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Face à un contrôle fiscal, ne vous laissez pas abattre

Face à un contrôle fiscal, ne vous laissez pas abattre
Avril 2009
Le Particulier Immo n° 252, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

L'heure de rédiger les déclarations de revenus approche. Soyez vigilants : l'administration fiscale semble renforcer ses exigences et n'hésite pas à opérer des redressements. Vous n'êtes toutefois pas dépourvus de défenses...

Sous haute surveillance : Les déclarations affichant des revenus fonciers dépassant les 20 000 euros. Les travaux déclarés comme charge déductible. Les régimes particuliers de défiscalisation.

Octobre 2005. M. et Mme P. sont informés par leur direction générale des impôts qu'ils font l'objet d'un redressement fiscal sur l'impôt dû au titre des revenus de l'année 2004, d'un montant de 2 670 euros. Le motif ? Le bénéfice de l'amortissement « Besson » leur est refusé, parce qu'ils n'ont pas joint à leur déclaration l'option pour la déduction de l'amortissement et l'engagement de location, conditions d'application du dispositif. Une sanction lourde car, n'ayant pas rempli les conditions au départ, l'avantage leur est dénié de manière rétroactive, et définitive. Bouleversant l'équilibre financier et fiscal de leur opération d'investissement locatif. Le couple fait des démarches auprès de l'administration fiscale, mais le délai dans lequel ils pouvaient encore réagir – un mois à compter de la première lettre recommandée – est écoulé. Sans doute en raison d'une erreur de distribution, ils n'ont jamais reçu l'avis de dépôt de ce courrier... Se voyant opposer une fin de non-recevoir, les époux P. finissent par s'adresser à un avocat, qui engage un recours devant le tribunal administratif. Par chance, la procédure engagée par l'administration se révèle entachée d'une petite irrégularité. Cela suffit à leur faire obtenir gain de cause. Fin 2008, ils se voient reconnaître, par le tribunal, la nullité de la procédure en redressement engagée par l'administration fiscale et, par conséquent, leur droit à bénéficier de l'avantage fiscal.

Simple anecdote ? Pas si l'on en croit le témoignage d'un nombre croissant d'avocats fiscalistes, évoquant de nombreuses affaires analogues traitées ces dernières années. L'administration aurait, semble-t-il, tendance, depuis quelque temps, à se montrer plus vigilante qu'auparavant sur la partie des déclarations réservée aux revenus fonciers. Et à demander des comptes, voire à redresser, plus souvent. Rien d'officiel et l'administration fiscale, interrogée, s'en défend. « En un an, en 2008, nous avons eu le même nombre de contentieux fiscal qu'en dix ans », témoigne pourtant un avocat de province. Même écho chez l'un de ses confrères parisiens : « Les dispositifs particuliers, comme le Malraux, ou le Robien, ont toujours été contrôlés. Ce qui a changé, c'est que désormais même les revenus soumis au régime réel sont surveillés. Si, auparavant, les bailleurs pouvaient déduire quantité de charges sans que l'administration rechigne, aujourd'hui, elle est beaucoup plus regardante. »

Les hauts revenus fonciers dans le collimateur

La vigilance se serait accrue de manière indéniable sur les déclarations affichant des revenus fonciers dépassant les 20 000 euros, et en présence de montants de charges déductibles importants – 30 % à 40 % – sous forme de travaux. À partir de ce seuil « critique », il y a un ­risque que le contrôleur fiscal réclame des justificatifs sur les travaux réalisés, afin de vérifier qu'il s'agit bien de travaux d'amélioration et non de construction ou de reconstruction.

Particulièrement dans le collimateur, les contribuables disposant de hauts revenus – tout confondu – qui parviennent, par le biais de dispositifs défiscalisants, à réduire considérablement leur impôt, voire à le faire disparaître. De l'aveu même de l'administration fiscale, les investissements en Robien, Borloo et surtout Malraux, monuments historiques, et Girardin suscitent une vérification pointue des conditions de l'opération et des pièces justificatives. « Compte tenu des sommes en jeu, on examine plus attentivement ces dossiers que ceux où ne sont déclarés que des revenus fonciers “ordinaires”, et a fortiori des salaires », reconnaît Laurent Grave, directeur à la division de la fiscalité des particuliers à la direction régionale des finances ­publiques du Nord.

L'administration dispose de moyens de contrôle limités, en ce qui concerne les recettes locatives. « Elle ne peut pas faire de recoupement comme en matière de salaires et de revenus mobiliers », souligne Vincent Halbout, avocat à Paris. Cela ne veut pas dire qu'elle ne veille pas : des revenus fonciers anormalement bas pour une adresse de location où les loyers sont élevés (centre-ville, ­quartiers résidentiels), attireront l'attention. Au besoin, l'administration demandera à voir le bail et vérifiera si les loyers exigés correspondent aux sommes déclarées.

Travaux sous haute surveillance

Les travaux déclarés comme charges déductibles, en revanche, peuvent faire l'objet de recoupements. En effet, s'ils ont donné lieu à un permis de construire, l'administration en sera avertie par les services du cadastre. Or, si un permis de construire a été obtenu, c'est qu'il ne s'agit sans doute pas de travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration – déductibles –, mais de travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement – non déductibles, eux. Le raisonnement sera le même si le montant des travaux est élevé. Dans ces hypothèses, l'administration demandera des explications et des justificatifs. Le contribuable doit donc tout d'abord veiller à ne déduire que le montant des travaux pour lesquels il est bien en possession de factures. Il a intérêt ensuite à ce que ces factures soient suffisamment précises et détaillées pour renseigner l'administration sur la nature des travaux réalisés, et à ce ­qu'elles ne mentionnent pas des travaux de « démolition » de « reconstruction », car même de faible ampleur, ils risquent de conforter ­l'administration dans son idée qu'il s'agit de travaux en principe non déductibles.

Il faut également savoir que l'administration tend aujourd'hui à être plus regardante lorsque la déclaration mentionne des charges déductibles en l'absence de recettes. Elle a de tout temps toléré cette pratique, considérant que la situation était provisoire et inévitable, si le logement était en travaux. Il était ainsi devenu monnaie courante de déduire des charges en l'absence de revenus, pour des durées qui allaient jusqu'à quatre ou cinq ans. Désormais, même si cette tolérance n'est pas remise en question, elle connaît des limites. Au bout de deux ou trois ans, s'il ne se présente pas de revenus fonciers en face des charges déduites, l'administration demande des comptes.

Avantage exceptionnel, vigilance renforcée

Dès lors que la déclaration concerne un régime particulier de défiscalisation, les chausse-trappes abondent. « Pour le Robien, le Borloo, le Malraux, il faut faire très attention. Aussi bien aux conditions des baux, à leur date de prise d'effet, au niveau du loyer, aux ressources du locataire, qu'à la qualité de ce dernier », insiste Gérard Mercier, avocat à Paris. « Il est très courant que le contribuable opte pour un régime, croyant remplir, en toute bonne foi, les conditions pour en bénéficier. Il ne se trompe pas sur ses obligations déclaratives, mais sur le champ d'application du dispositif. » Ce qui aboutit à un redressement fiscal.

Autre cas, très fréquent, de remise en cause de l'avantage fiscal par l'administration : l'absence des documents réclamés dans le cadre de ces dispositifs. C'est lors de la première déclaration, c'est-à-dire celle de l'année au titre de laquelle le contribuable demande à bénéficier du dispositif fiscal pour la première fois, qu'il faut s'assurer de ne rien oublier (voir encadré p. 29). Et tout particulièrement, l'engagement de location du bailleur, document sans doute le plus important. C'est celui par lequel le propriétaire « promet » de louer son logement aux conditions (de durée, de loyer, etc.) requises par le dispositif dont il souhaite bénéficier. Pour les dispositifs Robien (normal ou Zone de revitalisation rurale) et Borloo neuf, cet ­engagement doit être pris sur un imprimé ­spécifique (n° 2044 EB) disponible dans les centres des impôts et sur Internet. Un certain nombre de renseignements sont exigés, comme la date d'achèvement de l'immeuble, le loyer, la surface du logement. Pour les autres dispositifs, l'engagement du bailleur est manuscrit, rédigé librement. Lorsque le logement est détenu par l'intermédiaire d'une SCI, c'est un « engagement de conservation de titres » qui est réclamé.

Les contribuables, de plus en plus nombreux, qui ont renoncé au papier pour transmettre leur déclaration par Internet sont toutefois dispensés d'adresser à l'administration, par courrier séparé, les justificatifs traditionnellement requis. Mais ils doivent conserver les documents afin d'être en mesure de les présenter, en cas de demande de l'administration. À défaut, l'avantage fiscal serait remis en cause.

En plus des documents, obligatoires, conditionnant l'application du régime, certains « justificatifs » peuvent être demandés par l'administration si elle le juge nécessaire. Et attention : bien qu'ils ne soient pas obligatoires, si le contribuable ne les produit pas lorsque l'administration en fait la demande, il risque de se voir refuser le bénéfice du régime visé.

Une procédure contradictoire

Dès lors que les justificatifs demandés ne lui paraissent pas suffisants (ou que le contribuable ne les lui fournit pas dans le délai imparti) ou dès qu'elle relève une erreur dans les éléments déclarés, une omission ou l'absence d'un document obligatoire, l'administration est en effet en droit d'engager une procédure de « rectification ». Tout commence avec l'envoi par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) d'une « proposition de rectification contra­dictoire ». L'administration déclare favoriser le dialogue et insiste sur ce caractère « contradictoire » du premier acte de la procédure. À compter de sa réception, le contribuable dispose, en effet, d'un délai de trente jours pour faire valoir sa position et ses arguments face à l'administration. Il n'empêche que ce premier courrier l'informe assez brutalement, en même temps de son erreur et des conséquences de celle-ci sur l'impôt supplémentaire à payer et les pénalités de retard.

Ne pas répondre dans ce délai de trente jours est considéré comme une acceptation de la proposition de rectification, et l'administration ne tardera pas à envoyer au contribuable un avis d'imposition ­établi sur ces bases.

Au contraire, une réaction prompte témoigne de la bonne foi du contribuable : les coordonnées téléphoniques du contrôleur sont indiquées sur la proposition de rectification. Il ne faut pas hésiter à le contacter pour lui demander un rendez-vous, auquel il est possible de se rendre assisté d'un conseil. Ou envoyer à son tour une LRAR, en lui faisant part de ses observations. Lorsque la procédure a été engagée sur le fondement de pièces obligatoires non jointes à la déclaration, il est encore temps pour le contribuable de les fournir. « À la réception des documents manquants et dès lors que le dossier répond aux conditions de déduction, la rectification ne sera pas maintenue », assure Laurent Grave. Dans tous les cas de figure, l'administration dispose de trente jours pour répondre au contribuable. Si elle maintient sa position, la rectification deviendra effective. Ce qui ne prive pas le contribuable de tout recours : il pourra saisir du litige le conciliateur fiscal de son département, qui réexaminera le dossier (ses coordonnées doivent être communiquées sur la lettre de refus de ­l'administration) ou faire une réclamation après avoir reçu l'avis d'imposition supplémentaire. Mais il ne faut pas trop en attendre, semble-t-il. Dans la mesure où un fonctionnaire des impôts se prononce sur le travail d'un autre fonctionnaire des impôts, les praticiens regrettent que la décision soit trop rarement favorable au contribuable.

Si le conflit s'enlise, la seule solution est d'engager un contentieux devant le ­tribunal administratif..., même dans les cas les plus « désespérés ». Un ­simple vice de forme dans la procédure de ­rectification – non-respect des mentions ­obligatoires dans la proposition de rectification contradictoire, non-respect des délais, etc. – peut suffire à faire annuler la procédure. La ténacité paie donc face à l'administration fiscale, le juge se montrant généralement plus compréhensif que cette dernière. Plusieurs exemples récents en administrent de nouveau la preuve : un contribuable qui avait omis de joindre à sa déclaration de revenus les justificatifs obligatoires, s'est ainsi vu reconnaître par le Conseil d'Etat un « droit à la régularisation » de son dossier, même après l'expiration du délai de trente jours suivant la proposition de rectification contradictoire. En l'occurrence, le document non fourni était l'engagement de conservation de titres pour bénéficier de la souscription de parts de FCPI. Le Conseil d'Etat (CE, 16 juillet 2008, n° 300839) a déclaré que le contribuable qui omet de joindre les documents obligatoires à sa déclaration de revenus peut régulariser sa situation par le biais d'une réclamation contentieuse effectuée :

– jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement de la cotisation d'impôt sur le revenu sur laquelle l'avantage fiscal aurait dû être imputé;

– ou, s'il fait l'objet d'une procédure de reprise ou de rectification, jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au cours de laquelle est intervenue la notification de la proposition de rectification ou des bases imposées d'office.

La solution est susceptible de s'appliquer à tous les types de réduction d'impôt nécessitant la production de justificatifs à l'appui de la déclaration de revenus. Mais également lorsqu'un justificatif nécessaire à la déduction d'une charge manque à la déclaration.

Dans une autre affaire, alors qu'un contribuable affirmait avoir joint les justificatifs à sa déclaration tandis que l'administration contestait ce fait, le Conseil d'Etat (arrêt du 30 juin 2008 n°274512) a affirmé que « dès lors que l'intéressé avait indiqué sur sa déclaration de revenus les éléments lui permettant de bénéficier de la réduction d'impôt ["Quilès Méhaignerie", en l'occurrence, ndlr], il était présumé avoir joint l'engagement de location et si tel n'était pas le cas, il appartenait alors à l'administration d'effectuer les démarches nécessaires pour le lui réclamer ». Ce qui revient à faire peser sur l'administration la charge de la preuve de l'absence de pièces, preuve difficile à rapporter. Pour Frédéric Richert, avocat à Strasbourg, « la non-production de documents n'est plus un couperet pour faire annuler des avantages fiscaux. Si on lui réclame ­certains documents dans le délai de régularisation, le contribuable peut toujours régulariser. Si ce délai est expiré, il peut exiger de l'administration qu'elle prouve que le document n'a pas été joint à sa déclaration. Si l'administration n'a pas fait de démarches, ­préalablement, pour l'inviter à régulariser sa situation, elle aura des difficultés pour fournir cette preuve ». Bref, le contribuable a le choix des armes...

ROY Laurence

 


Mots-clés :

CONTROLE FISCAL , INVESTISSEMENT LOCATIF , REDRESSEMENT FISCAL , SANCTION




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