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Dans le neuf

Mai 2007
Le Particulier Immobilier n° 231, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)
La mesure
  • «Robien recentré» : le propriétaire d'un logement neuf qui s'engage à le louer nu, à titre de résidence principale, pour neuf ans, à certaines conditions de loyer, peut amortir pendant toute la durée de son engagement une partie du prix d'acquisition. L'amortissement peut atteindre 50 %, à raison de 6 % par an les sept premières années et de 4 % par an les deux années suivantes.
  • «Borloo populaire» : Idem, mais les loyers plafonds sont plus contraignants et les ressources du locataire sont limitées. En contrepartie, le propriétaire peut, au-delà des neuf ans, renouveler son engagement pour deux nouvelles périodes de trois ans et ainsi amortir jusqu'à 65 % du prix d'acquisition sur quinze ans. De plus, il profite d'un abattement de 30 % sur ses revenus fonciers pendant toute la durée de l'amortissement.
  • 1- Le «Robien recentré» et le «Borloo populaire» devraient rencontrer un franc succès

    Le "Robien" ancienne formule était de toute évidence attrayant, ce dont atteste son succès passé. Le «Robien recentré» et le «Borloo populaire» le seront-ils autant?

    Pour les gros contribuables, le «Robien recentré» et surtout le «Borloo populaire» offrent des taux de rendement très intéressants. Or, ces ménages constituent le cœur des investisseurs en locatif. Le double dispositif mis en place par le gouvernement devrait donc les séduire.

    Il suffit pour s'en convaincre de comparer les taux de rendement interne (tenant compte du rendement locatif et du rendement du capital sur quinze ans) d'investissements respectivement soumis au droit commun de la fiscalité des revenus fonciers (frais réels) et à l'un de ces régimes fiscaux incitatifs, en faisant varier la tranche d'imposition de l'investisseur. Prenons l'hypothèse de notaire d'un logement neuf, pour un prix 103700 euros, frais d'acquisition et compris. L'investisseur dispose d'un apport personnel de 20 % et emprunte le reste au taux de 4 %, sur quinze ans. Sauf dans des cas très particuliers, les régimes d'amortissement, «Robien recentré» ou «Borloo populaire», lui apportent un avantage substantiel par rapport au droit commun.

    – Lorsque le loyer de marché est supérieur ou égal au plafond du «Robien recentré» – et a fortiori, supérieur au plafond du «Borloo populaire» – , le rendement sous les deux régimes est pratiquement identique : le «Borloo» est légèrement plus favorable pour la tranche d'imposition à 40 %, le «Robien recentré» un peu plus avantageux pour la tranche à 30 %. En zone B1, par exemple, si le loyer de marché s'élève à 15 E/m2 mensuel (supérieur au plafond «Borloo», fixé à 11,06 E/m2 et au plafond «Robien», à 13,82 E/m2), le rendement de l'investissement pour un ménage imposé à 40 % serait de 3,8 % sous le régime des frais réels, à 6,2 % en «Robien recentré» et de 6,8 % en «Borloo populaire».

    En revanche, pour les investisseurs dont la tranche d'imposition est égale à 14 %, la donne est un peu différente. Le «Robien recentré» comme le «Borloo populaire» sont toujours plus avantageux que le régime des frais réels, mais l'avantage est bien moins important que pour les contribuables les plus fortement imposés. Dans ce cas de figure, toutefois, et à l'inverse de ce qui se passe pour les tranches d'imposition à 30 % et 40 %, le «Borloo» se montre moins performant que le «Robien» dès que le loyer de marché est significativement supérieur au plafond «Borloo» .

    Enfin, dans les localisations les plus chères, et pour des surfaces dont le prix au mètre carré est élevé – ce qui peut être le cas, par exemple, d'un studio parisien – le régime des frais réels reste toujours plus avantageux.

    – Lorsque le loyer de marché est inférieur ou égal au plafond «Robien», mais supérieur au plafond "Borloo," l'investisseur imposé à 30 % ou 40 % a toujours intérêt à opter pour le «Borloo». Et cela, même dans les zones les plus chères. En zone A, par exemple, si le loyer de marché est fixé à 17 E/m2 mensuel (supérieur au plafond «Borloo» de 15,92 E/m2, mais inférieur au plafond «Robien» de 19,89 E/m2), le rendement de l'investissement pour un ménage imposé à 40 % serait de 2,5 % sous le régime de frais réels, de 5,4 % en «Robien recentré» et de 7 % en «Borloo populaire». En revanche, pour l'investisseur imposé à 14 %, cette prime au «Borloo» n'est pas systématique. Le «Robien» peut lui être légèrement plus favorable.

    – Enfin, lorsque le loyer de marché est inférieur ou égal au plafond "Borloo" (et a fortiori au plafond «Robien recentré»), l'investisseur a toujours intérêt à opter pour le «Borloo», quel que soit son taux d'imposition.

    2- Les plafonds de loyers, même durcis, ne sont pas vraiment contraignants

    Contrairement à ce que les pouvoirs publics espèrent, le double dispositif ne devrait pas modérer le niveau des loyers. En effet, en dehors des petites surfaces, dans des secteurs très tendus, le plafonnement du «Robien recentré», et même du «Borloo populaire», n'est pas réellement contraignant. De fait, les investisseurs peuvent bénéficier de l'avantage fiscal offert sans avoir de véritable autre contrepartie à fournir qu'un engagement de location inscrit dans la durée.

    Il suffit, pour s'en convaincre, de comparer les plafonds des dispositifs «Robien recentré» et «Borloo populaire» aux loyers de relocation du marché, surface par surface, tels qu'ils ont été relevés par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). L'étude des marchés locatifs de treize agglomérations de province (voir graphique p. 29) met ainsi en évidence plusieurs données intéressantes : d'une part, à l'exception des logements d'une pièce à Aix-en-Provence, le plafond «Robien recentré» est systématiquement au-dessus des loyers de relocation. D'autre part, le plafond «Borloo» est compris, en gros, entre le loyer moyen de relocation d'un studio et celui d'un deux-pièces. Quant à l'agglomération parisienne, le «Robien recentré» y reste intéressant, hormis pour les studios parisiens, dont les loyers de marché restent supérieurs aux plafonds. En revanche, le «Borloo neuf» affiche des plafonds supérieurs aux loyers de marché en petite et grande couronne, à la seule exception, là encore, des studios (voir tableau ci-dessous).

    Il faut certes relativiser ces résultats : les loyers des logements neufs sont généralement supérieurs d'environ 10% aux loyers des relocations "ordinaires" tels que les ­observe ­l'Olap. Ce qui ne modifie pas pour autant les conclusions qui précèdent, car dans la plupart des cas, les loyers plafonds sont supérieurs aux loyers de marché dans des proportions supérieures à cet écart.

    Par ailleurs, la grossièreté du zonage limite l'exercice comparatif. "Même au niveau d'une agglomération, les loyers peuvent être différents d'un quartier à l'autre. Il faudrait une modulation locale", selon Jean Bosvieux, pour refléter cette diversité. De fait, les logements dont les loyers de marché correspondent aux plafonds des régimes «Robien recentré» ou «Borloo populaire» risquent d'être implantés dans les secteurs les moins chers, et aussi les moins susceptibles d'attirer les locataires... Quoi qu'il en soit, l'investisseur a toujours intérêt à faire ses calculs, sachant que la particularité des plafonds «Robien recentré» comme «Borloo populaire» est d'être identiques quelle que soit la taille du logement. Or, la valeur relative du mètre carré décroît avec la taille du logement. L'Olap en donne une idée précise : selon ses observations, le loyer au mètre carré d'un studio s'avère en moyenne deux fois plus élevé que celui d'un cinq-pièces.

    3- Le «Borloo populaire» n'augmentera pas l'offre de logements destinés aux locataires modestes

    L'engagement de l'investisseur, dans le dispositif «Borloo populaire», de ne louer qu'à des ménages dont les revenus sont plafonnés ne représente pas une véritable contrainte et n'induit pas de risque particulier quant à la capacité des locataires à assumer le paiement du loyer. Ce que l'on constate en déterminant leur taux d'effort moyen (rapport du loyer au revenu) dans les conditions de plafond définies par le dispositif. Selon Jean Bosvieux, "en supposant que la surface du logement est de 30 m2 pour une personne seule, à laquelle on ajoute 15 m2 par personne supplémentaire, on arrive à des taux d'effort compris entre 8 % et 15 %, les plus élevés étant constatés en zone A et pour les familles nombreuses" (voir tableau p. 30). Pour mémoire, les banques, s'agissant de prêt immobilier, exigent généralement de l'emprunteur que son taux d'effort ne dépasse pas 33 %, afin de garantir sa solvabilité. Les ressources du locataire sont certes limitées, mais à un niveau qui n'a rien de ridicule (voir les tableaux «Investissement locatif", p. 62). Avec 52521 euros de revenus annuels pour un couple avec deux enfants, dans une grande ville de province, par exemple, les plafonds sont même plutôt confortables. Ils touchent, en tout état de cause, une part importante de la population : plus de 70 % des ménages sont éligibles à un logement HLM, et les plafonds de ressources «Borloo» sont environ de deux tiers supérieurs aux plafonds permettant d'y accéder. Par ailleurs, il est probable que les locataires des logements neufs se recruteront parmi des locataires plus aisés que ceux des logements anciens. Le loyer d'un logement neuf est forcément plus élevé que celui d'un logement ancien, moins confortable et moins bien équipé.

    En conclusion, les nouveaux dispositifs d'incitation à l'investissement neuf sont, dans l'ensemble, finalement assez proches de leur prédécesseur. Les loyers plafonds sont peu contraignants et ce, malgré l'affinement du zonage. Mais attention : le risque de suroffre existe toujours dans certaines localisations et c'est à l'investisseur de se montrer vigilant sur les critères de qualité de son investissement.

    Mots-clés :

    BESSON , BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , PLAFOND DE LOYER , ROBIEN




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