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Bail de courte durée, en dix questions

Bail de courte durée, en dix questions
Septembre 2008
Le Particulier Immobilier n° 245, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Comment louer moins de trois ans en toute légalité, non meublé ? ; La loi du 6 juillet 1989 autorise une telle dérogation ; Il faut invoquer un motif d'ordre familial ou professionnel. Tout ce qu'il faut savoir sur ce bail atypique.

Parisiens, propriétaires d'un trois-­pièces dans le centre de Toulouse, mis en location depuis de nom­breuses années, Pierre et Alice s'interrogent, pour la première fois, sur le sort de ce bien. Devenus libres de s'y installer dès leur départ en retraite, ils ne souhaitent pas pour autant le laisser vacant dans l'intervalle. Il n'est pas non plus question d'envisager une location meublée. Renseignements pris, ils optent pour une solution alternative, prévue par l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989, dont on peut s'étonner qu'elle soit tombée dans l'oubli. Héritée de la loi de 1986 « tendant à favoriser l'investissement locatif », elle devait inciter les propriétaires de logements non meublés, se trouvant dans une situation d'attente, à mettre sur le marché locatif leur bien temporairement vacant.

De quoi s'agit-il ? L'article 11 permet de signer un bail « abrégé », d'une durée d'au moins un an, mais de moins de trois ans. Dans quelles circonstances ? « Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales. » Cette définition large ouvre la porte à une multitude de situations : nécessité de se loger à l'issue d'une mutation professionnelle, d'un long séjour à l'étranger, de la restitution d'un logement de fonction, d'un mariage ou d'un divorce qui se profile ; besoin de loger un enfant devant entreprendre des études loin du foyer familial ou, comme dans le cas de Pierre et Alice, imminence d'un départ à la retraite...

Le texte laisse par ailleurs au bailleur une certaine latitude dans le choix de la durée et prévoit même un report de l'échéance si l'événement ne survient pas dans les délais prévus. Il faut en revanche que ce dernier soit précis, justifiant la reprise du logement ou, à défaut, au moins fortement ­probable et sa date de réalisation à venir, déterminée. Le propriétaire doit respecter un ­certain nombre de règles, sévèrement sanctionnées si elles sont négligées. Ce qu'il faut en savoir, en dix questions.

Quelles mentions le bail doit-il comporter ?

Le contrat doit non seulement mentionner les raisons invoquées, mais aussi l'événement en découlant. Et ce, d'une manière aussi précise que possible. Ainsi, un laconique : « Installation de l'un de mes enfants », a-t-il été jugé insuffisant pour justifier un bail abrégé (CA de Paris, 19 février 1991). Une précision telle que : « Mariage (ou poursuite des études) de tel enfant », aurait suffi à valider le bail abrégé. En revanche, la mention : « Nécessité de s'installer à Paris dans un délai de deux ans pour des raisons professionnelles ou familiales », a été jugée non recevable (Cass. civ. 3e A, 14 déc. 1994). Comme la clause par laquelle un propriétaire se réservait la faculté de reprendre l'appartement au terme d'un an « en cas de changement de situation professionnelle du bailleur sur Paris ou des études de ses enfants » (CA de Paris 6e ch. B, 22 mars 1996).

La nature précise de l'événement doit donc être mentionnée dans le bail, ainsi que son lien avec la nécessité de reprendre le logement. Si le juge, saisi par le locataire désireux de rester dans les lieux, estime que les conditions de la reprise anticipée ne sont pas réunies, il requalifiera le bail abrégé en bail classique, réputé avoir été conclu pour trois ans à compter de sa date de prise d'effet.

L'événement familial invoqué doit-il concerner un parent proche ?

Il doit concerner la personne du bailleur ou un membre de sa famille, mais sachant que les ­textes ne précisent pas le degré de parenté requis, la « raison familiale » peut s'incarner en la personne d'un parent éloigné tel un cousin. C'est l'un des points de divergence avec les conditions de la reprise du logement pour habiter au terme d'un bail de trois ans, telles que prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : ce texte limite les bénéficiaires de la reprise au bailleur, à son conjoint ou concubin, leurs ascendants ou descendants. Il est cependant évident que l'impératif familial sera plus difficile à établir pour le bailleur qui n'a avec la personne censée justifier la reprise anticipée du logement que des liens de parenté très éloignés.

