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Patrimoine, faites le plein des aides

Octobre 2007
Le Particulier Immobilier n° 235, article complet.
Auteur : MAZODIER (Caroline)

Une assistance à la maîtrise d'ouvrage et des subventions; une nouveauté, la possibilité de toucher des recettes publicitaires; une fiscalité attractive et des transmissions exonérées. Précisions sur ces dispositifs pour peaufiner votre dossier.

Le propriétaire a la responsabilité de la conservation du monument historique classé ou inscrit qui lui appartient. Un principe affirmé par l'ordonnance du 8 septembre 2005 (Journal officiel du 9) qui a réorganisé le régime applicable à la conservation de ces bâtiments en renforçant l'implication des particuliers. À ce titre, il est tenu de faire procéder aux travaux nécessaires à son entretien (1). Pour aider les propriétaires privés à faire face à ces ­dépenses, la loi a mis en place un certain ­nombre de dispositifs qui sont autant de béquilles, aussi bien en amont (assistance à la maîtrise d'ouvrage, subventions) qu'en aval (fiscalité attrayante en cas de travaux et aides à la transmission par voie de succession), ­lui permettant d'assumer une telle responsabilité.

Aides financières

C'est par manque de fonds que pèchent le plus souvent les travaux d'entretien et de restauration des bâtiments protégés. Le propriétaire peut essayer d'obtenir des subventions, mais il ne s'agit pas d'un droit. L'ordonnance datée du ­8 septembre 2005 a certes assoupli le régime : les subventions de l'Etat couvrant les travaux d'entretien, de réparation et de mise en sécurité, les études préalables, les travaux de restauration ainsi que l'assistance à maîtrise d'ouvrage et l'assurance dommage-ouvrage peuvent désormais être accordées pour les immeubles inscrits, et non plus ­seulement classés, comme c'était le cas auparavant. Un échéancier prévoit alors le versement au propriétaire d'un acompte avant le début de chaque tranche de travaux (art. L. 621-29-4). En tout état de cause, pour les immeubles inscrits, l'aide financière de l'Etat est limitée par la loi à 40 % de la dépense effective (art. L. 621-29), alors qu'aucune limite n'est fixée pour les aides accordées aux immeubles ­classés. Un décret d'application du 30 mars 2007 (JO du 31, art. 44) précise que leur importance tient compte des caractéristiques particulières de l'immeuble, de son état actuel, de la nature des travaux projetés et enfin, des efforts consentis par le propriétaire ou toute autre personne intéressée à la conservation du monument.

Ces subventions doivent être demandées auprès de la Direction régionale des affaires culturelles (Drac) dont dépend l'immeuble en question. Mais la décision revient au préfet de région, sur proposition de la préfecture de département et de la Drac.

Bien souvent, elles ne suffisent pas à combler les besoins de ces gouffres financiers que sont les immeubles classés ou inscrits. Elles peuvent donc être complétées par les collectivités locales, généralement le département, parfois la région, les associations et des fondations privées, comme la Fondation du patrimoine.

La loi de finances pour 2007 vient en effet de donner à cette fondation, en plus de ses ­traditionnels objectifs d'identification, de ­préservation et de mise en valeur du patrimoine, la mission de subventionner les opérations permettant la conservation des monuments, édifices, ensembles mobiliers ou éléments remarquables des espaces naturels ou paysagers menacés de dégradation, de disparition ou de dispersion. Le cadre de son intervention est fixé par le Code du patrimoine (art. L. 143-2-1). La Fondation du patrimoine a donc désormais la possibilité de subventionner la réalisation de travaux de conservation de la totalité ou d'une fraction des parties protégées des immeubles classés, inscrits ou auxquels elle a elle-même accordé son label. Une convention, signée avec le propriétaire, doit prévoir la nature des travaux et estimer leur coût.

Par ailleurs, lorsqu'il s'agit d'un immeu­ble classé ou inscrit, elle doit préciser que ce ­dernier s'engage, d'une part à le conserver pendant au moins dix ans à compter de la date d'achèvement des travaux (lorsque l'immeuble est détenu par une société, les porteurs de parts doivent également s'engager à conserver la totalité de leurs titres pendant la même durée), d'autre part à ouvrir au public les parties protégées qui ont fait l'objet de ces travaux, pendant au moins dix ans à compter de la date de leur achèvement. Ces conditions d'ouverture au public doivent encore être ­précisées par décret.

En cas de non-respect de ces engagements ou d'utilisation de la subvention pour un objet autre que celui en vue duquel elle a été versée, le propriétaire sera tenu de reverser à la Fondation du patrimoine le montant de la subvention, réduit d'un abattement de 10 % par année, au-delà de la cinquième, au cours de laquelle les engagements ont été respectés. Cela étant, si l'immeuble fait l'objet d'une transmission à titre gratuit (donation, succession), le ou les héritiers, légataires ou donataires, peuvent demander collectivement la reprise de ces engagements pour la période restant à courir à la date de la transmission.

Publicité

Parce que cette faculté d'obtenir des subventions, publiques comme associatives, reste assez aléatoire, et que les besoins de financement des bâtiments protégés ont atteint un niveau alarmant (ils sont estimés à 6 milliards d'euros dans les trois ans à venir, dont 1 milliard pour des travaux d'urgence), la loi de finances pour 2007, complétée depuis par un décret du 30 avril 2007 (JO du 2 mai), a ouvert aux propriétaires un nouveau mode de financement : à compter du 1er octobre 2007, ils pourront utiliser les bâches d'échafaudage protégeant leurs travaux comme des espaces publicitaires. Il s'agit là d'un régime dérogatoire au principe général posé par le Code de l'environnement, selon lequel toute publicité sur des immeubles classés ou inscrits est interdite (art. L. 581-2). Mais cette faculté n'est pas inconditionnelle. Le propriétaire devra en réclamer le bénéfice (au service départemental de l'architecture et du patrimoine s'il s'agit d'un immeuble classé ; à la mairie s'il est inscrit) dans le cadre de l'instruction de sa demande d'autorisation de travaux, et les recettes perçues pour l'affichage, soumises à l'impôt sur les revenus fonciers, devront être affectées au financement des travaux (art. L 621-29-8 du Code du patrimoine, inséré par la loi de finances pour 2007).

C'est le préfet de région qui accordera — ou refusera — l'autorisation, au vu de la compatibilité du contenu de l'affichage publicitaire, de son volume et de son graphisme avec le caractère historique et artistique, voire cultuel, du monument et de son environnement, sa destination et son utilisation par le public, en tenant compte des contraintes de sécurité. Cette autorisation peut être assortie de prescriptions ou d'un cahier des charges. En tout état de cause, elle détermine, selon les dimensions de l'échafaudage et du monument, la surface qui peut être consacrée à l'affichage — au maximum 50 % de la surface totale de la bâche —, l'emplacement de cet affichage ainsi que la durée de son utilisation (qui ne peut excéder celle des travaux). L'autorisation peut enfin exiger que la bâche reproduise, sur les surfaces laissées libres, l'image du monument occulté par les travaux. Revers de la médaille, si le propriétaire a fait une demande de subventions publiques, celles-ci seront calculées après déduction des recettes publicitaires du montant des travaux. Et si le total des recettes d'affichage encaissées s'avérait supérieur au montant des travaux, cet excédent serait pris en compte lors de l'examen des demandes de subventions pour des travaux ultérieurs sur le même immeuble. Des contraintes non négligeables qui risquent de rendre les annonceurs potentiels très sélectifs. Du coup, la mesure ne bénéficierait qu'aux monuments offrant le plus de visibilité, au sens propre comme au sens figuré.

Coup de pouce fiscal

Heureusement pour l'intégrité de leur patrimoine, les propriétaires des immeubles classés ou inscrits peuvent déduire de leur revenu imposable les dépenses engagées pour leur restauration, entretien et réparations, ainsi que les intérêts des emprunts souscrits pour l'exécution de ces travaux. Les modalités de la déduction dépendent de l'usage plus ou moins lucratif qu'en fait son propriétaire, selon qu'il conserve totalement l'usage du bâtiment (fermé au public ou visité gratuitement), qu'il s'en réserve un usage partiel (visites payantes ou location pour une partie de l'immeuble qu'il occupe), ou bien qu'il l'ouvre en totalité au public (visites payantes) ou le loue à des tiers sans l'occuper.

L'immeuble est totalement loué ou ouvert au public (visites payantes)

« Lorsque le propriétaire ouvre ou loue en totalité son immeuble, son régime est conforme au droit commun des revenus fonciers, explique Arnaud Jamin, avocat associé du cabinet Fidal. Il pourra donc imputer sur le revenu foncier, c'est-à-dire le montant des recettes perçues (loyers, billetterie, subventions de travaux), la totalité des charges foncières. Sont donc déductibles, par exemple, les travaux d'entretien, de réparation, de restauration, l'intégralité des primes d'assurances, les frais de gestion et la rémunération du personnel chargé des entrées et des visites. » Par ailleurs, les propriétaires peuvent déduire sans justification, au titre des frais de visite, la somme de 1 525 euros (2 290 euros si l'immeuble comprend un parc ou un jardin ouvert au public). L'intérêt de choisir cette option ? « S'il en résulte un déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur le revenu global du propriétaire, sans limitation, alors que le régime de droit commun n'autorise l'imputation des déficits fonciers que sous conditions », ajoute l'avocat.

Pour bénéficier de ce régime, encore faut-il veiller à bien en respecter les règles. Pour que l'immeuble soit considéré comme « ouvert à la visite », le public doit en effet être admis à le visiter, soit au moins 50 jours par an, dont 25 jours fériés d'avril à septembre inclus, soit au moins 40 jours pendant les mois de juillet août et septembre. Attention : le propriétaire est tenu de déclarer avant le 1er février de chaque année les conditions d'ouverture de son immeuble au délégué régional du tourisme. Il doit en outre en assurer la diffusion auprès du public par tous les moyens appropriés (art. 17 quater de l'annexe IV au Code général des impôts). S'il omet de procéder à cette déclaration, il ne pourra pas justifier de l'ouverture de son immeuble auprès du fisc et la déduction fiscale de son déficit sera limitée à 50 %. C'est ce dont a fait la désagréable expérience un couple ayant acquis un ensemble immobilier comportant une abbaye inscrite au titre des monuments historiques. Après avoir entrepris des travaux de rénovation, ils ont imputé un déficit de 1 536 528 francs de l'époque sur leur revenu global. N'ayant pas avisé le délégué régional du tourisme des conditions d'ouverture au public de l'abbaye, les époux n'ont pas pu joindre le récépissé à leur déclaration. Et à l'issue d'un contrôle fiscal, ils ont fait l'objet d'un redressement. Ils se défendaient en faisant valoir que les conditions d'accès des visiteurs étaient en fait connues, tant des services concernés que du public, et joignaient à titre de justificatifs deux guides consacrés aux abbayes cisterciennes. Mais les magistrats ont donné raison au fisc, considérant que ces documents ne pouvaient suppléer l'absence du récépissé du délégué régional du tourisme (CAA de Nancy, 18 mai 2006, n° 03NC00489).

Le propriétaire se réserve totalement l'usage de son immeuble

Si le propriétaire se réserve exclusivement la jouissance de son immeuble, il peut déduire directement de son revenu global ses frais nets, à concurrence de 100 %, à condition qu'il ouvre gratuitement la partie inscrite ou classée au public, et à hauteur de 50 % s'il est totalement fermé au public (ou si l'immeuble n'est pas classé ni inscrit, mais qu'il bénéficie de l'agrément ministériel ou du label de la Fondation du patrimoine). « Bien entendu, il ne s'agit pas de déduire ses frais de chauffage, mais plutôt les primes d'assurance, la taxe foncière, les dépenses de travaux, réparations et entretien, dès lors qu'ils concernent la partie classée ou inscrite, ainsi que les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition ou les travaux de réparation et d'entretien », précise Arnaud Jamin.

