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Une assurance peut verser les loyers à la place du locataire

Décembre 2001
Le Particulier n° 949, article complet.

S'assurer contre les loyers impayés, c'est possible. Des contrats sont proposés aux bailleurs, mais la mise en œuvre de cette garantie obéit à des conditions strictes.

Certains courtiers, des banques ou des associations de propriétaires vendent une assurance spécifique dont l'objectif est de sécuriser le paiement de loyers. La souscription peut avoir lieu à la signature du bail ou une fois le locataire en place, à condition, toutefois, qu'il n'y ait eu aucun impayé ou litige au cours des 6 ou des 12 derniers mois. Une période probatoire de 3 ou 6 mois (à compter de la date de souscription), durant laquelle la garantie n'est pas acquise, est parfois imposée. Les loyers mensuels ne sont en général couverts que jusqu'à un certain seuil : 10 000 F (1 524,49 €) chez Cornhill, 12 500 F (1 905,61 €) chez Solly Azar et 15 000 F (2 286,74 €) au Crédit mutuel.

La solvabilité du locataire doit être établie.

Pour pouvoir être indemnisé, le bailleur est tenu de respecter des obligations : avoir constitué un dossier de location en bonne et due forme (voir p. 45) – en cas d'incident de paiement, l'assureur le consultera – ; avoir inclus dans son bail une clause résolutoire stipulant que le défaut de paiement des loyers entraîne la résiliation du bail ; et, pour certains profils (étudiants, titulaires d'un contrat de travail à durée déterminée...), une caution solidaire (dont le revenu égale au moins 3 fois le loyer).

Dès qu'il constate un impayé, le bailleur doit, là encore, respecter certaines obligations. Dans le contrat de Solly Azar ou du Crédit mutuel, dans ceux vendus par la BNP-Paribas ou par Hestia, celles-ci sont peu contraignantes : elles se résument à l'envoi au locataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception et à une déclaration à l'assureur. Si le locataire n'honore pas sa dette, l'assureur se charge de la suite des démarches.

Avec les contrats Sacapp – vendus par l'intermédiaire de la Société générale, de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) ou souscrits auprès d'un courtier –, c'est au bailleur, et non à l'assureur, de s'adresser à un huissier de justice afin de faire délivrer, à ses frais (voir p. 45), un commandement de payer. Pire : cette dépense n'est remboursée que si le locataire persiste dans son refus de payer au terme d'un délai de 2 mois à compter de la réception de la mise en demeure

Une durée d'indemnisation de 2 ans le plus souvent.

Le paiement des loyers à la place du locataire défaillant s'entend généralement sur une période de 24 mois à compter du premier terme impayé. Un délai raisonnable, mais veillez à ce qu'il ne soit pas plus court (il est de 12 mois seulement chez Cornhill). En effet, ce délai correspond au temps minimum nécessaire pour qu'un contentieux locataire/propriétaire aboutisse judiciairement à l'expulsion, mais surtout à la remise des clés.

Notez que les contrats vendus par l'intermédiaire d'un gestionnaire de biens (administrateur de biens, agent immobilier, notaire...) offrent une durée d'indemnisation souvent illimitée. Lorsque les bailleurs gèrent eux-mêmes leurs biens, le coût de cette assurance correspond à une fraction du montant annuel des loyers et charges par logement loué, il se situe autour de 1 000 F (152,45 €) par an pour un loyer mensuel de 3 000 F (457,35 €). Plus précisément, la cotisation est de 2,75 % chez Sacapp, 3 % (Crédit mutuel), 3,50 % (Cornhill) et même 3,85 % (Solly Azar) charges comprises. Elle est déductible des revenus fonciers encaissés pour la part correspondant à la garantie des loyers impayés, soit de 80 à 85 % (art. 31 du CGI). Mais la plupart des contrats comportent une garantie de protection juridique, dont le plafond d'intervention est de 15 000 F en moyenne (2 286,74 €), opérante sur les litiges autres que le paiement des loyers, et une garantie couvrant, jusqu'à un plafond comparable, les détériorations immobilières éventuelles. Enfin, les frais de procédure (huissier, avocat...) engagés (après le commandement de payer) pour recouvrer le montant des impayés et parfois les frais visant à l'expulsion du locataire (serrurier, garde-meuble, intervention du commissaire de police...) sont en général pris en charge intégralement.

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