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Borloo ancien, les clés de la réussite

Borloo ancien, les clés de la réussite
Octobre 2006
Le Particulier Immobilier n° 224, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

A réserver aux contribuables le plus fortement imposés; Privilégier les grandes surfaces et les villes moyennes; Eviter la version "sociale" du dispositif, peu rémunératrice. Un investissement à rentabilité variable.

La loi portant Engagement national pour le Logement (ENL) a été votée cet été après bien des atermoiements et, avec elle, l'investisseur immobilier se voit une fois de plus prié de s'adapter. Après les dispositifs Quillot, Périssol, Besson, Lienemann et Robien, chaque ministre du Logement ayant laissé une incitation fiscale à la postérité, le dispositif "Borloo populaire" vient d'être porté sur les fonts baptismaux. Dans sa version "investissement locatif neuf", il a déjà fait couler beaucoup d'encre, en partie parce qu'il s'accompagne d'un "recentrage" (autrement dit, d'un remaniement à la baisse) du dispositif Robien, victime de son succès. Dans l'ancien, en revanche, la nouvelle incitation fiscale destinée aux investisseurs est passée plutôt inaperçue. L'on est, il est vrai, dans la continuité plus que dans le changement : le "Besson dans l'ancien" a disparu certes depuis le 1er octobre, mais pour être remplacé par un dispositif "Borloo dans l'ancien" qui lui ressemble comme un frère.

Deux formules possibles

Le principe est identique : le bailleur, à l'occasion d'un changement de locataire, ou de la mise en location d'un logement qu'il vient d'acquérir, accepte de louer son bien à un locataire aux ressources plafonnées, moyennant un loyer lui aussi plafonné. Il s'engage à le louer à ces conditions et à titre de résidence principale non meublée, pour une durée de six ans. Moyennant quoi, il bénéficie d'une majoration de la déduction forfaitaire applicable sur ses revenus fonciers : à hauteur de ­30 % s'il respecte les plafonds de loyer et de ressources dits intermédiaires , ou de 45 % s'il loue le logement à des conditions de loyers et ressources du locataire ouvrant droit à l'Aide pour le logement (APL ), ce qui correspond à la version "sociale" du dispositif (voir ci-contre).

A l'heure où nous mettons sous presse, les plafonds de loyers et de ressources, dits intermédiaires, du locatairene ne sont pas encore fixés, mais selon les déclarations du ministère du Logement, ils devraient correspondre aux plafonds du Besson ancien (voir ci-contre et page 65).

Avec le Borloo ancien l'investisseur a donc le choix entre deux formules, qui lui offriront des avantages fiscaux plus ou moins intéressants selon le degré de contraintes financières qu'il est prêt à accepter.

L'Anah au premier plan

L'innovation majeure de la loi ENL réside en la matière dans le rôle de premier plan donné à l'Agence nationale de l'habitat (Anah). L'investisseur doit, pour profiter du dispositif Borloo ancien, signer avec cette dernière une convention d'engagement qui n'est pas forcément assortie de la nécessité de réaliser des travaux. L'Anah peut en effet mettre en place des opérations visant à mettre des biens locatifs sur le marché sans pour autant qu'elles correspondent à une rénovation d'immeubles. Il demeure bien sûr possible de réaliser un investissement en Borloo ancien sur un logement à réhabiliter. Dans cette hypothèse, l'investisseur signera, comme auparavant, une convention "avec travaux", en bénéficiant le cas échéant, d'une subvention. Son engagement de location sera alors de neuf ans.

Dernière pierre de ce nouvel édifice, le législateur a adopté une disposition qui vise à encourager les propriétaires de logements anciens vacants à remettre ces derniers sur le marché locatif : il s'agit d'une déduction spécifique de 30 %, qui peut se cumuler avec la déduction du Borloo ancien, portant le taux total de déduction à 60 %, voire 75 %, s'ils ont opté pour le "Borloo social". Une largesse malheureusement doublement limitée dans le temps : d'une part, elle s'applique aux logements mis en location entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007. D'autre part, elle ne concernera que les revenus perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la conclusion du bail. Par exemple, si vous signez un bail en novembre 2006, vous profiterez de la déduction spécifique de 30 % pour remise d'un logement vacant sur le marché pour les loyers perçus jusqu'au 31 décembre 2008. Et encore faut-il, pour pouvoir en bénéficier, que le logement ait été soumis à la taxe sur les logements vacants l'année précédant celle de la conclusion du bail.

Que pensent les professionnels du secteur de ces nouvelles mesures fiscales incitatives dans l'ancien ? En première ligne, l'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), par la voix de son président, Jean Perrin, exprime quelques doutes : "Sur le fond, nous regrettons que le dispositif fiscal ait encore changé. Si l'on veut des résultats, mieux vaut ne pas modifier la réglementation trop souvent. Cette remarque formulée, le dispositif Borloo ancien me semble plutôt intéressant, avec un taux de déduction forfaitaire supérieur à la dernière version du Besson ancien, qui l'avait ramené à 26 %, approuve-t-il. En revanche, le fait que le dispositif soit soumis à un conventionnement avec l'Anah ne me semble pas un progrès. A moins que celui-ci ne soit, comme nous en avons fait la demande, très simple. Il faudrait qu'il soit déclaratif et surtout, que l'Anah valide l'engagement pris par l'investisseur, auprès du fisc. Dès lors qu'elle a donné son accord, le contribuable n'aurait plus à fournir ultérieurement de justificatifs à l'administration."

Depuis le 1er octobre, le dispositif Borloo dans l'ancien remplace donc son prédécesseur, le Besson ancien. Est-il au moins aussi intéressant? Bercy ne s'est engagé à rien, mais si l'on part du principe selon lequel les plafonds de loyer seront identiques dans les deux dispositifs, la réponse devrait être positive : les investisseurs ne seront pas lésés. Encore faut-il que la simplicité et la lisibilité du Borloo ancien soient assurées, et de ce point de vue, les derniers arbitrages avec l'Anah seront primordiaux. Reste que ce dispositif n'est pas à mettre entre toutes les mains. Comme le Besson ancien, il est nettement plus intéressant pour certains profils de contribuables, et ne peut être optimisé, ni sur toutes les surfaces, ni dans tous les secteurs géographiques. Ce dont on est à peu près sûr aujourd'hui, c'est du très faible intérêt de la version "sociale" du Borloo ancien, l'avantage fiscal n'étant jamais suffisant pour compenser les contraintes imposées à l'investisseur.

1 - Réservé aux gros contribuables

Mieux vaut payer un impôt élevé pour profiter vraiment d'un dispositif fiscal d'incitation à l'investissement locatif, quel qu'il soit. C'est ce que l'on appelle l'effet de "levier fiscal" : plus on paye d'impôt, plus l'avantage procure une économie d'impôt, proportionnellement à celui normalement dû. Le Borloo ancien ne déroge pas à la règle...

Prenons l'exemple d'un appartement de trois pièces à Rennes, loué 8,90 E/m2/mois, en accord avec les loyers de marché. Rennes étant classée en zone B, le plafond Borloo serait de 10,39 E/m2/mois (niveau du Besson ancien), mais le bailleur ne pourrait pas pour autant le louer plus cher que le prix du marché. Le gain fiscal est incontestable avec le Borloo par rapport à une location "libre". Et plus on progresse dans les tranches marginales d'impositions(TMI), plus ce gain est important : entre une TMI à 14 % et une TMI à 40 %, il varie ainsi du simple au double (voir tableau ci-dessous).

A partir de quel seuil le Borloo ancien devient-il intéressant, sachant que même avec une TMI de 5,5 %, il existe un gain fiscal ? L'on estime en général que pour compenser l'effort de mise en place et la contrainte de devoir trouver un locataire solvable, mais aux ressources limitées, à un loyer plafond, pendant six ans, il faut que le gain fiscal, par rapport à un investissement classique soit d'au moins 500 euros par an. Or, en dessous d'une TMI de 30 %, ce seuil n'est pas toujours atteint – ou l'est tout juste, comme c'est le cas ici. Mais le paramètre de la TMI doit être croisé avec d'autres critères, comme la taille du logement et la situation de celui-ci (zones A, B ou C). Un investissement en Borloo ancien est plus facilement accessible aux petits contribuables en zone A qu'en zone B ou C, Paris excepté. Comme une étude récemment conduite par la Fnaim le laisse voir, un contribuable à la TMI de 14 % peut atteindre un gain fiscal de 500 euros dans certaines communes en zone A (Melun, Nice, Palaiseau, Versailles, Villeurbanne) sur des deux-pièces et plus. Mais ce même contribuable ne le peut que de manière exceptionnelle dans les villes de province de zone B (Lille, Montpellier, Nantes, Strasbourg, Toulouse...) et encore, à la seule condition d'investir au minimum dans un trois-pièces. La taille de l'appartement est en effet un critère déterminant dans la rentabilité d'un investissement en Borloo ancien.

2 - Pour au minimum un deux-pièces

Lorsque l'on recherche la rentabilité, mieux vaut en principe viser les petites surfaces. Ce sont celles qui se louent le plus cher au mètre carré. Ce n'est pourtant pas le cas avec le Borloo ancien : pour en tirer un bénéfice maximal, il faut viser une grande surface. En effet, en location libre, le loyer au mètre carré décroît selon la taille du logement loué. Ce qui n'est pas le cas pour le dispositif Borloo ancien, comme pour tout dispositif avec plafonnement de loyer. Quelle que soit la taille du logement, le plafond à ne pas dépasser est de 10,39 E/m2 en zone B, ou de 15,9 E/m2 en zone A. Pour une petite surface, louer en Borloo ancien impose de proposer un loyer inférieur au prix du marché. Mais il arrive un moment où le loyer de marché passe en dessous du plafond : souvent au niveau du deux ou du trois-pièces. C'est alors que le dispositif fiscal s'optimise : on loue à un niveau correspondant au loyer de marché, tout en profitant d'un avantage fiscal qui n'est pas accordé à l'investisseur classique. Et pour ne rien gâcher, plus la surface est grande, plus le revenu locatif est important. Or le gain fiscal est proportionnel au revenu locatif.

Prenons l'exemple significatif d'une location à Montpellier (voir tableau ci-dessous). Le loyer moyen de marché (Fnaim) passe de 15,40 E/m2 pour un studio à 12,40 E/m2 pour un deux-­pièces, 10,24 E/m2 pour un trois-pièces et 9,34 E/m2 pour un quatre-pièces. Montpellier étant située en zone B, on suppose que le loyer plafond à respecter en Borloo serait de 10,39 E/m2. A compter du trois-pièces, le loyer de marché passe sous le plafond imposé. De ce seul fait, entre le deux pièces et le trois-pièces, le gain fiscal annuel fait un bond : il passe de 48,72 euros (insuffisant) à 1 042,88 euros. A partir de cette surface seulement, investir en Borloo ancien devient intéressant.

Dans bon nombre de villes françaises (voir carte page 21), le gain fiscal avec un deux-­pièces est suffisant, mais pas très élevé (entre 500 et 600 euros). Le résultat devient nettement plus confortable dès le trois-pièces. Le gain fiscal oscille communément entre 800 et 1 000 euros par an.

Bien sûr, si l'on combine les critères de performance, l'investissement n'en devient que plus rentable. Un investisseur imposé à 40 % achetant un quatre-pièces, voire plus, sera plus que tout autre gagnant. A l'inverse, le contribuable imposé à 5,5 %, qui, ayant des moyens modestes, n'achètera qu'un studio, devrait s'abstenir. Il perdra forcément de l'argent.

