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Revenus fonciers : les dispositifs Robien dans le neuf

Janvier 2009
Guide de la déclaration des revenus - Impôts 2009., article complet.
Auteurs : PUREN (Olivier), LOULIZI (Mounira), OSIFRE (Thierry), PELISSON (Jean), TINEAUX (Brigitte)
Le sommaire du dossier
La loi portant engagement national pour le logement de juillet 2006 a aménagé le dispositif Robien pour les investissements dans le neuf réalisés à compter de septembre 2006, afin de le recentrer sur les zones où les besoins de logements sont les plus importants. Deux points ont été modifiés : la durée et le taux de l'amortissement déductible ont été réduits ; les plafonds de loyers applicables dans les moyennes agglomérations ont été revus à la baisse. Les modalités d'application de ce dispositif diffèrent donc, désormais, selon la date de l'investissement : Robien-classique s'il a été réalisé avant le 1er septembre 2006 ; Robien-recentré s'il a été réalisé à compter du 1er septembre 2006.

Attention

Plusieurs aménagements importants sont apportés au dispositif Robien-recentré (mais aussi au Borloo-neuf) pour vos investissements réalisés à partir de 2009 (voir p. 129).

Les investissements concernés

Seuls les investissements suivants sont susceptibles de bénéficier des dispositifs Robien (BOI 5 D-4-06 ; BOI 5 D-3-05) :

  • les logements achetés neufs, n'ayant jamais été habités ou utilisés sous quelque forme que ce soit (sauf les appartements témoins) ;
  • ceux achetés en l'état futur d'achèvement ;
  • les logements que vous faites construire ; les travaux consistant à ajouter une construction ou à surélever une construction existante entrent dans cette catégorie s'ils se traduisent par la création d'un logement neuf distinct ;
  • les logements achetés après leur réhabilitation par le vendeur et les locaux affectés à un autre usage que l'habitation qui sont transformés en logements par le vendeur, dès lors que l'acquisition est soumise à la TVA ;
  • les locaux affectés à un autre usage que l'habitation (locaux professionnels, etc.) que vous achetez en vue de les transformer en logements, à condition que vous ne les utilisiez pas et que vous ne les louiez pas entre la date d'acquisition et celle des travaux ;
  • les locaux achetés inachevés (quelle que soit leur destination) qui, une fois les travaux effectués, ont la nature d'un logement, à condition que vous ne les utilisiez pas et que vous ne les louiez pas entre la date de leur acquisition et celle des travaux ;
  • les logements vétustes, c'est-à-dire qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence définies par le décret n° 2002-120 du 30.1.02 (voir notre Guide du propriétaire bailleur de mars 2008, p. 155), achetés en vue de leur réhabilitation. Les travaux doivent leur permettre d'acquérir au moins six des performances techniques fixées par un arrêté du 19.12.03 (JO du 21.12.03), consultable sur www.leparticulier.fr
  • Le dispositif Robien-classique s'applique aux investissements visés ci-dessus réalisés entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006. Si vous avez exercé une option en ce sens, il est également éligible aux logements acquis ou achevés (en cas de construction ou de transformation) à compter du 1er janvier 2003.

    Le dispositif Robien-recentré prend le relais pour ces mêmes biens acquis ou construits à compter du 1er septembre 2006. Notez que pour les biens que vous faites construire, c'est la déclaration d'ouverture de chantier qui doit être intervenue à compter de septembre 2006.

    Attention

    Les logements reçus par donation ou succession ne sont pas éligibles aux dispositifs Robien. Toutefois, en cas de décès d'un époux ou partenaire de Pacs, le survivant attributaire du logement ou de son usufruit peut demander la reprise du dispositif choisi par le couple (ou le défunt) avant le décès.

    Les engagements à respecter

    Vous devez vous engager à louer le logement non meublé à usage de résidence principale du locataire pendant au moins 9 ans. Ce délai est calculé de date à date à partir de la prise d'effet du bail initial. La location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l'acquisition, la construction ou les travaux. Elle doit être effective et continue, ce qui exclut les locations saisonnières. En cas de congé du locataire, vous disposez d'un an pour conclure un nouveau bail. Dans le cadre du Robien-classique, au terme des 9 premières années de location, vous pouvez proroger votre engagement par périodes de 3 ans, pour 6 ans au plus.

    En cas de non-respect de ces engagements, l'avantage fiscal sera remis en cause. Les amortissements déduits seront réintégrés dans vos revenus fonciers de l'année de remise en cause. Mais, en principe, vous pourrez bénéficier du système du quotient pour atténuer leur imposition (voir p. 245). Sachez, toutefois, que si le non-respect des conditions du Robien-classique intervient au cours d'une période triennale de prorogation de la location, seuls les amortissements déduits au cours de celle-ci seront remis en cause. Retenez également qu'aucune réintégration ne sera effectuée si le non-respect des conditions de location ou de conservation du logement est lié au décès, à la survenue d'une invalidité ou à un licenciement (ou si ces événements frappent votre conjoint ou partenaire de Pacs soumis à imposition commune).

    À noter

    Une fois exercée, l'option pour le dispositif Robien est irrévocable. Vous ne pouvez pas ensuite demander à être replacé sous le régime d'imposition de droit commun.

    La qualité du locataire.

    Il ne doit pas être membre de votre foyer fiscal. Sous cette réserve, vous pouvez louer le logement à l'un de vos ascendants ou descendants. Il peut aussi être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location non meublée à usage de résidence principale du sous-locataire (logement situé dans une résidence de retraite, une résidence pour étudiants ou dans une maison d'accueil pour personnes âgées dépendantes...). Mais dans ce cas, l'organisme locataire ne doit fournir aucune prestation hôtelière ou parahôtelière. Enfin, le fisc admet, sous certaines conditions, que le logement soit loué à une société qui le met gratuitement à disposition d'un salarié (Lettre de la Direction de la législation fiscale du 28.9.07, non publiée).

    Les plafonds de loyer.

    Le loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, ne doit pas être supérieur à un plafond, variable selon la zone où est situé le bien. Les plafonds sont relevés chaque année au 1er janvier en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). Pour les investissements qui relèvent du dispositif Robien-classique, le territoire national est divisé en trois zones : A, B et C ; pour ceux qui relèvent du Robien-recentré, il est divisé en quatre zones : A, B1, B2 et C (voir le tableau ci-dessous pour un bail conclu en 2008).

    La surface à retenir pour déterminer le loyer exigible est la surface habitable du logement, augmentée de la moitié de la surface des annexes, dans la limite de 8 m2 par logement. La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

    Les annexes à retenir sont celles réservées à l'usage exclusif du locataire et d'une hauteur sous plafond au moins égale à 1,80 m (caves, sous-sol, remises...).

    Les garages sont, en revanche, exclus (en cas de location d'une maison, le fisc fixe forfaitairement à 12 m2 la surface des annexes à usage de garage ; BOI 5 D-03-05, n° 98).

    Les avantages du dispositif

    Les dispositifs Robien vous permettent de déduire des loyers une partie du prix du logement sous forme d'amortissements. Par ailleurs, vous bénéficiez d'une déduction spécifique de 26 % applicable sur les loyers bruts encaissés si le logement a été acquis à compter de 2004 dans une zone de revitalisation rurale (ZRR ; voir p. 115).

    La base de calcul de l'amortissement.

    Elle est constituée par le prix d'acquisition ou de revient du logement, y compris les honoraires du notaire, les commissions des intermédiaires, les droits de timbre, de mutation, etc.

    Pour les immeubles acquis inachevés, que vous avez fait construire ou réhabiliter, il s'agit du prix d'achat du terrain ou du local majoré du montant des travaux de construction, de transformation ou de réhabilitation (honoraires d'architecte, coût des matériaux, de la main-d'œuvre, etc.).

    Si vous faites construire un logement sur un terrain acquis gratuitement, vous devez retenir la valeur pour laquelle il est entré dans votre patrimoine, quelle que soit sa date d'acquisition.

    Le taux de l'amortissement.

    Pour les investissements en Robien-classique, il est égal à 8 % du prix du logement pendant les 5 premières années et à 2,5 % les 4 suivantes. À l'issue de ces 9 ans, vous pouvez continuer à bénéficier, par périodes de 3 ans et dans la limite de 6 ans, d'un amortissement au taux de 2,5 %, si toutes les conditions restent remplies. Au total, vous pouvez donc déduire 50 % du prix payé sur 9 ans, 57,5 % sur 12 ans ou 65 % sur 15 ans.

    Pour les investissements en Robien-recentré, l'amortissement est égal à 6 % du prix pendant les 7 premières années et à 4 % les 2 suivantes. À l'issue des 9 ans, vous ne pouvez pas proroger votre engagement. Au total, vous pouvez donc déduire 50 % du prix payé sur 9 ans.

    Le point de départ de l'amortissement.

    Il est fixé au premier jour du mois de l'achèvement des travaux ou du logement ou, s'il est postérieur, de son acquisition. En cas d'achèvement ou d'acquisition en cours d'année, le montant de la lre année d'amortissement doit être réduit prorata temporis. Dans ce cas, vous devez également calculer le montant de la 5e ou de la 7e année d'amortissement en tenant compte de la baisse du taux de l'amortissement déductible. De même, la dernière année (9e, 12e ou 15e, selon le cas), vous devrez tenir compte de la fin du dispositif et de l'absence d'amortissement déductible sur une partie de l'année.

    Les modalités d'option

    Pour bénéficier des dispositifs Robien, vous devez en faire la demande : le simple dépôt d'une déclaration n° 2044 S ne suffit pas. L'option doit être formulée sur un imprimé spécial n° 2044 EB (disponible dans les centres des impôts et sur www.impots.gouv.fr, rubrique Documentation) à joindre à votre déclaration de revenus déposée au titre de l'année d'achèvement des travaux ou du logement ou, si elle est postérieure, de son acquisition. Peu importe que le logement ne soit pas encore loué à cette date. Vous ne devez pas attendre d'avoir trouvé un locataire pour décider d'opter.

    Par exemple, pour un logement acheté neuf en juillet 2008 que vous envisagez de louer en Robien-recentré, vous devez joindre le formulaire n° 2044 EB à votre déclaration de revenus à déposer en mai prochain. Peu importe que vous ne trouviez un locataire qu'après.

    Vous devez joindre à ce formulaire toutes les pièces justificatives utiles :

  • copie des actes authentiques, des factures des entrepreneurs, des honoraires du notaire ;
  • copie du bail ; si le logement n'est pas encore loué à la date de dépôt de votre déclaration, vous devez joindre ces documents à votre déclaration de l'année au cours de laquelle le bail est signé ; en cas de changement de locataire, une copie du nouveau bail doit être jointe à la déclaration déposée au titre de l'année du changement) ;
  • copie de la déclaration d'ouverture de chantier et de la déclaration d'achèvement des travaux.
  • En cas d'investissement par le biais d'une société, c'est à elle à respecter ces formalités. De votre côté, vous devez annexer à votre déclaration déposée au titre de l'année d'acquisition de vos parts (ou de celle de l'acquisition ou de l'achèvement du logement par la société si elle est postérieure) un engagement écrit de conserver vos parts pendant la durée d'application du dispositif. Puis, chaque année, vous joindrez à votre déclaration l'attestation annuelle que la société doit vous remettre avant le 31 mars.

    Attention

    En cas d'achat d'un logement vétuste à réhabiliter, vous devez joindre à l'imprimé 2044 EB deux états descriptifs du bien, avant et après travaux, accompagnés d'attestations comportant certaines indications précises. Renseignez-vous auprès de votre centre des impôts.

    Comment déclarer

    Remplissez une déclaration n° 2044 S. Précisez le dispositif dont vous relevez p. 2, rubrique 200. Portez votre annuité d'amortissement déductible au titre de 2008 ligne 229 et remplissez le tableau d'amortissement p. 8, rubrique 800. En cas d'option pour le Robien-recentré cette année, joignez l'imprimé n° 2044 EB et les pièces indiquées ci-dessus. En cas d'investissement par le biais d'une société, n'oubliez pas de joindre l'attestation annuelle qu'elle doit vous remettre avant le 30 mars (ainsi qu'un engagement écrit de conserver vos parts pendant la durée de l'engagement de location pris par elle, la première année)

    Le régime applicable aux travaux

    Si vous réalisez des travaux d'amélioration dans un logement loué dans le cadre des dispositifs Robien (classique ou recentré), les dépenses correspondantes sont déductibles de manière étalée sur 10 ans, à raison de 10 % par an.

    Si vous y réalisez des travaux de reconstruction ou d'agrandissement, leur coût n'est, en principe, pas déductible. Mais si vous prenez un nouvel engagement de location de 9 ans dans les conditions du dispositif choisi, indépendant de celui pris initialement, vous pouvez déduire leur coût dans les mêmes conditions que l'amortissement initial (voir ci-dessus).

    Mais attention, si, au terme de ces 9 années, vous prorogez votre engagement de location pour une ou deux périodes de 3 ans (prorogation possible uniquement en Robien-classique), vous ne pourrez pas bénéficier d'un amortissement déductible supplémentaire du coût de vos travaux.

    Mots-clés :

    BORLOO , DECLARATION DE REVENUS , IMPOT SUR LE REVENU , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT NEUF , REVENU FONCIER , ROBIEN




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