La distinction entre les travaux déductibles — concernant la partie classée ou inscrite — et les autres travaux, non déductibles, n'est pas toujours aisée à faire. En témoigne cette affaire récente où seules les façades et la toiture d'une maison avaient été inscrites au titre des monuments historiques : le juge administratif a considéré que les travaux effectués sur l'aménagement intérieur du rez-de-chaussée et du premier étage en vue de les rendre conformes aux normes de sécurité et de confort n'étaient pas nécessaires à la conservation des parties ins­crites, et par conséquent ne pouvaient pas ouvrir droit au régime de déduction fiscale (CAA de Nancy, 29 mars 2007, n° 03NC01230).

L'immeuble est en partie occupé par son propriétaire, en partie ouvert au public ou loué

Pour les immeubles en partie occupés par le propriétaire et en partie loués ou ouverts à titre onéreux au public, le régime des déductions fiscales est mixte. Il est possible en effet de déduire une partie des charges foncières sur le revenu global et une autre sur le revenu foncier. « Le propriétaire a la possibilité d'opter pour un régime forfaitaire, fixant à 75 % la part des charges relatives aux locaux ouverts au public, imputable sur le revenu foncier, et à 25 % la part des charges se rapportant aux locaux occupés à titre privés, imputable quant à elle sur le revenu global, précise Arnaud Jamin. Bien entendu, il peut aussi préférer le régime réel, s'il démontre que la part des charges se rapportant aux locaux occupés à titre privé est encore inférieure à 25 %. » En tout cas, ces charges sont déductibles à 100 % pour les immeubles classés ou inscrits, mais à 50 % seulement pour les immeubles agréés ou labellisés par la Fondation du patrimoine. Bien entendu, là encore, seuls les travaux effectués pour la partie protégée de l'immeuble seront déductibles.

Aides à la transmission

Les immeubles classés ou inscrits — et eux seuls — bénéficient enfin de l'exonération des droits de donation et de succession dans la mesure où ils sont ouverts au public, et à condition que les héritiers, donataires ou légataires signent avec l'État une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien de leur ouverture au public. Une circulaire du 21 juillet 2006 à l'attention des préfets de région (Circ. n° 2006-005, BO min. Culture n°156) est venue apporter quelques précisions sur les conditions de validité de ces demandes de convention. L'immeuble pour lequel l'exonération est sollicitée doit ainsi être ouvert au public et obligatoirement protégé « pour l'essentiel », c'est-à-dire façades et toitures. Un immeuble ne bénéficiant que d'une protection partielle ne peut être éligible à une convention d'exonération des droits de mutation.

Les immeubles classés ou inscrits « pour l'essentiel », dépourvus de meubles et fermés au public sont également éligibles à la convention lorsque le public peut accéder aux biens protégés (façades et toitures), non visibles depuis la voie publique. Cette configuration s'applique en particulier aux monuments historiques entourés d'un parc clos. L'administration exigera en contrepartie que le parc soit aménagé pour recevoir du public.

En revanche, le dispositif ne s'applique pas aux immeubles classés « pour l'essentiel » (façades et toitures) mais dont la configuration ou la situation matérielle ou juridique ne permet pas au propriétaire d'assurer l'accès au public. C'est par exemple le cas des immeubles en copropriété, lorsque l'exonération n'est ­réclamée que par un ou plusieurs des propriétaires et porte sur les parties communes dont ils n'ont pas la pleine disposition.

Subventions, déduction d'impôt, transmission exonérée, et, plus récemment, possibilité d'encaisser des recettes publicitaires, ces avantages ne sont pas superflus lorsqu'il s'agit de porter à bout de bras un bâtiment protégé. Face au retrait progressif de la puissance publique, les propriétaires ont tout intérêt à en revendiquer le bénéfice, et soigner particulièrement leur dossier.

 

Caroline Mazodier

 

 

(1) Voir Le Particulier immobilier n°233 sur les autorisations à demander pour effectuer des travaux sur des immeubles protégés.


Mots-clés :

MONUMENT , PATRIMOINE , PUBLICITE , SUBVENTION , TRAVAUX




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