3-Rentable surtout en zones B... et A, à l'exception de la capitale

Si les plafonds de loyers sont proches de ceux du Besson, l'on peut sans risques dessiner la carte géographique des secteurs où le dispositif fonctionnera bien et de ceux où il sera un échec. Dans les villes moyennes et grandes de province, correspondant à la zone B, la formule est presque toujours gagnante pour les deux et trois-pièces (voir carte page 21). A fortiori, elle l'est encore davantage pour les surfaces de taille supérieure. Mais étonnamment, c'est dans les secteurs les plus chers, classés en zone A (Côte d'Azur, pays genevois, région parisienne), que le dispositif se montre le plus performant. Avec une exception de taille, toutefois : Paris. Prenons l'exemple d'un trois-pièces à Cannes (voir tableau page 26). Son prix de location moyen se situe à ­12,98 E/m2 (Fnaim), soit bien en dessous du loyer plafond (15,9 E/m2 dans le Besson ancien). En classique ou en Borloo, son propriétaire le louera donc à 12,98 E/m2 au maximum. Avec une TMI de 30 %, il réalisera 1341 euros d'économies d'impôts par an. Et 1668 euros si sa TMI est de 40 %. Sur six ans, il aura économisé respectivement 8046 euros et ­ 10009 euros... Cette conclusion est valable tant que les plafonds ne sont pas inférieurs à 12,98 E/m2. Or, il serait très étonnant que le décret à paraître fixe un seuil inférieur. En zone A, le dispositif Borloo ancien sera performant sur les grandes surfaces, car les plafonds ne contraindront pas les propriétaires. Les revenus locatifs étant élevés, du fait de la taille du bien et du prix de location au mètre carré, le gain fiscal sera élevé.

Un calcul similaire pour un trois-pièces à Clichy, en région parisienne, aboutit à un constat identique. Le bailleur parviendra à 1245 euros d'économies d'impôts (TMI de 30 %) voire 1 549 euros (TMI de 40 %). En revanche, à Paris, ce même bailleur risque d'être perdant. Pour un trois-pièces situé au cœur de la capitale, dans les Ier, IIe, IIIe ou IVe arrondissements, où les loyers de marché grimpent à 20,90 E/m2 (selon la Fnaim), le bilan est résolument négatif : -762 euros avec une TMI de 30 % et -13 euros avec une TMI de 40 % (voir tableau ci-contre). ­L'avantage fiscal ne suffit manifestement pas à compenser le manque à gagner au niveau des loyers.

Pour espérer mener une opération rentable à Paris, il faudrait viser les quartiers les moins chers (XIXe-XXe-IXe-Xe arrondissements), acheter grand et être imposé à 30 % ou 40 %. Un quatre-pièces dans le XXe arrondissement, loué en Borloo ancien, plutôt que sous un régime fiscal ­classique, permettra ainsi à son propriétaire ­d'économiser 1160 euros pour une TMI de 30 %, et 1874 euros pour une TMI de 40 % (voir tableau ci-dessus). En pratique, ce type ­d'opération séduira particulièrement les contribuables déjà propriétaires d'un tel bien, et désireux de le mettre – ou le remettre – en location. Et non ceux qui envisagent d'acheter pour réaliser un investissement locatif. Les valeurs à l'achat sont trop élevées pour que l'opération soit rentable.

En province, dans les villes de moins de 50 000 habitants (zone C), se placer en Borloo ancien ne sera pas forcément une bonne idée. Les valeurs locatives, tant de marché que plafonnées, étant faibles, le gain fiscal sera rarement positif ou suffisant pour justifier la mise en place d'un conventionnement sans travaux avec l'Anah. Là encore, il faudra que le logement soit grand (au minimum trois pièces) et que le contribuable soit imposé à 40 % pour obtenir un gain significatif.

A condition de choisir très sélectivement son bien, il est possible de rentabiliser un investissement en Borloo ancien. Mais en gardant à l'esprit que les règles du jeu sont strictes, et qu'il faut les respecter scrupuleusement, sauf à subir un douloureux redressement fiscal. L'obligation de louer son bien durant six ans aux conditions de loyer et de revenus du locataire imposées par la loi limite les arbitrages patrimoniaux. Par ailleurs, l'acquéreur n'est pas libre de loger l'un de ses ascendants ou descendants dans le logement pour lequel il bénéficie de l'avantage fiscal, ce qui réduit l'intérêt du dispositif pour nombre de candidats à l'investissement dans l'ancien. Enfin, l'équilibre entre les variables imposées par le dispositif est difficile à trouver... et à conserver sur la durée.

Laurence Roy

Mots-clés :

BESSON , BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT ANCIEN , PERISSOL , ROBIEN




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