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Investisseurs professionnels

Novembre 2006
Le Particulier n° 1006, article complet.

Pour réorganiser votre patrimoine et votre activité autour de l'immobilier : loueur en meublé professionnel

L'activité de loueur en meublé consiste à louer un ou plusieurs logements équipés de tous les éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale par le locataire (art. 261 D-4° du code général des impôts). À condition de tirer de cette activité au moins 23 000 € de loyers bruts, ou, en dessous de ce seuil, plus de 50 % de l'ensemble des revenus de votre foyer fiscal, vous pouvez opter pour le statut de "loueur en meublé professionnel" (LMP). Vous pouvez alors déduire l'ensemble de vos charges d'exploitation, y compris les intérêts d'emprunt et l'amortissement du bien et du mobilier, et vous pouvez imputer le déficit éventuel sur votre revenu global des 6 années suivantes. Mais c'est surtout au regard de l'ISF que le statut de LMP est intéressant, à la double condition cette fois de percevoir au moins 23 000 € de loyers, représentant plus de 50 % de vos revenus professionnels : les logements deviennent alors votre "outil de travail", et échappent ainsi à l'ISF. Jacques a ainsi entrepris de louer en meublé quatre appartements qu'il possède sur le littoral languedocien : "Comme mon salaire n'est pas très élevé, les loyers représenteront plus de la moitié de mes revenus. J'économiserai ainsi plus de 1 000 € d'ISF".

Mais cette économie peut sembler faible au regard des formalités à accomplir : il faut s'inscrire au registre du commerce, et dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, demander une autorisation au maire. Surtout, si vous ne disposez pas déjà, comme Jacques, d'un patrimoine locatif, il vous faudra, pour atteindre le seuil de 23 000 € de loyers, investir au minimum 500 000 €, et trouver des locataires, sur un marché plutôt étroit. "On pense toujours aux cadres en mobilité comme les expatriés, mais ils sont peu nombreux", avertit Henry Buzy-Cazaux. C'est pourquoi les spécialistes de la défiscalisation proposent plutôt d'investir dans des résidences avec services. En effet, les avantages fiscaux sont maintenus même si les logements sont loués avec un bail commercial à un exploitant, à condition qu'il s'agisse de logements réellement habitables de façon autonome, comportant au moins un coin cuisine et une salle d'eau (ce ne peut être une simple chambre). Si ce n'est pas le cas, vous risquez un redressement fiscal. Plutôt que les résidences pour étudiants, une clientèle qui peut poser des problèmes de solvabilité, mieux vaut s'orienter vers les résidences pour personnes âgées, pour lesquelles la demande restera forte dans les années à venir. Autre piste, les résidences de tourisme, mais pas nécessairement en ZRR (voir p. 56), puisque les avantages fiscaux recherchés ne sont pas les mêmes. Mais, quel que soit le type de résidence, il importe de choisir un gestionnaire de bonne qualité, car si, faute de locataires, les revenus des logements tombent en dessous de 23 000 €, vous perdez les avantages fiscaux.

Attention

Certains greffes des tribunaux refusent l'inscription des loueurs en meublé professionnels, estimant que la location même meublée est une activité civile et non commerciale. L'administration fiscale admet que le justificatif du refus d'immatriculation suffit à remplir la condition. Nathalie Coulaud

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