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Ancien : les clés de la rentabilité

Novembre 2006
Le Particulier Immobilier n° 225, article complet.
Auteurs : ROY (Laurence), JUERY (Françoise)

Si l'ancien est sous bien des aspects supérieur au neuf, tout le problème pour l'investisseur est de trouver le "bon" produit. Celui qui lui assurera une rentabilité optimale. L'emplacement, les travaux à réaliser, immédiatemment ou plus tard, afin de valoriser son acquisition sont des critères essentiels. Tour d'horizon, simulations et l'avis de lecteurs, pour vous repérer.

De plus en plus souvent recommandé par les conseils en investissement, l'immobilier ancien présente de nombreux avantages par rapport à son homologue neuf. Car si l'on met de côté l'attractivité fiscale de ce dernier, il faut bien reconnaître que l'ancien lui est supérieur à bien des égards.

D'abord, et d'une manière générale, l'immobilier neuf se vend de 20 % à 30 % plus cher que l'ancien à emplacement équivalent, ainsi que le souligne Gilles Grimm, directeur de France investissement patrimoine, agence spécialisée dans ce secteur du "diffus ancien". Or, neuf, il cesse de l'être dès qu'il trouve acquéreur. Par conséquent le bien, sauf à l'acheter en creux de cycle, met souvent plusieurs années à retrouver sa valeur d'origine. Par ailleurs, même si cela paraît teinté d'évidence, rappelons que l'existant a le mérite d'exister, contrairement au produit vendu en l'état futur d'achèvement qui demande un effort certain d'imagination et dont le revenu est différé jusqu'à la livraison du programme.

Le choix sera aussi plus varié dans l'ancien, surtout en centre-ville où les constructions nouvelles sont rares. Et pour qui entend gérer sans intermédiaire, il est naturellement plus avisé de sélectionner un bien situé à proximité de son domicile, ce qui s'avère plus facile en visant l'ancien "diffus". De même, l'investisseur pourra élargir son champ de prospection notamment aux logements déjà occupés : avec une minoration du prix de vente qui, d'après le Conseil supérieur du notariat, s'établissait en 2005 à 12 % en moyenne pour un appartement situé en Ile-de-France, et à 20 % en province, ainsi qu'une certaine visibilité sur la capacité du locataire à honorer son loyer...

Défiscalisation aussi

Enfin, réaliser une acquisition dans l'ancien ne signifie pas renoncer à tout avantage fiscal, loin s'en faut. Le logement acheté à crédit avec travaux à la clé reste un grand classique de la défiscalisation, permettant de créer un déficit foncier sans contrainte de plafonnement de loyer ou de revenu des locataires. Une liberté que revendiquent la plupart des bailleurs chevronnés. Les frais d'acquisition et de gestion, l'impôt foncier, les charges de copropriété non récupérables sur le locataire viendront gonfler encore le déficit dont l'excédent, une fois les revenus fonciers absorbés, peut, rappelons-le, s'imputer sur le revenu global de l'investisseur, hors intérêts d'emprunt, à hauteur de 10700 euros. D'où une rentabilité nette qui peut s'avérer très ­intéressante, selon la tranche marginale d'imposition.

Traquer le "bon" produit

Tout le problème, une fois pris le parti d'investir dans l'ancien, est de trouver le bon produit. Car il s'avère largement plus difficile de localiser et de sélectionner des biens anciens répondant aux critères d'un investisseur que de faire son choix parmi deux ou trois programmes neufs vendus par l'intermédiaire d'une équipe commerciale chevronnée, simulations généreuses à l'appui. Selon ­Stéphane Desquartiers, qui s'est fait une spécialité de la recherche de biens sur mesure et se trouve aujourd'hui à la tête de plusieurs agences à l'enseigne de La Maison de l'investisseur, la part du marché ancien qui doit être considérée ne représente que 10 % de l'offre et sur ces 10 %, seuls 4 % ou 5 % des biens remplissent réellement les critères que doit se fixer un investisseur. Ce n'est pas un hasard si les rares professionnels qui évoluent avec succès dans ce métier de conseil en investissement immobilier sont la plupart du temps des investisseurs privés qui sont passés à la vitesse supérieure après avoir longuement écumé le marché pour leur propre compte. C'est le cas de Stéphane Desquartiers, c'est également celui de Gilles Grimm, qui insiste sur le fait que la traque au bien d'investissement ancien demande un "flair" et une connaissance du terrain que ne possèdent pas toujours les commerciaux qui œuvrent pour les promoteurs, ou nombre d'agents immobiliers qui se contentent d'estampiller "idéal investisseur" tout logement vendu occupé ou comptant moins de 25 mètres ­carrés de surface habitable.

Petite surface favorite

Certes, la petite surface est traditionnellement le produit favori de l'investisseur. A tel point que, à mise équivalente, mieux vaut viser deux studios plutôt qu'un trois-pièces. Pour plusieurs raisons : d'abord, les petites surfaces dégagent presque systématiquement un meilleur rendement brut que les logements plus spacieux, ce que confirme l'observatoire Clameur* : le loyer au mètre carré d'un trois-pièces est, en moyenne, inférieur d'un tiers à celui d'un studio. "Et comme il n'est plus question actuellement de parier sur une plus-value fulgurante à la revente dans quelques années, affirme Emmanuel Ducasse, directeur régional des expertises au Crédit foncier, il faut miser sur les autres paramètres que sont le rendement et la sécurité." Un conseil prodigué également par Gilles Etienne, de Cyrus conseil, l'un des majors du conseil en patrimoine indépendant, pour qui la plus-value doit rester la "bonne surprise, ajoutant que le pari sur la plus-value paraît encore plus risqué au regard de l'instabilité familiale et professionnelle actuelle". De ce double point de vue – rendement, sécurité –, plusieurs petites surfaces assurent une meilleure répartition des risques : il est moins probable que des impayés surgissent simultanément sur plusieurs biens, qu'un sinistre majeur survienne ou que de gros travaux soient nécessaires en même temps dans des immeubles distincts. Et en cas de revente anticipée par nécessité, le choix sera plus ouvert.

Frédéric Pélissolo, administrateur du réseau d'agences L'Adresse, développe quant à lui un autre argument en faveur des petites surfaces : l'état de locataire serait en passe de devenir par essence transitoire, le statut "normal" étant celui de propriétaire. On constate, en effet, que l'accession à la propriété est le fait de personnes de plus en plus jeunes (aidées par le prêt à taux zéro et l'allongement de la durée des emprunts) et que la location n'est réellement adaptée qu'à certaines phases de la vie : démarrage dans l'existence, séparation ou divorce, mission professionnelle temporaire, besoin d'un pied-à-terre en plus de la résidence principale. Or, pour ces périodes transitoires, la petite surface est le produit le plus adapté.

Seul bémol : la rotation plus rapide des locataires génère des frais de remise en location plus fréquents. Cependant, ces frais peuvent être allégés si le propriétaire assure lui-même la gestion de ses biens et, en outre, la rotation des locataires permet de réactualiser plus régulièrement le loyer.

Encore faut-il s'entendre sur la superficie exacte de la petite surface. Entre la "studette" de 15 m2 dont Gilles Grimm vante les mérites, et le petit deux-pièces de 30 m2 auquel vont les faveurs de Frédéric Pélissolo, le choix est large. Seule contrainte : le marché. Si à Paris, la studette est entrée dans les mœurs, ce n'est pas le cas dans de nombreuses villes de province, où son exiguïté risque de décourager les locataires qui préféreront écorner un peu leur budget pour disposer de plus d'espace.

Locataire-type en tête

Partant du principe que les petites superficies sont les produits favoris de l'investisseur, impossible de dissocier la taille du logement de sa localisation. "Pour faire le bon choix, il faut avoir en tête le profil du locataire-type, étudiant ou jeune travailleur, conseille Emmanuel Ducasse, et se mettre à sa place en se demandant ce qu'il recherche : proximité de son lieu d'études ou de travail, présence de commerces de proximité, facilité d'accès aux activités de loisir, donc facilité de transports." En effet, il est souvent dépourvu de véhicule (remarquons au passage qu'il est inutile de prévoir un parking qui ne ferait que renchérir le loyer et limiter le nombre de candidats à la location, sans offrir un rendement supérieur). A cet exercice, les centres-villes vont souvent l'emporter. Pourtant, une localisation un peu excentrée mais bien desservie par les transports en commun n'est pas à écarter d'office. La quête de l'investisseur sera facilitée s'il la mène dans sa propre ville ou dans une localité qui lui est familière. S'il se lance en revanche en terrain inconnu et n'entend pas déléguer à un tiers le choix de son bien, mieux vaut pour lui s'obliger à recueillir des informations auprès des services d'urbanisme de la ville ou de la direction départementale de l'équipement, rendre visite aux agents immobiliers et consulter les petites annonces, ce qui lui permettra dans le même temps de prendre le pouls du marché locatif et de se familiariser avec les fourchettes de loyers pratiquées. Reste à choisir le "bon" quartier. Aujourd'hui, seuls les quartiers les moins chers offrent encore de bons rendements, le différentiel de loyer y étant bien moindre que la décote à ­l'achat. Faut-il pour autant prendre le risque de miser sur les secteurs les plus déshérités, dans l'attente d'une régénération urbaine ? Ceux qui ont parié sur la "Belle de Mai" à Marseille, ou sur "Gerland", à Lyon, n'ont pas eu à le regretter. Mais il existe aussi des contre-exemples, comme le quartier des "Halles", à Paris, qui, après avoir connu un succès fulgurant, a vu sa cote retomber comme un soufflé.

Sus aux idées reçues

Quant au choix de l'immeuble lui-même, aucun type de construction n'est à écarter a priori. Si les immeubles haussmanniens ou assimilés viennent toujours en tête du hit-parade des acquéreurs, les bâtiments construits entre les années 1950 et 1975 sont les plus mal aimés. Surtout en raison de leur absence ­d'isolation acoustique et thermique et de leur esthétique parfois discutable. Pourtant, ceux d'entre eux dont la qualité de construction ne laisse pas trop à désirer et qui ont été bien entretenus sont loin d'être boudés par les locataires. Leurs équipements collectifs – chauffage, ascenseurs, loge souvent encore pourvue de son gardien – leurs appartements clairs, bien distribués et fonctionnels, faciles à rafraîchir, répondent bien à leurs exigences. Et là encore, l'investisseur peut bénéficier d'une décote à l'achat sans perdre sur le niveau du loyer.

Autre exemple démontrant que les idées reçues et les apparences sont trompeuses : céder aux charmes de la pierre dite "de Paris" peut être plus risqué que miser sur le béton. S'agissant d'immeubles à façade plâtre ou enduite, les matériaux constituant le bâti peuvent en effet se révéler très décevants. "Avant 1850, on se trouve souvent en présence de pans de bois qui, s'ils ne sont pas en état de conservation parfait, peuvent entraîner de lourds travaux de réhabilitation", avertit ainsi Emmanuel Ducasse.

Quant aux parties communes – hall d'entrée, cage d'escalier, paliers, etc. – mal entretenues, voire franchement dégradées, si elles influent sensiblement à la baisse sur le prix négocié de l'acquisition, elles risquent aussi de rebuter les candidats à la location. Il s'agit donc de savoir si des travaux sont sur le point d'être votés, ou bien s'ils sont reportés aux calendes grecques à chaque assemblée générale. La lecture des trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et une conversation avec le syndic ou un membre du conseil syndical peuvent à cet égard indiquer la tendance.

Défaut remédiable ou non

Qu'il s'agisse des espaces et équipements collectifs ou du logement lui-même, il faut par ailleurs distinguer entre les défauts remédiables et les défauts non remédiables. Une salle d'eau peut, le plus souvent, être installée quand elle est absente; une mauvaise distribution des pièces corrigée si la configuration des lieux le permet; une fenêtre de toit éventuellement percée (sous réserve d'obtention des autorisations nécessaires) si la lumière fait défaut dans une pièce située sous les combles. En revanche, il est impossible de remédier à un voisinage générateur de nuisance : bar, cabaret, discothèque mais aussi, dans une moindre mesure, restaurant, pressing exhalant des flots de vapeur ou "supérette" livrée chaque jour à l'aube. A moins de renoncer à un loyer de marché pour attirer les locataires. Il n'existe cependant qu'un seul obstacle réellement insurmontable à une acquisition, si l'on en croit Frédéric Pélissolo : une copropriété endettée et mal gérée, sans espoir de redressement.

Car, même non remédiables, certains défauts sont en effet acceptables pour un investisseur. Celui-ci aurait tort d'écarter d'emblée certaines caractéristiques réputées défavorables. Un rez-de-chaussée ouvrant sur un jardin privatif aura certes la faveur des locataires et se revendra sans peine le moment venu. Cependant, il n'entraînera aucune diminution du prix d'achat, alors que le même rez-de-chaussée donnant sur rue subira, lui, une décote de 15 % à 20 % par rapport à un étage "noble". Ce qui devrait être un signal positif pour un investisseur, sachant que la minoration du loyer liée à ce défaut, dans un marché locatif demandeur, sera moindre que la remise obtenue à l'achat. De même, un studio dont la pièce principale donne sur le pignon aveugle du bâtiment en vis-à-vis peut voir son prix largement diminué sans que le loyer s'en trouve écorné de manière drastique. Chacun s'accorde enfin à dire que ­s'agissant de petites surfaces, principalement destinées à des occupants juvéniles, un cinquième ou sixième étage sans ascenseur n'est pas un défaut majeur, bien que difficilement remédiable, sauf à faire preuve d'une pugnacité sans faille.

Il faut donc se garder de généraliser et examiner chaque affaire au cas par cas. "On ne doit pas se placer dans le registre affectif mais dans une perspective économique", souligne Stéphane Desquartiers. Sans oublier, cependant, que les locataires ne sont pas dépourvus de sens critique et qu'il ne faut pas, selon lui, accepter plus d'un défaut majeur et irrémédiable, quelle que soit la décote consentie par le vendeur.

Mettre en balance

A l'heure où les coûts de l'énergie flambent, le système de chauffage revêt une importance particulière : collectif et diffusé par le sol, il est mal perçu par tous, propriétaires et locataires, mais collectif et économique (bien réglé et équilibré, ce à quoi l'entrée en vigueur du diagnostic de performance énergétique devrait inciter), il peut être apprécié des locataires qui se méfient du chauffage individuel, surtout électrique, synonyme de factures d'énergie salées. Pourtant, la plupart des investisseurs disent préférer cette dernière solution pour des raisons évidentes : installation peu coûteuse, ne demandant qu'un minimum d'entretien, règlement direct du coût de l'énergie par le locataire... La conclusion est la même pour la production d'eau chaude, surtout en l'absence de compteurs individuels. Sur d'autres caractéristiques, les avis sont partagés. Ainsi en va-t-il de la présence d'un gardien : dans l'absolu, c'est un atout aussi bien pour le propriétaire, qui disposera d'un relais entre lui et le locataire, que pour ce dernier, à qui il rendra les services habituels. Mais dans un immeuble comportant peu de lots, le salaire du gardien et les charges sociales peuvent également constituer un handicap budgétaire. D'une manière générale, le niveau des charges de copropriété doit être examiné de près, car en définitive, le seul chiffre que considérera le locataire sera celui s'appliquant au montant de son loyer mensuel, majoré des charges. Or, si le niveau des charges correspond à un niveau de confort et de services que le locataire risque de ne pas approuver à leur juste valeur, la majoration de loyer induite sera plutôt dissuasive. Une donnée à peser au cas par cas en fonction du marché, de la localisation, etc.

Travaux valorisants

Pas question de réaliser une acquisition dans l'ancien sans recenser les travaux à prévoir, que ce soit sur les parties communes ou dans le logement lui-même. Ne serait-ce que pour occasionner suffisamment de dépenses pour alimenter, associées aux intérêts d'emprunt, un déficit foncier défiscalisant. Mais cela ne doit pas être leur unique objectif : les travaux doivent être valorisants. S'agissant des parties communes, ce ne sera pas toujours le cas. Ainsi, la réfection d'une toiture, la dépose d'amiante dans une chaufferie, la mise aux normes (obligatoire) d'un ascenseur existant – pour aussi coûteuses que soient ces interventions – ne permettront pas de louer le logement au meilleur prix. En revanche, l'installation d'un ascenseur ou la réfection d'une cage d'escalier vétuste apporteront un plus certain. A l'investisseur de négocier le prix d'acquisition en tenant compte des travaux à venir, en fonction non seulement du coût réel de ces travaux mais aussi de leur impact sur le rendement à venir de son placement.

Quant au logement lui-même, la plupart des spécialistes recommandent la réalisation de travaux : "Que son état soit vétuste ou moyen, mieux vaut tout refaire pour assurer la pérennité de l'ensemble", estime ainsi Gilles Grimm, qui consacre systématiquement un budget travaux de 10 000 à 15 000 euros à chacune de ses acquisitions. Les habitués de l'investissement locatif font porter leur effort en priorité sur l'installation électrique (pour assurer confort et sécurité), les cuisines (séparées de préférence de la pièce principale par une cloison légère ou une demi-cloison faisant office de comptoir) et salles de bains (carrelées jusqu'au plafond), la pose de fenêtres à doubles vitrages et les équipements d'aération (ventilation mécanique contrôlée, si possible). Une façon de s'assurer une relative tranquillité durant les dix à quinze années à venir. Sans oublier, bien sûr, qu'il est indispensable de répondre aux normes de décence afin d'écarter tout litige avec les futurs locataires. Pour sa part, Gilles Grimm n'hésitera pas à refaire entièrement les sols, chape comprise s'il le faut, afin que tout soit à l'état neuf et facile d'entretien et à blinder la porte d'entrée. En revanche, inutile de peaufiner la décoration : des murs blancs permettront un coup de fraîcheur rapide au moment du changement de locataire.

Ainsi que le remarquent d'une seule voix conseillers et bailleurs convaincus, l'investissement dans l'existant n'exige pas de compétences particulières, mais il n'est destiné ni aux impulsifs ni aux imprévoyants. Il faut choisir les biens avec discernement et pouvoir faire face aux aléas susceptibles d'affecter le rendement : loyers impayés ou travaux imprévus et coûteux, notamment. Faute de quoi, la première embûche prendra des allures de catastrophe car, à quelques exceptions près, les "packages tout garantis" n'existent pas dans l'ancien. C'est un investissement à concevoir sur le long terme, particulièrement aujourd'hui où les perspectives de plus-value deviennent quelque peu hypothétiques : engranger les revenus ou rembourser son emprunt en attendant son heure pour vendre au mieux, sachant que lorsque le marché est porteur, tous les logements se vendent bien, y compris les "sixièmes étages sans ascenseur", tel est l'objectif.

Françoise Juery

Mots-clés :

BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , ROBIEN




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