Le bailleur doit-il obligatoirement être une personne physique pour pouvoir conclure un bail abrégé ?

Non. Le législateur a étendu (art. 13 de la loi du 6 juillet 1989) la faculté de conclure un bail abrégé aux sociétés civiles, mais seulement lorsqu'elles sont constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus (soit les cousins germains), au profit de l'un des associés. Sachant que la Cour de cassation considère qu'une société civile immobilière (SCI) constituée entre deux concubins ne peut être assimilée à une société de famille (Cass. civ. 3e, 8 nov. 1995). Les indivisaires peuvent aussi conclure un bail abrégé, et la sortie de l'indivision semble être admise comme un événement familial (CA de Paris, 1er mars 1999).

L'événement « professionnel » peut-il consister en la reprise du logement loué pour y exercer son activité ?

Interprété littéralement, l'article 11 apporte une réponse négative. Si des raisons professionnelles peuvent indubitablement ­justifier un bail de moins de trois ans, la finalité de la reprise doit être un usage d'habitation. Le droit fondamental au logement, énoncé à l'article 1er de la loi du 6 juillet 1989, dont le locataire est habituellement le bénéficiaire désigné, profite ici, pour une fois, au bailleur. Obligé de quitter un logement du fait de son employeur (à la suite d'une mutation, de la restitution d'un logement de fonction), il doit être en position de retrouver facilement l'usage de son bien pour se loger. Mais il n'existe pas un tel droit au local professionnel... Le bail abrégé signé en vue d'exercer une activité, par exemple libérale, entrerait en conflit avec le droit supérieur au logement du locataire et la probabilité d'une requalification en bail de trois ans serait élevée. Elle le serait moins, toutefois, si le bailleur manifestait son intention d'exercer la reprise en vue d'un usage mixte – habitation et professionnel – de son bien.

Un projet de vente peut-il justifier la conclusion d'un bail abrégé ?

Non, la seule intention de vendre ne peut ­justifier un bail abrégé. En tout cas, la jurisprudence refuse de l'admettre (CA de Bordeaux, 5e ch. 29 juin 1995, CA de Montpellier 1re ch. D, 12 juin 2001). Ne serait-ce que parce que le projet de vendre ne peut constituer un « événement précis » tant que l'acquéreur n'est pas trouvé. Cependant, on pourrait imaginer une promesse de vente déjà signée avec un acquéreur et prévoyant une date éloignée pour la conclusion définitive de la vente. Si le propriétaire se sépare de ce logement pour une raison professionnelle ou familiale, les conditions sembleraient alors réunies pour que l'article 11 s'applique. La signature d'une convention d'occupation précaire pourrait être une autre réponse à cette situation (voir encadré p. 36).

Peut-on conclure un bail à durée abrégée avec un locataire en place ?

Les textes sont suffisamment explicites pour répondre positivement, mais pas assez pour que l'on puisse exclure l'opposition du locataire. Un propriétaire qui se heurterait à un refus du locataire de signer un tel contrat à l'issue d'un précédent bail « classique » devrait sans doute se tourner vers la justice pour tenter d'obtenir gain de cause. En effet, le locataire peut se prévaloir de l'article 10 de la loi de 1989 lui garantissant le renouvellement de son bail pour une durée au moins équivalente à celle venant d'expirer pour repousser la proposition du bailleur. Pour autant, ce dernier pourrait soutenir que l'article 11 évoquant cette possibilité dans son dernier alinéa, en fixant les règles de détermination du loyer applicable (voir ci-dessous), elle lui est ouverte et que le locataire ayant décliné son offre se trouve déchu du droit au maintien dans les lieux.

Le loyer doit-il être fixé selon des règles particulières ?

Le bail à durée abrégée obéit aux règles stipulées par la loi du 6 juillet 1989 : le loyer initial est fixé à la discrétion du propriétaire, en tenant compte bien sûr de l'état du marché locatif et de la précarité dans laquelle va se trouver le locataire. Si le bail excède une durée d'un an, la révision du loyer se fera à la date anniversaire de la signature, en appliquant l'indice de référence des loyers (IRL) en vigueur.

Si le bail abrégé fait suite à un bail conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé en application de l'IRL. Il semble que l'on doive en conclure que le bailleur ne peut recourir à la procédure de réévaluation du loyer, s'il s'avère manifestement sous-évalué, par comparaison avec ceux du voisinage.

Le locataire doit-il s'acquitter du loyer jusqu'à l'échéance prévue au bail ?

La conclusion d'un bail abrégé ne prive pas le locataire de la faculté de donner congé à tout moment avec un préavis de trois mois, voire un seul dans certaines circonstances. Seul le bailleur est tenu par la durée indiquée au bail. Et même après confirmation par ce dernier de la survenance de l'événement justifiant la reprise, le locataire, s'il quitte le logement avant l'échéance fixée au bail, ne sera tenu au paiement du loyer que pour le temps où il aura effectivement occupé les lieux (RM 3884 - JOAN, 22 janvier 1990). On estime en effet que la « confirmation » s'assimile à un congé et doit être traitée comme telle : une fois les locaux ­restitués à leur propriétaire, le locataire n'est plus redevable d'aucun loyer ni indemnité.

À quelle date et comment le congé doit-il être délivré au locataire ?

Il ne s'agit pas à proprement parler de donner congé, mais de confirmer la réalisation de l'événement au moins deux mois avant l'échéance du bail. Attention, les deux conditions sont cumulatives : il est impératif que l'événement soit survenu et que les deux mois de délai aient été respectés. Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, le bail sera réputé avoir été conclu pour trois ans (Cass. 3e civ. 11 juillet 2007 et RM – 229707 - JOAN 8 mai 2007). Ce qui pose un problème pratique : l'événement, bien que connu de manière précise au moment de la signature du bail, peut se produire en léger différé par rapport à la date prévue. Comment, dans ce cas, respecter la condition posée par la loi ? Certains auteurs suggèrent d'opérer une double notification : la première, adressée au locataire au moins deux mois avant l'échéance, confirmerait la réalisation prochaine de l'événement, respectant ainsi la condition légale. Une seconde notification suivrait la réalisation effective de l'événement. Rien ne permet cependant d'affirmer que les tribunaux, ayant à statuer sur une telle procédure, valident ces notifications. La prudence commande donc de fixer une date d'échéance du bail éloignée de plus de deux mois de la date présumée de réalisation de l'événement. Ainsi, le bailleur respecte-t-il les deux conditions : il peut attester que l'événement justifiant la reprise est bien intervenu, et il le fait au moins deux mois (ce peut être trois ou quatre mois) avant l'échéance du bail.

Aucune modalité particulière n'est prévue dans les textes pour donner congé au locataire. Même si l'article 11 n'évoque qu'une "confirmation", la prudence commande d'adresser au locataire – comme le prévoit l'article 15 de la loi de 1989 en cas de congé avec préavis de six mois – une lettre recommandée avec accusé de réception, voire de mandater un huissier. Quant à justifier de la réalisation de l'événement, bien qu'il ne s'agisse pas d'une obligation, le bailleur peut utiliser tout document en sa possession : contrat de travail, jugement de divorce, certificat d'inscription scolaire...

Que faire si l'événement prévu ne se réalise pas, ou avec retard ?

Si le projet envisagé est différé, le bailleur peut proposer au locataire, dans le délai de deux mois avant l'échéance, le report de ce terme. Si le locataire souhaite se maintenir dans les lieux, le bail se poursuivra dans les mêmes conditions, sachant que la réalisation de l'événement devra encore être confirmée au plus tard deux mois avant la nouvelle échéance. Et que cette fois, il n'y aura plus de possibilité de report. Si l'événement prévu ne s'est pas matérialisé, le bail sera réputé avoir été conclu pour trois ans.

Françoise Juéry


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CONGE PAR LE PROPRIETAIRE , CONGE POUR HABITER , LOCATION , PREAVIS




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