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Les investissements outre-mer

Novembre 2005
Le Particulier n° 994, article complet.

Entre faillites retentissantes et scandales à répétitions, l'investissement dans les départements et territoires d'outre-mer (DOM-TOM) a fait beaucoup de victimes.

Cette réputation sulfureuse n'a pas empêché plus de 34 000 contribuables d'investir en 2003, chacun en moyenne 131 500 €, dans des programmes parfois commercialisés en un temps record. Stéphane Gianoli cite le cas d'un navire porte-conteneurs dont le financement – 20 millions d'euros – a été réuni en une nuit : "L'opération a débuté à 18 heures. Toute la nuit, nous avons reçu notaires et conseils en gestion de patrimoine venant chercher des dossiers, puis faisant l'aller-retour dans la nuit pour les faire signer à leurs clients. Le lendemain à l'aube, le programme était bouclé."

L'investissement industriel : sous l'œil de Bercy.

La loi dite Girardin permet à des particuliers de se trouver à la tête d'un Airbus A 330 ou d'un hôtel quatre étoiles à la pointe du Diamant en Martinique, en bénéficiant d'une prime fiscale substantielle. Un monteur professionnel met en relation des candidats à la défiscalisation pour qu'ils deviennent associés d'une société, le plus fréquemment une société en nom collectif. Cette société acquiert un équipement industriel (une machine-outil, un avion, un bateau-cargo...) ou touristique (un hôtel, des bateaux de plaisance...), qu'elle va donner en location pendant au moins 5 ans à un exploitant situé dans les DOM-TOM. Au terme des 5 années, le bien est rétrocédé moyennant un prix symbolique à l'exploitant. En contrepartie, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt représentant entre 50 % et 70 % (selon le secteur d'activité) de la somme investie, retenue sans limite de montant. Mieux, cette réduction peut être étalée sur les 5 années de l'investissement, et si, à cette échéance, elle n'a pas été entièrement utilisée, l'administration fiscale vous fera un chèque du solde.

> Compte tenu des montants en jeu, "pour s'accorder un maximum de garanties, mieux vaut investir dans une opération agréée par le ministère des Finances", conseille Stéphane Gianoli. Cet agrément est imposé par la loi préalablement au lancement de toute opération dans certains secteurs (énumérés par l'article 199 undecies B,II du code général des impôts), tels que la navigation de plaisance, l'aquaculture, le tourisme..., c'est-à-dire ceux où les dérapages ont été les plus nombreux. En dehors de ces secteurs, l'agrément est obligatoire si le montant global de l'opération dépasse un seuil, variable selon le statut de l'opérateur (à partir de 300 000 €). Sans constituer une assurance tous risques, l'agrément protège l'investisseur, puisque "Bercy a pour mission aujourd'hui de ne l'accorder que si l'exploitation est jugée viable", ajoute Stéphane Gianoli.

> Néanmoins, même s'il a été agréé, vous pouvez perdre à la fois votre investissement et l'avantage fiscal si le locataire fait faillite au cours des 5 années pendant lesquelles le bien doit rester en exploitation. Bien sûr, il est possible de chercher un nouvel exploitant, mais cela peut se révéler en pratique très difficile.

L'immobilier : plus souple que le Robien mais plus risqué.

L'autre volet de l'investissement défiscalisé dans les DOM-TOM concerne l'immobilier neuf, selon un mécanisme voisin de celui du Robien, en plus souple : la durée de location minimale étant de 5 années seulement.

> Le contribuable conserve l'avantage fiscal s'il ne donne pas le logement en location mais en fait sa résidence principale. L'amortissement du prix du logement (voir les différents taux p. 31) prend la forme d'une réduction d'impôt, et non d'une déduction de revenu. Mais prudence tout de même.

> Si vous résidez en métropole, à des milliers de kilomètres des DOM-TOM, il sera encore plus difficile que pour du Robien de vous assurer que vous investissez effectivement dans un logement de bonne qualité, bien situé, et payé à son juste prix ; de surveiller l'évolution du chantier de construction, de réceptionner les travaux ; et, enfin, d'avoir le temps de trouver des locataires et d'en assurer la gestion.


Mots-clés :

DEFISCALISATION , DOM-TOM




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