daniel Vennetier, de l'Association d'aide aux maîtres d'ouvrage individuels (Aamoi). Mais sachez que les artisans et les petites entreprises ne sont pas toujours correctement assurés." Quel que soit le professionnel choisi, demandez-lui des références avant de signer un contrat. Puis assurez-vous qu'il est inscrit au registre du commerce et que l'entreprise est en bonne santé sur des sites comme Vérif, Euridile ou Infogreffe (voir p. 58). Vous pouvez aussi vérifier s'il est doté d'une certification du type NF pour les constructeurs ou Qualibat pour les artisans. Dans tous les cas, il est sage d'aller voir sur Internet s'il existe des blogs sur le constructeur, car c'est, en général, par ce canal que les clients mécontents s'expriment. Enfin, prenez en compte la situation du chantier par rapport au secteur d'intervention du constructeur. S'il est trop distant, le conducteur de travaux ne pourra pas le surveiller correctement.

Passez au crible le contrat de construction.

Selon la loi, tout professionnel qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation, d'après un plan qu'il a proposé ou fait proposer, doit conclure un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec le maître d'ouvrage, c'est-à-dire le client (art. L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation – CCH). Si vous faites appel à un constructeur, il vous proposera, le plus souvent, le contrat type (CCMI) mis au point par l'UNCMI et qui répond aux exigences de la loi. Toutefois, vérifiez que les mentions obligatoires figurent bien au contrat (notamment la désignation du terrain, la conformité du projet au code de la construction et au code de l'urbanisme...) et que sont annexés le plan de construction énumérant les travaux d'adaptation au sol (terrassement, fondations...), la notice descriptive incluant toutes les caractéristiques techniques de la maison (art. R 231-4-1 du CCH), y compris les raccordements au tout-à-l'égout, ainsi qu'une notice d'information sur le CCMI (art. L. 231-9 du CCH). L'avantage de ce contrat est qu'il engage la responsabilité du constructeur sur les travaux effectués par les différents corps d'état et vous permet de vous retourner contre lui en cas de problème. C'est un cadre juridique que vous pouvez d'ailleurs amender en négociant des conditions plus favorables avec le constructeur (voir p. 55). Toutefois, le CCMI ne protège pas de tous les imprévus. "Même avec toutes les précautions, un chantier peut réserver des surprises. Il faut s'y attendre et se préparer à les assumer", prévient maître Amichaud-Dabin, avocate spécialisée au barreau de Toulouse. Si vous avez un doute sur le contrat d'un constructeur, vous pouvez consulter gratuitement l'Aamoi ou une agence départementale d'information pour le logement (Adil), ou encore un avocat (comptez 150 €). Sachez aussi qu'une fois signé, le contrat doit vous être adressé par lettre recommandée et que vous avez 7 jours pour vous rétracter. Prenez garde aussi aux contrats différents du CCMI que certains constructeurs pourraient vous proposer. Vous risquez de vous engager, sans vous en rendre compte, avec chacun des intervenants sur le chantier. Même si le constructeur doit assurer la coordination des entreprises, vous ne pourriez pas, en l'absence de clause précisant sa responsabilité, vous retourner contre lui en cas de problème (voir le témoignage d'Aline et Thomas, p. 52). Pire, indique Christian Jany, délégué de la région Midi-Pyrénées pour l'UNCMI : "Lorsque c'est l'artisan du village ou un maître d'œuvre qui construit, il n'y a parfois aucun contrat, ce qui est très risqué." Il est donc impératif de vérifier que vous signez bien un CCMI.

Négociez bien les modalités de paiement.

Dans le choix du constructeur interviennent aussi les conditions de paiement. Déjà, sachez que, dans le cadre du CCMI, le prix fixé au départ doit rester inchangé. Seule est possible une révision en fonction de l'indice national du bâtiment (BT.01, voir p. 93). Ensuite, la loi de 1990 pose le principe d'un paiement échelonné (art. R 231-7 du CCH). Cet échelonnement – qui peut aussi être appliqué hors CCMI – vous donne une certaine sécurité. Vous allez ainsi verser entre 3 % et 5 % du prix total à la signature du contrat, puis 5 %, à l'obtention du permis de construire, 5 % à l'ouverture du chantier, 10 % à l'achèvement des fondations, 15 % à l'achèvement des murs, 20 % à la mise hors d'eau (toiture), 15 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air, 20 % à l'achèvement des travaux d'équipement et, enfin, 5 % à la livraison de la maison. Prenez garde aux sommes réclamées au moment de la signature du contrat. Le constructeur peut demander, en guise de premier versement, un dépôt de garantie de 3 %. Ce n'est pas illégal, mais ce dépôt doit être versé sur un compte à votre nom, auprès d'un établissement financier. Dans ce cas, n'hésitez pas à réclamer les justificatifs et à faire des photocopies. Par ailleurs, cette somme doit vous être remboursée immédiatement si vous n'obtenez pas votre permis de construire ou votre prêt bancaire – conditions suspensives du contrat – ou si vous exercez votre droit de rétractation dans les 7 jours suivant la signature (art. L 271-1b du CCH). Si le versement d'un dépôt de garantie n'est pas prévu, le constructeur vous réclamera 5 % du prix total de la maison à la signature du contrat. Il doit alors vous fournir une garantie, souscrite auprès d'une banque ou d'une assurance, vous permettant d'être remboursé du montant versé si l'une des conditions suspensives ne se réalise pas, si le chantier n'est pas ouvert à la date prévue ou si vous utilisez votre droit de rétractation. Exigez bien que l'attestation d'assurance soit annexée au contrat, car certains constructeurs peuvent être tentés d'encaisser le chèque sans souscrire de garantie. "On m'a demandé de signer un chèque de 5 % du montant de la maison qui ne devait pas être encaissé, mais sans me donner de garantie de remboursement, témoigne Jeanine F., propriétaire dans les Cévennes. Or le chèque a finalement été encaissé

" La ­discussion sur le paiement est aussi le bon moment pour prévoir les pénalités de retard dans le contrat. Elles sont généralement fixées à 1/3 000 de la facture par jour de retard (66,60 € pour une maison de 200 000 €, par exemple). De son côté, le constructeur peut demander le versement de pénalités, en cas de défaut de paiement. Elles s'élèvent, en général, à 1 % du montant par mois de retard. "Quel que soit le stade de la construction, ne payez que si vous êtes certain que les travaux ont bien été effectués. Pour cela, le mieux est encore de vous rendre sur place régulièrement, sans attendre que le constructeur vous y invite !", conseille David Rodrigues, de l'association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV).

Vérifiez que votre constructeur a toutes les garanties.

Vous bénéficiez, dans le cadre du CCMI, de garanties permettant, en principe, de voir votre maison livrée dans les délais et au prix convenu en évitant les malfaçons. Première garantie : la livraison dans les délais. Elle fait l'objet d'une attestation écrite, remise au plus tard à l'ouverture du chantier, et sert à vous protéger en cas de défaillance du constructeur (faillite, décès...) ou lorsque le chantier prend trop de retard. Quoiqu'il arrive, l'assureur doit trouver une entreprise pour terminer les travaux ou vous fait verser les pénalités prévues au contrat pour un retard de plus de 30 jours. "Le problème est ensuite de faire jouer les garanties avec des interlocuteurs qui tentent par tous les moyens de ne pas s'acquitter de leurs obligations", explique Daniel Vennetier. Ainsi, Georges F. avait signé un contrat avec une entreprise de construction du Limousin, en 2006, assorti d'un premier règlement de 6 600 € représentant 5 % du prix total. Le chèque a été encaissé, mais le constructeur est décédé et le garant – un établissement financier belge – avait exclu ce cas de la garantie.

Autre garantie obligatoire, quel que soit le type de contrat, l'assurance dommages-ouvrage (art. L 242-1 du code des assurances). Elle doit être souscrite par le propriétaire, mais l'est souvent, pour son compte, par le constructeur. Cette garantie prend en charge financièrement les dommages et y remédie avant même que les responsabilités ne soient déterminées. Elle couvre les désordres de construction (fissures graves, infiltrations, etc.) survenant dans les 10 ans suivant l'achèvement du chantier. Toutefois, beaucoup de constructeurs font l'impasse sur la dommages-ouvrage. "Les compagnies d'assurances refusent souvent de couvrir les propriétaires engagés avec des petites entreprises pas assez solides, déplore Christian Jany. Du coup ces dernières construisent sans cette garantie en ­expliquant à leurs clients que cela ne sert à rien." Certains font même croire qu'une assurance a été souscrite alors qu'il n'en est rien

Il est donc impératif de demander au constructeur un justificatif établi au nom du propriétaire. En cas de doute, n'hésitez pas à appeler l'assureur pour vérifier si la garantie a été souscrite. Si vous avez entrepris une construction avec un contrat autre que le CCMI, vous pouvez souscrire vous-même cette assurance, notamment auprès des Mutuelles du Mans assurances, de la SMABTP ou d'AXA assurances. Mais vous paierez le prix fort. Il faut compter 10 000 € pour un particulier, contre 5 000 € environ lorsque le constructeur souscrit l'assurance pour vous.

Enfin, votre constructeur vous doit aussi une garantie de parfait achèvement qui permet de réparer les malfaçons survenant jusqu'à un an après la réception des travaux, une garantie biennale couvrant les équipements de la maison et une garantie décennale en complément de la dommages-ouvrage. Toutes ces garanties sont, bien sûr, comprises dans le montant facturé par le professionnel et doivent être inscrites dans le contrat. N'oubliez pas de le vérifier avant de signer

Nathalie Coulaud


Mots-clés :

ARCHITECTE , ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE , CONSTRUCTION , CONSTRUCTION IMMOBILIERE , GARANTIE LEGALE , MAISON INDIVIDUELLE




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