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Dans l'ancien

Mai 2007
Le Particulier Immobilier n° 231, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)
Le dispositif : «Borloo ancien»

Le propriétaire d'un logement ancien qui s'engage à louer nu, à titre de résidence principale, à un locataire aux ressources plafonnées moyennant un loyer lui aussi plafonné, bénéficie d'une déduction forfaitaire sur ses revenus fonciers, égale à 30 % s'il opte pour un conventionnement intermédiaire, ou 45 % s'il choisit un conventionnement social ou très social.

La convention, signée avec l'Anah, peut être «sans travaux» (l'engagement de location est alors de six ans) ou "avec travaux": une subvention peut alors être accordée au propriétaire et, dans ce cas, l'engagement de location est de neuf ans.

1- Le «Borloo ancien» devrait, a priori, coller à la réalité du marché

Le dispositif «Borloo ancien» innove en prévoyant trois niveaux de loyers plafonds : intermédiaire, social et très social, assortis, on l'a vu, d'avantages fiscaux différenciés, quand le Besson ancien ne prévoyait qu'une version avec des loyers intermédiaires. Il innove également en imposant à l'investisseur l'obligation de conclure une convention avec l'Anah, avec ou sans travaux. Enfin, il a l'originalité d'introduire la possibilité, pour les délégations locales de l'Anah, d'adapter les plafonds fixés au niveau national, en fonction de la réalité du marché locatif local.

Pour le conventionnement intermédiaire, elles peuvent notamment décider de fixer des plafonds locaux à un niveau inférieur aux plafonds d'origine, afin qu'ils soient effectivement inférieurs aux loyers de marché.

A l'inverse, dans le cas des loyers sociaux et très sociaux, fixés à un niveau très bas, elles peuvent, pour tenir compte de la cherté relative des petits logements, autoriser un loyer supérieur, dans la limite des plafonds dérogatoires fixés au niveau national par circulaire (voir tableau, p. 27). La surface maximale qui peut être retenue pour l'application du loyer dérogatoire est de 90 m2 de surface habitable fiscale.

Pour autant, tels qu'ils sont prévus au niveau national, le découpage du territoire en trois zones (A,B,C) et le plafonnement des loyers sont trop sommaires pour que le dispositif «Borloo ancien» se révèle un régulateur efficace du marché locatif. La comparaison des loyers plafonds du «Borloo ancien» et des loyers de marché à la relocation (source Olap) révèle la même situation que pour le neuf : les loyers plafonds sont loin d'être inférieurs aux loyers de marché. Dans les grandes agglomérations de province (zone B), seuls les studios ont effectivement un loyer de marché plus cher que le plafond "Borloo ancien" intermédiaire. Les deux-pièces et plus se louent, partout, à moins de 10,68 E/m2 par mois, plafond du dispositif. Même les plafonds du "Borloo social" se montrent supérieurs aux loyers de relocation pour les grandes surfaces, de type quatre et cinq pièces. En revanche, conformément à ce qui était annoncé, les plafonds de la version très sociale sont bel et bien plus bas que les loyers de marché, quelle que soit la surface.

En région parisienne, le bilan est plus mitigé. Les plafonds du "Borloo social" sont certes contraignants. Mais ce n'est pas le cas pour la version intermédiaire. En petite et grande couronne, le plafond imposé (16,35 E/m2) est supérieur au loyer moyen de relocation des deux-pièces et plus. Ce n'est qu'à Paris que les plafonds du "Borloo ancien", même intermédiaires, sont contraignants quelle que soit la surface.

Reste à savoir si les délégations de l'Anah profiteront réellement de la possibilité qui leur est donnée d'adapter les plafonds aux réalités du marché. Pour l'heure, s'agissant des loyers intermédiaires, l'Anah se contente d'appliquer le barème de référence, mais assure veiller à faire respecter l'obligation de placer le loyer à un niveau inférieur à cette grille. Concernant la possibilité de déroger aux loyers sociaux et très sociaux, "cette mesure n'est pas encore stabilisée et fait l'objet d'arbitrages. La circulaire loyer de juillet 2007 de la DGUHC (Direction générale de l''urbanisme, de l'habitat etr de la construction, ndlr) devrait préciser la conduite à tenir pour l'application du loyer dérogatoire" déclare-t-on à l'Anah. Selon Jean Bosvieux, toutefois, même si les antennes départementales de l'Anah sont disposées à profiter de cette faculté, elles risquent de se heurter à un obstacle de taille : l'absence d'observatoire précis des loyers dans leur circonscription, élément indispensable afin de déterminer s'il y a bien un écart entre plafonds et loyers de marché et permettant de fixer au plus juste des plafonds dérogatoires.

2- Le conventionnement sans travaux aura un impact si le loyer n'est pas "trop" inférieur aux loyers de marché

L'attrait du conventionnement sans travaux pour le bailleur va essentiellement dépendre des positions relatives du loyer de marché et du loyer plafond.

Si le loyer de marché est inférieur ou même égal au plafond du dispositif (mais l'intervention de l'Anah devrait éviter cela), les investisseurs auront tout intérêt à y recourir. Ils réaliseront des économies d'impôt sans avoir d'effort financier particulier à fournir. Le conventionnement n'aura influé, ni sur leur décision de louer (le bailleur était déjà bailleur), ni sur le montant du loyer.

Si, en revanche, les plafonds du dispositif «Borloo ancien» sont réellement inférieurs aux loyers du marché, le bailleur n'acceptera le conventionnement que s'ils ne leur sont pas "trop" inférieurs. Un dosage auquel Jean Bosvieux s'est essayé, déterminant les seuils le loyer acceptable et ceux qui ne l'étaient pas. Le taux d'imposition de l'investisseur est ici un facteur déterminant (voir tableau p. 32).

Il est clair que si le loyer plafond est trop contraignant, l'investisseur se lancera d'autant moins dans un conventionnement qu'il restreint en outre le choix de son locataire et le met dans l'impossibilité de disposer de son bien pendant la durée de l'engagement.

3- Le conventionnement avec travaux peut s'avérer financièrement performant

Le gain fiscal dont est assorti le conventionnement peut être majoré si le bailleur s'inscrit dans une opération d'amélioration du logement, avec à l'appui des travaux – qu'ils interviennent à la suite de l'achat du logement ou non – une subvention de l'Anah. Certes, dans cette version très "sociale" du dispositif, les plafonds de loyers sont bas et a priori assez contraignants (voir tableau, p. 27). Néanmoins, le taux de rendement interne passe de 3,5 % si l'opération est financée hors subvention et louée au régime des frais réels, à 4,9 % si elle bénéficie d'une subvention Anah et est conventionnée au loyer "social" avec dérogation (voir exemple ci-dessus). Un bon moyen de rénover un logement vétuste alourdissant le patrimoine du bailleur ou de constituer ce patrimoine à moindre coût en achetant un logement décoté avant travaux.

Laurence Roy

Mots-clés :

BESSON , BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , PLAFOND DE LOYER , ROBIEN




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