Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > Les réparations à la charge du locataire

Les réparations à la charge du locataire

Juin 2005
Le Particulier n° 990, article complet.
Auteur : MAZODIER (Caroline)

Le droit : le locataire d'un logement doit en assurer l'entretien courant, les menues réparations et les réparations dites locatives, hormis celles dues à la vétusté, aux malfaçons ou à la force majeure (art. 7-d de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation et art. 1719 et suivants du code civil). Les autres travaux sont à la charge du bailleur. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 donne une liste indicative des réparations locatives.

$ La jurisprudence : elle complète la loi et la réglementation, à la fois très détaillées et non exhaustives. Les juges tracent ainsi au cas par cas la frontière entre les obligations du bailleur et celles du locataire et définissent le moment où elles doivent être exécutées.

"Le pommeau de ma douche est cassé. Est-ce à moi, locataire, de le remplacer, bien que cela ne figure pas dans la liste officielle des réparations locatives ?" Oui

C'est au locataire de procéder à l'entretien et aux menues réparations

La loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987, applicables aux contrats de location de logements non meublés, obligent le locataire à assurer l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat de location, ainsi que les menues réparations et les réparations locatives, y compris le remplacement d'éléments assimilable à de telles réparations. Le décret comporte en annexe une liste de travaux et de réparations locatives, mais énonce qu'elle n'est qu'indicative. Ainsi, un tribunal d'instance avait donné tort à un bailleur réclamant à son locataire le remplacement d'un appareil sanitaire fêlé, mais ce jugement a été cassé (cass. civ. 3 du 7.4.94, n° 92-16432). En effet, les juges avaient simplement retenu que cette opération ne figurait pas dans la liste, sans vérifier si le remplacement était ou non assimilable à une réparation locative. En vertu du même raisonnement, le remplacement du pommeau de douche pourrait entrer dans les réparations locatives, car la liste mentionne celui des flexibles de douche.

S'agissant d'une chaudière, le décret met à la charge du locataire son entretien et le remplacement de certaines pièces (pistons, allumage...). Le plus simple pour s'acquitter de cette obligation est de souscrire un contrat d'entretien, et le contrat de location peut faire obligation au locataire d'en souscrire un. Néanmoins, le bailleur n'a pas le droit de lui imposer une entreprise déterminée (CA de Paris, 6e ch. C, 4.3.97, RG 95/11344). Si le locataire n'effectue pas les réparations qui lui incombent, il doit en supporter les conséquences, telle cette locataire qui, pendant 2 ans, n'avait pas remplacé le flotteur de la chasse d'eau des WC : elle a dû payer plus de 1 370 € de régularisation de charges au bailleur, correspondant à 603 m3 d'eau gaspillés (CA de Montpellier, 2e ch. B, du 11.6.02, RG 00/04981). Enfin, les obligations du locataire peuvent aller au-delà des réparations locatives, car il est présumé responsable, à l'égard du bailleur, des dégradations qui surviennent dans son logement (art. 7-c de la loi de 1989). Ainsi, un locataire a dû prendre en charge les dégâts commis par un plombier venu vérifier les tuyaux du gaz et dont les travaux défectueux avaient provoqué une explosion suivie d'un incendie (cass. civ. 3 du 19.1.00, n° 98-12.697). Le bailleur n'a pas à prouver une faute éventuelle du locataire pour pouvoir se retourner contre lui, comme il a été jugé dans une affaire où d'importants dégâts avaient été causés par la rupture d'une canalisation enterrée (cass. civ. 3 du 28.1.04 n°02-11.814).

"Mon locataire peut-il s'abstenir d'entretenir les plantations du jardin attenant à la maison que je lui loue ?" Non

Les obligations du locataire s'étendent aux éléments extérieurs et aux ouvertures du logement

Selon le décret de 1987, le locataire doit entretenir "les parties extérieures dont il a l'usage exclusif", telles qu'un jardin privatif. Parmi les opérations de la liste annexée au décret figure le remplacement des arbustes. Les tribunaux ont aussi confirmé que le locataire doit assurer la tonte de la pelouse du jardin (CA de Pau, 12.6.01, RG 00/01847), ou la réparation des dégâts commis par ses animaux (CA de Rennes, 29.6.00, RG 98/06568). Le locataire doit, de même, enlever ou faire enlever la mousse des terrasses dont il a l'usage exclusif. Concernant les volets, le locataire doit les graisser et effectuer divers remplacements : cordes, poulies et quelques lames. Les juges ont ainsi estimé que si la dégradation des volets roulants n'était pas due à une faute du locataire, il n'avait pas à remplacer la totalité des lames et des coulisses (CA de Paris, 14e ch. B, 21.3.97, RG 96/11626). Il incombe également au locataire de réparer les dégâts occasionnés à un balcon, même s'ils ont été causés par des déménageurs (CA de Paris, 6e ch. B du 23.5.02, RG 2001/00210). En revanche, les obligations du locataire n'incluent pas l'entretien et la réparation des parties extérieures du logement dont il n'a pas la jouissance exclusive, notamment les parties communes de l'immeuble : ascenseur, cage d'escalier, espaces verts collectifs... Les juges ont ainsi estimé qu'un locataire n'était pas responsable des dégradations commises par ses invités dans la cage d'escalier (cass. civ. 3 du 16.6.04, n° 03-12.528). Cela dit, le locataire participe à l'entretien de ces parties communes par le biais des charges locatives, dont la récupération par le bailleur répond à d'autres règles (voir le n° 964 du Particulier, p. 62).

"J'ai fait installer une seconde salle d'eau dans mon appartement. À mon départ, pourrai-je demander au bailleur une compensation financière ?" Non

Le bailleur et le locataire peuvent, à certaines conditions, effectuer des travaux d'amélioration des lieux

Outre les travaux qui lui incombent légalement, le locataire peut en entreprendre d'autres (décoration, peinture, pose d'éléments tels qu'étagères...), à condition de restituer les lieux dans leur état initial (art.1730 du code civil). Mais il ne doit pas transformer le logement (art. 7-f de la loi de 1989), par exemple en y abattant une cloison, sans l'accord du propriétaire. Il s'exposerait alors à ce que celui-ci, à son départ, exige la remise en état du logement ou conserve les aménagements. En cas de contestation, c'est au locataire de démontrer qu'il avait l'autorisation du bailleur (cass. civ. 3 du 21.11.01, n° 99-20980). Cependant, même si c'est le cas, ce dernier n'est pas tenu d'indemniser le locataire, sauf s'il s'agit de travaux d'adaptation du logement à des normes de salubrité, d'équipement ou de confort minimal (loi du 12.7.67). L'indemnité est alors due, même en présence d'une clause contraire dans le bail (CA de Besançon du 17.9.02, RG 01/00818). Lorsque c'est le propriétaire qui souhaite réaliser des travaux, l'article 7-c de la loi de 1989 fait obligation au locataire de laisser exécuter ces travaux s'ils concernent l'amélioration des parties communes ou privatives de l'immeuble, ou s'ils sont nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement. Néanmoins, la Cour de cassation a jugé, dans une décision qui laisse les commentateurs perplexes, que cette obligation ne s'applique pas aux travaux d'amélioration du logement lui-même (cass. civ. 3 du 05.5.04, n° 01-16041). Lorsque les travaux s'imposent au locataire, il peut demander une indemnisation ou une réduction de loyer seulement s'ils durent plus de 40 jours (art. 1724 du code civil). En outre, dans le cas des contrats régis par la loi de 1989 (voir p. 60), cette indemnisation ne peut être exclue par une clause du bail (art. 7-e de la loi de 1989 ; CA de Paris, 6e ch. B., 28.2.02, RG 2000/22096).

"Je loue depuis une quinzaine d'années un logement dont les peintures n'ont jamais été refaites. Puis-je demander leur réfection à mon bailleur ?" Oui

Les réparations nécessaires au maintien en état du logement incombent au bailleur

Le bailleur est tenu (art. 6-c de la loi de 1989) d'effectuer "toutes les réparations, autres que locatives", nécessaires au maintien en état du logement loué. À savoir, toutes les réparations que l'article 7-d de la loi et le décret de 1987 ne mettent pas à la charge du locataire. Ainsi, une locataire ne peut être condamnée à supporter les frais de mise aux normes de l'installation électrique, car il ne s'agit pas d'une réparation locative (cass. civ. 3, du 12.6.01, n° 00-15816). Par ailleurs, le locataire est exonéré des réparations occasionnées par la "vétusté", c'est-à-dire par l'usure normale. La Cour de cassation (Cass. civ. 3 du 23.2.99, n° 97-16.350) a ainsi jugé qu'un bailleur ne pouvait réclamer à un locataire la réfection de peintures et de papiers peints, dans la mesure où, après 13 années d'occupation par le locataire, leur usure normale était assimilable à la vétusté. L'article 7-d exclut aussi des obligations du locataire les réparations nécessitées par des malfaçons ou vices de construction, ou résultant de la force majeure ou d'un cas fortuit. Ainsi, dans une affaire où il y avait eu mort d'homme, la responsabilité du locataire, qui n'avait pas régulièrement entretenu la chaudière à l'origine de l'accident, a cependant été écartée, car l'installation n'était pas aux normes et très vétuste (cass. crim. du 16.11.04, n° 04-82817). D'autres travaux peuvent incomber au bailleur parce qu'il doit mettre à disposition du locataire un logement "décent" et en bon état (art. 6 de la loi de 1989 et décret n° 2002-120 du 30.1.02). Ce n'est pas le cas d'un logement ne pouvant être chauffé qu'au bois (CA de Nîmes, 2e ch. du 29.1.04, RG 02/02538), ni d'un logement dont les sols étaient usagés ou sales, les plaques électriques usées, et les robinets du lavabo défectueux (cass. civ. 3 du 12.6.03, n° 01-10902). Enfin, le bailleur doit faire les travaux nécessaires pour assurer au locataire une jouissance normale du logement (art. 6-b de la loi de 1989). Par exemple, une société propriétaire d'un immeuble de 37 étages doit réparer les ascenseurs vétustes et souvent en panne (cass. civ. 3 du 28.9.04, n° 02-14.506), ou un bailleur doit être tenu pour responsable de la chute de sa locataire, provoquée par un carreau descellé (cass. civ. 3 du 25.3.05, n° 04-13.821).

"Malgré mes demandes répétées, mon locataire n'a pas souscrit de contrat d'entretien de sa chaudière. Puis-je le lui imposer par voie de justice ?" Non

Face à un locataire refusant ses obligations d'entretien, le seul recours est de demander à résilier son bail

Si le locataire ne respecte pas ses obligations d'entretien, il a été jugé (cass. civ. 3 du 12.6.03, n° 00-10601) que la seule action possible du bailleur est de demander en justice la résiliation du bail. Le tribunal appréciera alors si les manquements du locataire à ses obligations justifient cette sanction. En fin de bail, le bailleur peut, en revanche, invoquer l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations pour refuser de renouveler le bail (art. 15 de la loi de 1989). Quand, à son départ, le locataire restitue les lieux en mauvais état, le propriétaire peut se faire indemniser par lui, si, estime désormais la Cour de cassation (cass. civ. 3 du 3.12.03, n° 02-18.033), il prouve avoir subi un préjudice effectif, tel que l'obligation de remise en état. De son côté, le locataire doit non seulement exécuter spontanément ses propres obligations d'entretien, mais aussi avertir son bailleur de désordres dont la réparation incombe à ce dernier. Les juges ont ainsi considéré que des locataires qui avaient attendu 8 ans avant d'avertir le bailleur que le plancher s'affaissait avaient commis une faute ayant contribué à l'aggravation des désordres (cass. civ. 3, du 09.2.05, n° 03-19.609). De ce fait, les locataires ont dû prendre en charge une partie des réparations. Mais, si le bailleur n'entreprend pas les travaux nécessaires, cela ne dispense pas le locataire de continuer à payer son loyer (cass. civ. 3 du 6.7.82, n° 81-11711), sauf si une décision de justice l'y autorise. Néanmoins, en cas de désaccord, et avant une action en justice, le locataire ou le bailleur peuvent envisager de saisir la Commission départementale de conciliation instaurée par l'article 20 de la loi de 1989, compétente pour les litiges relatifs aux réparations locatives.

Caroline Mazodier

 


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , REPARATION LOCATIVE




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier