Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > La garantie universelle des risques locatifs, une utopie ? (Interview)

La garantie universelle des risques locatifs, une utopie ? (Interview)

La garantie universelle des risques locatifs, une utopie ? (Interview)
Juin 2008
Le Particulier Immobilier n° 243, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Il existe à ce jour plusieurs types de produits destinés à sécuriser la relation bailleur/locataire.

La GLI – garantie des loyers impayés ­–, une assurance existant depuis plus de dix ans, qui permet à tout bailleur de se prémunir contre les impayés de loyers face à un locataire présentant les garanties de solvabilité habituellement requises.

La GRL – garantie des risques locatifs –, instaurée récemment et visant spécifiquement les personnes éprouvant des difficultés à trouver un logement dans le parc privé, en raison de la faiblesse ou de la précarité de leurs revenus.

Et enfin, en projet, la GURL – garantie universelle des risques locatifs –, qui s'adresserait à l'ensemble des bailleurs et des locataires, sans critère de niveau de ressources. Le problème de la pertinence de cette garantie universelle a été soumis aux assureurs, dans le cadre du rapport Baïetto-Beysson (2).

En arrière-plan, même si ce problème n'est pas directement soulevé, reste la crainte majeure des bailleurs, qui tient plus à la lenteur des expulsions en cas d'impayés qu'au risque d'impayés lui-même. Actuellement, un bailleur subissant des impayés doit, en moyenne, attendre 31 mois pour recevoir une indemnisation de l'Etat en cas de refus de concours de la force publique. Et s'il s'agit d'un locataire en difficultés couvert par la GRL, avec un suivi social, l'expulsion devient encore plus incertaine. Une donnée qui jouera forcément dans l'équilibre du dispositif envisagé par la ministre du Logement, dans le cadre de la future loi sur l'habitat en préparation.

Le point de vue de Stéphane Pénet directeur des assurances de biens et de responsabilité à la FFSA (1)

LPI : Le rapport intitulé « Faciliter l'accès au logement en sécurisant bailleurs et locataires », remis récemment par Sabine Baïetto-Beysson à la ministre du Logement (2), note une sérieuse réticence des assureurs vis-à-vis de la garantie des risques locatifs (GRL). Pourquoi cette réticence ?

S. P. : Il y a trois ans, nous avons été sollicités par l'entourage de Jean-Louis Borloo, alors ministre du Logement, pour intervenir dans l'élaboration d'un dispositif destiné à permettre aux locataires disposant de faibles ressources d'accéder à la location. Faibles ressources impliquant abandon du taux d'effort de un à trois, habituellement admis, pour passer de un à deux, soit des locataires éligibles dès lors que leur revenu égale le double du loyer et non plus le triple. Etant entendu que la « sursinistralité » générée par la réduction du ratio serait prise en charge par le 1 % logement et par l'Etat lui-même et que la GRL coexisterait avec le produit classique de garantie loyers impayés (GLI), assurance déjà souscrite par 20 % environ des bailleurs privés.

Sur le principe, nous n'avions pas d'objection. Nous avons cependant émis deux réserves : que le marché existant ne se trouve pas perturbé, et que la GRL n'instaure pas une concurrence déloyale pour nos professions. Malheureusement, le dispositif a largement dérivé. Il est devenu extrêmement complexe, voire illisible, et la GRL s'est en outre transformée en une « machine à tout assurer », sans que plus aucun distinguo ne soit opéré entre risque « social » et risque « normal ». Ce que nous redoutions s'est donc produit : une concurrence déloyale s'est installée. C'est pourquoi la fédération française des sociétés d'assurance (FFSA) a préféré se retirer des négociations.

LPI : Pourquoi n'avoir pas considéré, comme le suggérait le rapport Attali, une assurance souscrite par le locataire et le garantissant contre les accidents de la vie, invalidité, chômage, séparation, sur le modèle de celle que souscrivent les acquéreurs immobiliers pour garantir le remboursement de leur emprunt ?

S. P. : L'assurance souscrite par le locataire a été écartée en raison du champ trop limité des garanties offertes au bailleur : des études désignent ces accidents de la vie comme étant à l'origine de seulement 20 % des impayés, loin derrière la mauvaise gestion de leur budget par les ménages. Des limites conjuguées à une incertitude de la garantie : il y aurait risque de non-prise en charge de l'impayé en cas de non-paiement de la prime par le locataire.

LPI : Après la réduction du dépôt de garantie à un mois de loyer au lieu de deux, déjà en vigueur, on parle d'interdire le recours à la caution. Quelles en seraient les conséquences pour l'assurance loyers impayés ?

S. P. : Fin 2007, au moment de l'élaboration du projet de loi pour le pouvoir d'achat, nous avons adressé un courrier à Christine Boutin, ministre du Logement, indiquant notre désaccord sur la suppression envisagée de la ­caution. D'autant que cette suppression semblait aller de pair avec la généralisation totale de la GRL, censée sécuriser à titre de contrepartie les propriétaires privés de caution. Ce qui aurait abouti à transformer un dispositif à objectif social en un système universel imposé à tous, sans discernement. Avec, comme effet pervers, de dissuader certains bailleurs de louer, ou de les encourager à louer plus cher. Par ailleurs, même si la caution est une sûreté peu mise en œuvre, c'est un facteur de responsabilisation du locataire, qui redoute de la voir activée, mettant ainsi un proche dans l'embarras.

En revanche, nous sommes plutôt favorables à une suppression du cumul assurance/caution : placés devant l'alternative, nous sommes persuadés que les bailleurs préféreront une assurance plutôt qu'une caution qui n'est finalement qu'une garantie morale que l'on pourrait qualifier de désuète et parfois illusoire.

LPI : Ce qui, à terme, ferait le jeu des assureurs, d'autant qu'ils seraient garantis par l'Etat...

S. P. : L'interdiction du cumul assurance/caution accélérerait vraisemblablement la diffusion des produits d'assurance. La suppression de la caution deviendrait même envisageable à partir d'un taux de pénétration de l'assurance de l'ordre de 40 %, qui pourrait être atteint à l'horizon 2012. D'après les calculs effectués dans le cadre du rapport Baïetto, dont les données nous semblent un peu sous-estimées, un fonds bénéficiant d'une garantie du 1 % logement et de l'Etat qui assumerait la sursinistralité générée par les locataires les plus ­vulnérables engendrerait, en 2012, un besoin de financement public évalué entre 50 et 100 millions d'euros. Montant que les pouvoirs publics semblent juger acceptable, mais qui seraient à multiplier au moins par 2,5 en cas de généralisation de la GRL à 100 %, autrement dit, dans le cadre d'assurance rendue obligatoire.

LPI : Paradoxe apparent, vous restez opposés à l'assurance obligatoire pour tous, quand les milieux associatifs y voient plutôt des avantages, notamment un abaissement des primes.

S. P. : Comment rendre l'assurance obligatoire pour tous sachant, par exemple, que dans certains cas, bailleur et locataire d'un logement appartiennent à la même famille et que la population étudiante, sauf exception, ne dispose pas de revenus personnels, et doit donc nécessairement faire appel à une caution ? Il serait également difficile d'instaurer des sanctions pour défaut d'assurance sur les loyers impayés, garantissant la perte de revenu, alors même que la perte de patrimoine ne fait pas l'objet d'une telle obligation.

Une assurance universelle n'aurait même pas le mérite de garantir l'égalité des chances entre les locataires, si l'on se fonde sur le comportement actuel des bailleurs : selon une enquête effectuée en 2006 par le Credoc, 42 % des bailleurs, même assurés, ne loueraient jamais à un locataire aux revenus insuffisants ou n'ayant pas un emploi stable.

Pour leur part, les assureurs ne veulent pas être assujettis à une obligation qui, d'une façon ou d'une autre, renchérirait le montant des loyers et déresponsabiliseraient bailleurs et locataires. Quant à l'abaissement de la prime, il relève de l'utopie : généraliser un système d'assurance, c'est, au contraire, générer du sinistre, donc de la surprime. Le rapport Baïetto reconnaît que bien des locataires ne s'impliquent pas ­suffisamment dans la recherche d'une solution en cas d'impayés. L'étude du Credoc fait apparaître que la lenteur des procédures incite déjà certains locataires à différer le paiement du loyer au profit de dettes « à effet immédiat », telles les factures de téléphone ou d'électricité.

LPI : Vous êtes également critique sur le mode de gestion des dossiers et sinistres couverts par la GRL...

S. P. : Nous estimons que le mode actuel de gestion des sinistres, confié à une structure filiale de la fédération des organismes du 1 % logement, GRL gestion, comporte des risques de dérapage financier et de déresponsabilisation. Le rapport souligne de manière très pertinente que la notion de « bonne » ou de « mauvaise » foi d'un locataire reste difficile à cerner juridiquement et que les dispositifs d'aide, d'accompagnement social et de relogement sont très éclatés et difficiles à orchestrer. Il serait souhaitable que les assureurs – qui maîtrisent bien cette mission de gestion des sinistres dans le cadre de la GLI – jouent le même rôle pour la GRL. La dépense pour la collectivité s'en trouverait minorée et les acteurs économiques responsabilisés. Etant entendu que les assureurs auraient aussi pour mission d'informer les locataires sur les dispositifs d'aide sociale auxquels ils ont droit.

Autre modification que nous aimerions voir apporter au dispositif GRL : actuellement, le soin de vérifier l'éligibilité du locataire est dévolu au propriétaire. Or, nous pensons que c'est le rôle de l'assureur que d'effectuer la vérification ; ainsi, le bailleur ne courrait pas le risque de découvrir, une fois le sinistre survenu, qu'il n'est pas couvert en raison d'une déclaration erronée de la part du locataire.

Propos recueillis par Françoise Juéry

 

 

(1) Fédération française des sociétés d'assurance.

(2) Rapport remis le 9 avril 2008, établi par Sabine Baïetto-Beysson, directrice générale de l'Anah, et Bernard Beguin, directeur de l'Equité/Generali, à la demande de Christine Lagarde, ministre de l'Economie et de Christine Boutin, ministre du Logement. Consultable sur Internet.

 


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS , LOYER




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier