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Trois catégories de SCPI

Mars 2008
Le Particulier Immobilier n° 240, article complet.

Les SCPI de rendement

Elles répondent précisément à l'objectif de placement en vue de la retraite. Elles ont une durée de vie généralement fixée dans les statuts à cinquante ans, avec possibilité de prolongation. Investies en immobilier d'activités, elles se distinguent en trois sous-catégories : les SCPI « classiques diversifiées » dont le patrimoine est essentiellement composé de bureaux, d'entrepôts, et de locaux commerciaux, répartis sur l'Ile-de-France et les métropoles régionales. La diversification tenant à cette répartition des actifs leur assure une meilleure régularité des performances. Le patrimoine des SCPI « murs de magasins » est composé de locaux commerciaux de détail ou de grande distribution. Dans le temps, leurs performances sont influencées par la santé économique du secteur, lui-même lié à la consommation des ménages. Le patrimoine des SCPI « régionales » est composé d'immobilier d'activités, concentré sur une région déterminée. Leurs performances peuvent profiter ­— ou souffrir — de l'évolution économique de celle-ci.

Les SCPI de plus-value

Elles ont un rendement faible, voire nul, mais elles permettent, soit de réaliser à terme des plus-values, soit d'obtenir immédiatement des avantages fiscaux. Leurs performances ne peuvent être valablement comparées entre elles, ni avec les SCPI de rendement. Souvent courte, la durée de vie de ces SCPI varie entre dix et quinze ans. Leur stratégie d'acquisition est plus spécifiquement orientée vers des biens, bureaux ou logements, ayant un fort potentiel de revalorisation. C'est le cas, notamment, des logements encore soumis à la loi du 1er septembre 1948. Les loyers, peu élevés, ne suffisent généralement pas à couvrir les charges et les travaux rendus nécessaires par l'état des locaux. Le résultat courant est donc souvent nul ou déficitaire. C'est la raison pour laquelle on les appelle souvent SCPI « à coupon zéro ». Selon les professionnels, l'intérêt majeur de ces SCPI tient à la valorisation du prix des parts provenant de la plus-value dégagée à la revente. Un logement revendu libre après remise en état vaut, en effet, sensiblement plus cher que le prix auquel il a été acheté en état de vétusté et occupé moyennant un loyer très faible.

Les SCPI fiscales

Elles sont nées avec les dispositifs fiscaux d'incitation à l'investissement locatif : Méhaignerie, Malraux puis Quilès, Périssol, Besson et Robien. Elles permettent d'amortir le prix d'acquisition, cet amortissement, ajouté aux autres charges, générant un déficit foncier que le contribuable peut imputer sur d'autres revenus fonciers ou, à certaines conditions, sur son revenu global. Le rendement de ces SCPI est faible, mais l'avantage fiscal auquel elles ouvrent droit est élevé. C'est aussi leur faiblesse : seul le premier acquéreur des parts profite de l'avantage fiscal. La revente est donc difficile, voire à prix sacrifié. Les parts doivent être conservées pendant plus de neuf ans. Sauf événement exceptionnel (invalidité, licenciement, décès du contribuable ou de son conjoint), la revente prématurée peut déboucher sur un contentieux avec les services fiscaux et un redressement fiscal. C'est donc un investissement de long terme, à mener de préférence jusqu'à la dissolution et la liquidation de la SCPI, soit treize à quinze ans environ.

Mots-clés :

BUREAU , ENTREPRISE , INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE IMMOBILIER , OPCI , ORGANISME DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER , SCPI




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