Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Investissement locatif > SCPI, le tertiaire à votre portée

SCPI, le tertiaire à votre portée

SCPI, le tertiaire à votre portée
Mars 2008
Le Particulier Immobilier n° 240, article complet.
Auteur : PILIU (Fabien)

Les bureaux et les commerces, plus rentables que l'habitation; des stratégies d'investissement difficiles à maîtriser; les SCPI permettent d'accéder à ce marché à moindre frais. En attendant les OPCI, un succès qui ne se dément pas.

est la face un peu cachée de l'investissement dans la pierre. L'immobilier de bureaux et d'entreprises, parallèlement au marché du logement traditionnel, recèle de nombreuses opportunités. Mais si le marché de l'immobilier dans la pierre dite « classique » reste relativement abordable pour le particulier, le marché de l'immobilier tertiaire est soumis à plus d'aléas ­conjoncturels. Le moindre signe d'essoufflement de la croissance peut en effet avoir des consé­quences relativement rapides sur le rendement des actifs. Doit-il pour autant être écarté de la stratégie patrimoniale du particulier ? Interrogés par nos soins, les experts sont unanimes : ce marché est intéressant pour qui sait adopter une stratégie fine et rigoureuse, qui passe notamment par la ­diversification des actifs et la mutualisation des risques via, comme dans l'immobilier classique, les ­sociétés civiles de placement immobilier ­(SCPI). Avant la commercialisation prochaine des organismes de placement collectif immobilier (OPCI).

Un marché prospère

La dynamique actuelle du marché hexagonal de l'immobilier de bureaux et d'entreprises ne peut qu'attirer l'attention. Avec un volume d'investissements en hausse de 17 %, à 28,5 milliards d'euros, il a atteint des records en 2007, selon le groupe de conseil en immobilier Cushman & Wakefield. Sans surprise, Paris, qui dispose du plus grand parc d'Europe, avec 47 millions de mètres carrés, et l'Ile-de-France concentrent l'essentiel de ces investissements. Dans cette seule région, ils ont atteint un montant de 19,5 milliards d'euros en 2007, contre 18,8 milliards en 2006, dont 2,8 milliards au quatrième trimestre, selon les chiffres d'Immostat, qui regroupe quatre grands groupes de conseil (Atisreal, CB Richard Ellis, DTZ Jean Thouard et Jones Lang Lasalle). Toutefois, la province est de plus en plus attractive. Les engagements y ont fait un bond de 63 %, à 8,5 milliards d'euros en 2007.

« Pour autant, la paralysie du marché du crédit déclenchée par la crise américaine du subprime a donné un véritable coup d'arrêt aux grandes transactions au quatrième trimestre », révèle ­Olivier Gérard, directeur de l'investissement chez Cushman & Wakefield. Précisément, la France n'a connu que treize opérations de plus de 100 millions d'euros au quatrième trimestre 2007, dont trois seulement dans le secteur des bureaux, alors que sur l'ensemble de l'année, 58 % des volumes échangés ont concerné des ­transactions de plus de 100 millions d'euros, dont 25 actifs de plus de 200 millions. La crise économique et financière n'a toutefois pas touché tous les produits, épargnant les immeubles de première qualité situés en plein centre de Paris. « On achète un immeuble parisien comme on achète un tableau de maître, pour une très longue durée », explique Olivier Gérard.

Quant au marché de la location, malgré la diminution de la demande placée de bureaux, passée de 2,79 millions de mètres carrés en 2006 à 2,65 millions l'an dernier, il se maintient à un niveau élevé. Comme dans la transaction, Paris reste le secteur préféré des investisseurs, le loyer des immeubles de bureaux « prime » atteignant 820 €/m2 en moyenne, dépassant un record établi en 2001 (767 euros). Les Champs-Elysées ont confirmé leur statut ­d'artère commerçante la plus chère d'Europe, loin devant Londres, avec des loyers commerciaux atteignant 10 500 €/m2/an.

Les loyers s'inscrivant dans une perspective de hausse sur un fond de crise ont eu pour effet de freiner la hausse des prix : les rendements devraient être élevés dans les mois à venir.

Ralentissement attendu

Le repli de l'activité constaté au quatrième trimestre est néanmoins une réalité affectant les pronostics pour 2008. Selon Cushman & Wakefield, malgré le risque de ralentissement économique et les difficultés de financement liées à la crise du subprime, le marché est jugé sain en France, tant au niveau de la vente que de la location, contrairement à d'autres pays d'Europe et aux Etats-Unis. Résultat, l'activité en « correction douce » devrait ralentir pour s'élever autour de 20 milliards d'euros en 2008, entre les niveaux de 2005 (17,5 milliards) et de 2006 (24,5 milliards).

« Avec des fondamentaux sains et beaucoup de liquidités, une économie des services en croissance et une consommation des ménages toujours en hausse, nous sommes raisonnablement optimistes sur nos marchés. Les actifs les moins bien placés ou à rénover risquent de voir leur valeur se réduire de 5 % à 10 %. Mais les immeubles haut de gamme ou les grands centres commerciaux ne seront pas touchés », explique le président de la branche française du Cushman & Wakefield, Denis Samuel-Lajeunesse.

Un optimisme dû en partie à la relative raréfaction de l'offre. En effet, celle disponible de bureaux à moins de six mois a sensiblement baissé, à 2,8 millions de mètres carrés en 2007 contre 3,13 millions en 2006. « Cette tendance devrait se poursuivre du fait du manque de produits neufs », précise-t-il.

Cet optimisme n'est pas partagé par tous. Le marché des bureaux et les investissements dans l'immobilier d'entreprise en France seront en « probable retrait » en 2008, en raison de la crise de confiance découlant de celle des crédits immobiliers à risque aux Etats-Unis, prédit Keops, filiale de Nexity. En 2008, 2,4 millions de mètres carrés devraient être vendus, dans une hypothèse de croissance du produit intérieur brut comprise entre 1,4 % et 1,6 %, indique une étude de la filiale du groupe immobilier, contre 2,7 millions environ en 2007. « Les investisseurs pourraient aussi marquer le pas, en raison d'un durcissement des ­conditions de crédits », ajoute Keops. Chez Jones Lang Lasalle France, on prévoit une baisse de ­l'activité en Europe en 2008 pouvant aller ­jusqu'à 25 %. Sur le marché d'Ile-de-France, le volume d'investissement devrait être ramené à 15 milliards d'euros l'an prochain, contre 20 à 22 milliards cette année. « Avant la crise du subprime, beaucoup d'achats se faisaient avec un fort effet de levier (jusqu'à 85 %), ce qui a alimenté le marché. Aujourd'hui, il est impossible d'emprunter plus de 70 %, ce qui va automatiquement faire baisser les volumes », note Olivier Gérard. Les investisseurs n'attendent pas de rétablissement de la fluidité du crédit sur le marché immobilier avant mai/juin 2008, le temps pour les banques d'inscrire dans leurs comptes la totalité des pertes potentielles liées à la crise.

Le pire est-il envisageable, à savoir la propagation de la crise financière à l'économie réelle ? Un ricochet qui transformerait dès l'an prochain le ralentissement économique attendu dans la plupart des pays industrialisés en ­récession, avec ses effets pervers sur les marchés de la location et de l'investissement de l'immobilier de bureaux. Les experts n'y croient pas réellement, en raison du bon équilibre entre l'offre et la demande sur le marché de la transaction et de la location dans l'Hexagone.

Le tertiaire, un choix judicieux ?

Dans ce contexte, faut-il encore se pencher sur l'immobilier tertiaire ? Selon les sociétés de ­gestion, en comparaison de l'immobilier classique, l'immobilier commercial et de bureaux est une classe d'actifs et un investissement plus risqué mais plus rentable. En effet, alors que la rentabilité d'un investissement dans l'immobilier classique dépasse rarement 5 % ou 6 %, il est possible d'atteindre des rentabilités de l'ordre de 8 % ou 9 % par an sur des foncières en immobilier commercial.

Reste à savoir si le jeu en vaut la chandelle. Surtout si l'investisseur n'a pas les reins assez solides pour supporter une déconvenue... « Certes, l'immobilier tertiaire est plus rentable que l'immobilier d'habitation, mais il répond aussi à des cycles différents. Il faut savoir adopter une stratégie fine d'investissement lorsque le marché s'essouffle un peu, comme c'est le cas depuis l'automne dernier et que les rendements risquent de fléchir. Une telle stratégie peut s'avérer délicate pour un non-professionnel », explique un expert.

C'est pourquoi l'investissement en direct, envisageable lorsqu'il s'agit d'acquérir des murs de boutiques, mais plus difficilement d'autres locaux d'activité, de type bureaux, entrepôts ou a fortiori, centres commerciaux, n'est pas forcément la meilleure option. Les SCPI, avant l'arrivée sur le marché des OPCI, sont des outils bien plus adaptés à l'investissement dans le tertiaire pour des particuliers, leur permettant, pour une mise raisonnable, de profiter des très bons résultats de ce secteur. Après avoir progressé de 6,35 % en moyenne en 2006, le rendement des SCPI (sur les différents types de SCPI, voir encadré ci-dessous), dont 90 % sont investies dans les bureaux et les commerces, a affiché une progression proche de 12 % à 13 % en 2007.

Avant l'arrivée des OPCI

C'est sans doute pourquoi le succès des SCPI ne se dément pas. Selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), la collecte a atteint 587 millions d'euros au premier semestre 2007 (dernier chiffre disponible), ce qui constitue un record depuis dix ans. « Ce chiffre laisse augurer d'une collecte annuelle largement supérieure à 1 milliard d'euros, et ce pour la troisième année consécutive », souligne Daniel While de l'IEIF.

Une bonne tenue due en partie à l'amendement d'octobre 2006 permettant aux SCPI et aux OPCI de coexister, amendement qui a sans aucun doute rassuré le marché sur ­l'attractivité des SCPI. Les investisseurs n'ont pas attendu la création des OPCI pour continuer à investir dans la pierre-papier. Une activité soutenue qui s'explique aussi par le fait que les SCPI pourront se transformer en OPCI. À ce titre, certaines sociétés de gestion de SCPI ont l'intention de créer des OPCI à partir de SCPI existantes. C'est notamment le cas d'AGF Pierre Valor (Immovalor Gestion), d'Opéra Rendement (BNP Paribas), d'Opportunités Placement Ciloger Immobilier 1 (Caisse d'Épargne-Banque Postale) et de Sgam AI Pierre Entreprise (Société Générale).Rappelons que, outre 10 % de liquidités obligatoires, l'OPCI peut investir entre 60 % au minimum et 90 % au maximum de ses actifs en immobilier, le solde pouvant être alloué à tout type de produit financier. La forme est donc connue. Mais, attendue depuis plus de deux ans, leur commercialisation tarde encore même si, depuis l'été, une douzaine de sociétés de gestion ont reçu l'agrément de l'Autorité des marchés financiers (AMF). Certes, des OPCI ont bien vu le jour au cours des trois derniers mois de l'année dernière et de nouveaux continuent d'apparaître. Mais ils sont tous « à règles de fonctionnement allégées » (RFA) et exclusivement réservés à des investisseurs institutionnels. Aucun produit destiné au grand public (dit OPCI « retail ») n'est à ce jour disponible. Une ­première explication à cet assourdissant silence été avancée le 15 janvier dernier, au cours d'un colloque réunissant des professionnels du secteur : avant de délivrer son visa aux premiers OPCI grand public qui lui ont été présentés, l'AMF s'est accordé un délai de réflexion pour définir avec soin dans quelles conditions la protection de l'épargnant allait être assurée. Faut-il s'en plaindre ? La crise du crédit à ­risque et la découverte des ­pertes financières considérables pouvant résulter de spéculations hasardeuses peu ou mal contrôlées ont démontré l'opportunité de la prudence : les fonds collectés auprès de particuliers ne sauraient être mis en danger. Lorsqu'un équilibre satisfaisant sera trouvé entre la nécessaire préservation de l'intérêt financier de ce type de placement et la non moins nécessaire protection de l'épargnant, l'AMF donnera son feu vert. En attendant, les SCPI ouvertes à la collecte remplissent parfaitement leur office.

Fabien Piliu


Mots-clés :

BUREAU , ENTREPRISE , INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE IMMOBILIER , OPCI , ORGANISME DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER , SCPI




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier