Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > Sous-location, cinq points clés

Sous-location, cinq points clés

Sous-location, cinq points clés
Avril 2008
Le Particulier Immobilier n° 241, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Elle doit être explicitement autorisée par le bailleur; il doit donner son agrément sur le montant du sous-loyer; un véritable contrat lie locataire et sous-locataire. Législation applicable en la matière et principaux litiges.

Deux années de bail sans histoires... Jusqu'au jour où vous apprenez de la bouche même de votre locataire – ou à la suite d'une indiscrétion – qu'un nouvel occupant s'est installé dans le logement loué. S'il s'agit d'un « remplaçant » le temps d'une mission professionnelle temporaire du preneur initial, ou d'un étudiant hébergé pour s'occuper des enfants..., pas de quoi paniquer.

En revanche, il convient de prendre rapidement certains renseignements. Ainsi, cette tierce personne vit-elle dans les lieux en permanence, et paie-t-elle un loyer ? Si c'est le cas, pas de doute : votre locataire sous-loue le logement. Que vous soyez averti en bonne et due forme ou placé devant le fait accompli, peu importe. En tant que bailleur, vous avez, de toute façon, voix au chapitre. Le contrat de bail repose en effet sur une relation personnelle – « intuitu personae », selon l'expression juridique consacrée – entre le bailleur et son locataire.

Autrement dit, c'est à lui seul que vous avez décidé de confier votre appartement ou votre maison. Dès lors, vous êtes tout à fait libre de refuser qu'une autre personne lui soit ­substituée ou adjointe. à cet égard, soucieuse de protéger les propriétaires, la loi, encadrée par la pratique, se révèle sans ambiguïté. Avec une arme efficace entre les mains du bailleur : la résiliation du bail, en cas de non-respect de l'interdiction.

Pragmatique, le propriétaire peut également adopter une attitude opposée et autoriser la sous-location. Dans la mesure où il bénéficie des mêmes garanties, notamment concernant le paiement des loyers, que celles offertes par son locataire principal, l'interposition d'un tiers ne crée pas de difficulté particulière. Elle peut même permettre au locataire qui traverse une mauvaise passe financière de continuer à payer son loyer, notamment en sous-louant une partie de son habitation.

Encore faut-il bien connaître les tenants et les aboutissants de la convention qui lie le locataire et le sous-locataire. Car si elle concrétise une relation qui reste a priori étrangère au bailleur, la sécurité de ce dernier en dépend. Une ambivalence que reflètent la législation applicable en la matière et les principaux ­litiges soumis aux tribunaux.

La sous-location n'est possible qu'avec l'autorisation expresse du bailleur.

L'article 1717 du Code civil pose le principe d'un « droit de sous-louer » pour le locataire, « si cette faculté ne lui a pas été interdite ». Applicable notamment aux locations meublées, aux logements de fonction et aux locaux commerciaux, ce texte suppose donc, si le bailleur veut interdire la sous-location, qu'il le mentionne expressément dans une clause du bail ou, en cours de bail, qu'il s'y oppose dès qu'il en a connaissance. S'il tolère la situation sans agir, il ne peut ensuite prendre prétexte de l'existence d'une sous-location pour demander en justice la résiliation du bail (Cass. civ, 3e, 3 octobre 1985, n° 84-13531). En revanche, si le bailleur agit immédiatement en interdisant la sous-location, celle-ci devient irrégulière, et le bailleur retrouve son droit à exiger la résiliation du bail principal, le sous-locataire devenant un occupant sans droit ni titre, ce qui donne lieu au versement d'une indemnité d'occupation (Cass. civ. 3e, 19 juin 1970, n°68-13.854)).

A l'opposé de ce régime de liberté sous-condition pour le locataire, la loi du 6 juillet 1989, régissant les baux d'habitation et à usage mixte et professionnel, pose le principe, dans son ­article 8 al. 1, de l'interdiction de la sous-location : le locataire ne peut « sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur ». Le bailleur n'a pas besoin de justifier des motifs de son refus : dès lors qu'il n'a pas donné expressément son autorisation, toute sous-location est irrégulière.

Certains baux interdisent purement et simplement la sous-location, quitte à revenir sur cette clause ultérieurement, sous la forme d'un avenant, si les circonstances le rendent opportun. Le locataire doit alors s'y soumettre, sans même pouvoir démontrer que le bailleur n'a aucun intérêt à exiger l'application de cette clause. Plus fréquentes – et d'un maniement plus souple –, les clauses d'agrément subordonnent la sous-location à l'autorisation du propriétaire. Si le locataire sous-loue le logement sans l'assentiment du bailleur ou en dépit de son refus, il encourt la résiliation judiciaire de son bail (Cass. civ. 3e, 12 décembre 2007, n° 07-12839). Les magistrats apprécient toutefois souverainement l'opportunité de la résiliation. Ainsi, dans une affaire où, malgré l'inter­diction prévue par le bail, des locataires avaient sous-loué une pièce de 8 m2, les tribunaux ont considéré que la sous-location, qui avait en l'occurrence cessé depuis plusieurs années, ne constituait pas un motif suffisamment grave de résiliation du bail (Cass. civ. 3e, 15 octobre 1991, n° 90-13617).

Certaines clauses, enfin, autorisent la sous-location en formulant notamment des restrictions au droit du locataire de sous-louer : l'obligeant notamment, à peine de nullité, à notifier au bailleur la sous-location dans un certain délai, ou subordonnant la sous-location à la conclusion d'un acte authentique avec le bailleur.

Mais en pratique, le propriétaire peut toujours entériner une situation de sous-location, s'il y trouve intérêt, malgré la présence d'une clause d'interdiction. Il doit en principe renoncer expressément à l'application de celle-ci, mais la renonciation peut être considérée comme implicite lorsque l'attitude du bailleur manifeste sans équivoque son accord. Tel est le cas, par exemple, lorsque le sous-locataire fait réaliser des travaux dans le logement sous la surveillance de l'architecte du bailleur, ou lorsqu'il se voit délivrer des quittances par ce dernier.

Il faut noter que le même principe d'inter­diction de principe de la sous-location ­s'applique aux logements soumis à la loi du 1er septembre 1948, avec cependant deux assouplissements en faveur du locataire (art. 78). Tout d'abord, celui-ci, dès lors qu'il occupe un logement de plusieurs pièces, a la possibilité de sous-louer l'une d'entre elles sans l'accord du bailleur (art. 78 al. 2 de la loi), à condition bien sûr, de ne pas porter atteinte aux autres conditions du bail, comme par exemple le ­respect par le sous-locataire de la destination des lieux. Il peut s'agir d'une pièce dépendant du local principal ou bien d'un local secondaire, comme une chambre de bonne.

Par exception, il est possible de sous-louer deux pièces dans une hypothèse précise : celle d'un locataire âgé d'au moins 65 ans, vivant seul, dans un logement d'au moins cinq pièces, situé à Paris ou dans un rayon de 50 kilomètres autour de la capitale, ou encore dans une commune de plus de 10 000 habitants. n

L'occupation à titre gratuit ne constitue pas une sous-location, a fortiori lorsqu'il s'agit de membres d'une même famille.

En présence d'un occupant uni au locataire par un lien de parenté ou d'alliance, les tribunaux excluent systématiquement la qualification de sous-location. Et ce, même si le propriétaire a pris la précaution d'exiger que le logement soit habité exclusivement par le titulaire du bail. En effet, une telle clause ne saurait avoir pour conséquence de priver le locataire du droit élémentaire d'héberger ses proches. L'article 8 de la loi 6 juillet 1989 n'impose d'ailleurs pas au locataire principal une occupation permanente des locaux et ne lui interdit pas de prêter le logement, en son absence ou non, même pour une longue durée, tant que les circonstances de l'espèce démontrent qu'il n'a manifestement pas abandonné la jouissance des lieux à un tiers (CA de Montpellier, 2e ch. A, 11 décembre 2001, n° 00-03765). L'hébergement familial ne constitue donc pas une sous-location prohibée. Ainsi, s'agissant d'une mère abritant sous son toit sa fille majeure (Cass. civ., 22 mars 2006, n° 04.19379). Une solution qui s'étend au concubin ou à la concubine du locataire principal, dans la mesure où il existe des éléments attestant la réalité d'une vie commune (CA de Paris, 25 octobre 1996 n° 95-025744). Entre membres d'une même famille, une fois écartée le soupçon d'une compensation financière, les juges admettent qu'une participation aux frais ne crée pas une brèche dans le principe de la gratuité. Les règles sont sensiblement différentes sous l'empire de la loi de 1948 : selon son article 27 en effet, sont « sauf preuve contraire, présumées sous-locataires les personnes vivant de façon continue au foyer du locataire ou de l'occupant dès lors qu'elles ne présentent avec ce dernier aucun lien de parenté ou d'alliance ou qu'elles ne sont ni à sa charge ni à son service ». Un dispositif qu'il n'est possible d'invoquer que dans le strict cadre de ce régime (Cass. civ. 3e, 27 janvier 1993, n° 91-11599).

Quant aux tiers hébergés, les magistrats exercent un contrôle étroit de la réalité de la gratuité de l'hébergement : s'il existe une contrepartie financière, il y a sous-location, éventuellement prohibée. Dans le cas contraire, impossible d'obtenir la résiliation du bail (Cass. civ. 3e, 17 mai 2006, n° 05-13045). En revanche, la durée de l'hébergement ne suffit pas à caractériser la sous-location : amis accueillis au long cours (Cass. civ. 3e, 5 mai 1999, n° 97-15598), mise à disposition gratuite d'une chambre pour l'intégralité d'une année scolaire au profit d'un étudiant (Cass. civ. 3e, 19 mai 1999, n° 97-18057)... Le bailleur ne peut s'y opposer.

Le critère de la gratuité est également décisif dans le régime de la loi de 1948 : tant qu'il est impossible de caractériser l'existence d'une contrepartie, il n'y a pas sous-location. Reste à définir ce qu'est une contrepartie. Dans une affaire où le bailleur exigeait la déchéance du droit au maintien dans les lieux du petit-fils du locataire initial, les juges n'en ont pas admis l'existence, ayant pourtant constaté, outre la longueur de l'hébergement de ­certaines des personnes présentes dans le logement, « la ­fermeture à clé des chambres mises à leur disposition, l'installation des lignes téléphoniques avec les ­factures à payer par les occupants et la présence, dans l'une des chambres, d'une cuisine complète outre un lit, un téléviseur, une chaîne Hifi et une ligne téléphonique » (Cass. civ. 3e, 14 novembre 2002, n° 01-12558).

Il y a en revanche clairement sous-location prohibée lorsque le locataire reçoit des personnes qu'il héberge le paiement de notes d'électricité, d'autant qu'elles dépassent le montant des factures (Cass. civ 3e, 29 avril 2002, n° 00-17518). La même qualification a été retenue dans une affaire où un logement était mis à la disposition d'un salarié en contrepartie d'une redevance directement précomptée sur sa rémunération (Cass. civ. 3e, 7 avril 1994, n° 92-14478). Et dans le cas voisin d'une personne disposant de la jouissance d'une chambre en contrepartie de travaux ménagers réalisés dans l'appartement pour le compte du locataire (Cass. civ. 3e, 27 janvier 2004, n° 02-19085).

Le propriétaire doit donner son agrément sur le montant du sous-loyer et ses modalités de révision.

La loi du 6 juillet 1989 est claire : « Le locataire ne peut sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer » (art. 8). Le locataire ne peut donc espérer traiter « dans l'ombre » avec un sous-locataire. Le sous-loyer ne peut, en outre, pas dépasser un certain seuil. Ce principe résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation : « Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal » (Cass. civ. 3e, 19 septembre 2006, n° 05-10013). Par conséquent, le sous-locataire – et non le propriétaire – peut légitimement réclamer au locataire principal le paiement de la différence entre le sous-loyer qui lui est demandé et le loyer principal acquitté (id.). Ce qui ne pose pas de problème particulier si la totalité du logement est sous-louée : le locataire pourra facturer au sous-locataire la totalité du montant de son propre loyer. La situation devient plus compliquée en cas de sous-location partielle, d'une pièce séparée, ou d'un local secondaire : il faut alors calculer la surface habitable avant de lui appliquer un loyer rapporté au mètre carré. Un exercice délicat, qui doit se fonder sur les règles définies par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation : « La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m ». Ainsi, lorsque la pièce sous-louée se situe sous les combles – ce qui est fréquent avec les chambres de bonne –, il faut exclure du décompte la partie du plancher correspondant à une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Dans le régime mis en place par la loi du 1er septembre 1948, le locataire sous-louant une pièce de son logement, ainsi que l'y autorise ce texte, doit notifier la sous-location au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en précisant le prix demandé au sous-locataire (art. 78 al. 4), à moins que la sous-location n'ait été expressément autorisée par le propriétaire (Cass. civ. 3e, 12 juin 1968, E...c/ Dunois). Si cette notification n'est pas effectuée, le bailleur est fondé à demander en ­justice la déchéance du droit au maintien dans les lieux de son locataire (Cass. civ. 3e, ­19 juillet 1995, n° 93-12723).

Le bailleur reste tenu à certaines obligations à l'égard du sous-locataire, et celui-ci lui doit quelques garanties.

En principe, la sous-location est un contrat distinct du bail principal. Elle ne crée pas de lien juridique entre le propriétaire et le sous-locataire, qui restent étrangers l'un à l'autre, n'ayant d'effet que dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire.

Cependant, cet écran est loin d'être étanche. Ainsi, le bailleur principal ne peut tirer prétexte de la sous-location pour refuser d'exécuter ses propres obligations. Et notamment, lorsque la loi du 6 juillet 1989 s'applique, d'effectuer les réparations qui, de toute façon, lui incombent en vertu de l'article 6 c de ce texte. Le sous-locataire a les moyens d'agir contre le propriétaire par le biais de l'action oblique (art. 1166 du Code civil), lorsqu'il est confronté à l'inertie du locataire principal. Mais il ne dispose pas d'une action directe contre le bailleur. Pas plus que ses ayants droit, d'ailleurs : son assureur, subrogé dans ses droits, ayant indemnisé un dégât des eaux causé par un défaut d'entretien dont est responsable le propriétaire, ne peut se retourner contre ce dernier.

De même, l'existence de la sous-location est liée à celle même du bail principal. à la cessation de celui-ci, quelle qu'en soit la raison, le sous-locataire ne peut opposer au bailleur ni droit ni titre d'occupation (art. 8 al. 2 de la loi du 6 juillet 1989). La sous-location cesse purement et simplement d'exister, sans qu'il soit besoin de délivrer un congé. Le sous-locataire devient un simple occupant et s'il se maintient dans les lieux, le propriétaire peut lui réclamer une indemnité d'occupation (Cass. civ. 1re, 1er octobre 1997, n° 95-20741). Il dispose en effet d'une action directe à l'encontre du sous-locataire, « jusqu'à concurrence du prix de sa sous-location », autrement dit du ­montant du sous-loyer (art. 1753 du Code civil ; Cass. civ. 3e, 19 février 1997, n° 95-12491), du moins si la sous-location a été régulièrement autorisée. Car si la sous-location a été consentie malgré une clause contraire du bail, le bailleur peut exercer sur les meubles du sous-locataire le privilège de l'article 2332 du Code civil, qui lui permet, en cas de non-paiement des loyers, de se faire payer sur le produit de leur vente, non seulement à hauteur du montant du sous-loyer, comme le dicte l'article 1753 du Code civil, mais aussi pour tous les loyers échus ou à échoir dus par le locataire. Et ce, en application d'une très ancienne jurisprudence (Req., 11 avril 1892).

Le sous-locataire, en tant qu'occupant, est par ailleurs tenu aux mêmes obligations de jouissance paisible que le locataire à l'égard du bailleur. à une exception près : le bailleur ne peut invoquer à l'encontre du sous-locataire la présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire en cas de dégradations ou pertes causées par un incendie en vertu de l'article 1733 du Code civil. Il en va en revanche autrement entre le locataire et le sous-locataire qui occupent exclusivement les lieux : la présomption de responsabilité de l'article 1733 pèse bel et bien sur ce dernier, en application du droit commun (Cass. civ. 3e, 24 janvier 2007, n° 2007-037043).

Extérieur à la sous-location, le bailleur n'a pas à intervenir dans le contrat.

Le locataire a toute latitude pour organiser ses rapports avec son sous-locataire. Il a même tout intérêt à le faire, dans la mesure où il reste seul responsable, vis-à-vis du bailleur, des actions de son sous-locataire. Les deux seules limites à la liberté contractuelle en la matière concernent le montant du sous-loyer et la durée de la sous-location : celle-ci ne peut être consentie pour une durée supérieure à celle du bail principal.

Comment rédiger le contrat de sous-location ? Le plus simple pour le locataire consiste à s'inspirer des dispositions du bail qui le lie au propriétaire principal, imposant à son sous-locataire les mêmes obligations que celles qu'il supporte : clause de solidarité pour le paiement des loyers, répartition du paiement des charges récupérables, établissement, s'agissant d'un logement sous-loué en meublé, d'une liste aussi détaillée que possible du mobilier ou des équipements ménagers laissés sur place, conditions dans lesquelles il peut être mis fin prématurément à la sous-location, notamment quant à la durée du préavis, puisque la législation sur les baux d'habitation n'est pas applicable. D'une façon générale, le locataire principal n'a pas la possibilité de transférer au sous-locataire plus de droits qu'il n'en possède à titre personnel, que ce soit dans ses rapports avec le bailleur ou avec la copropriété, lorsqu'elle existe, dont tous deux doivent suivre le règlement. Dans cette limite, le principe est celui de la liberté contractuelle.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , SOUS LOCATION




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier