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Revenus fonciers : le dispositif Borloo neuf

Janvier 2009
Guide de la déclaration des revenus - Impôts 2009., article complet.
Auteurs : PUREN (Olivier), LOULIZI (Mounira), OSIFRE (Thierry), PELISSON (Jean), TINEAUX (Brigitte)
Le sommaire du dossier
Le dispositif Borloo-neuf fonctionne sur le même principe que le Robien-recentré : les personnes concernées, les investissements éligibles, les engagements à respecter et le fonctionnement du dispositif sont identiques (voir p. 123 et suiv.). Toutefois, vous êtes soumis à plus de contraintes, notamment dans le choix du locataire. En contrepartie, vous bénéficiez d'avantages fiscaux plus importants.

Ce dispositif est applicable aux mêmes investissements que ceux éligibles au Robien-recentré : logements neufs, acquis ou construits à compter de septembre 2006, directement ou par le biais d'une société immobilière (voir p. 124).

Le fisc a cependant admis qu'il s'applique aussi à ces mêmes investissements réalisés à compter du 1er janvier 2006, pour ceux qui ont opté pour le dispositif Robien-recentré par anticipation.

Les engagements à respecter

Outre le respect des engagements du dispositif Robien-recentré (voir p. 124), le Borloo-neuf impose des obligations supplémentaires quant au choix du locataire et au montant du loyer.

La qualité du locataire.

Vous ne pouvez louer à un ascendant ou à un descendant, même s'il n'est pas membre de votre foyer fiscal. Toutefois, à l'issue des 3 premières années de location dans les conditions du dispositif, vous pourrez suspendre votre engagement pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant. Durant cette période, qui ne pourra excéder 9 ans, les avantages fiscaux attachés au Borloo-neuf ne seront pas appliqués. Si la mise à disposition intervient à titre onéreux, les loyers perçus seront soumis à l'impôt en régime réel ou microfoncier. Au terme de la mise à disposition, vous devrez remettre le bien en location dans les conditions du dispositif, pour la durée restant à courir au regard des 9 années prévues au départ. À défaut, les avantages obtenus seront remis en cause.

Les ressources du locataire.

Vous devez choisir un locataire dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds, variables selon le lieu où est situé le logement (voir tableau ci-dessous, pour un bail conclu en 2008). Ces plafonds doivent être respectés lors de la conclusion du bail initial ou lors d'un changement de locataire. En revanche, en cours de bail, les ressources du locataire en place peuvent évoluer sans que cela ne remette en cause le dispositif.

Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence du locataire figurant sur son avis d'imposition de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du bail. Ces ressources sont à comparer au plafond applicable à la date de conclusion du bail, compte tenu de la situation et des charges de famille du locataire à cette date. Si la situation de ce dernier change entre l'année de référence et celle de conclusion du bail (locataire détaché du foyer de ses parents, mariage, divorce...), le fisc applique des règles particulières pour apprécier le respect des plafonds de ressources. Pour les connaître, vous pouvez consulter l'instruction fiscale 5 D-4-06 du 2.11.06 parue au Bulletin officiel des impôts sur www.leparticulier.fr

En cas de colocation par plusieurs locataires constituant des foyers distincts, chacun doit satisfaire aux conditions de ressources correspondant à sa situation. À l'inverse, lorsque le logement est loué à un couple de concubins, leurs ressources sont à apprécier globalement, en faisant masse de leurs revenus respectifs puis en les comparant aux plafonds de ressources applicables aux couples soumis à imposition commune (éventuellement majorés en cas de personnes à charge).

Les plafonds de loyer.

Le loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, ne doit pas dépasser certains plafonds, variables selon la zone où est situé le bien (voir tableau p. 125). Le même zonage que celui applicable en Robien-recentré s'applique, mais le loyer plafond est plus faible. La surface à prendre en compte pour déterminer le loyer mensuel est la même que celle retenue en Robien (voir p. 125).

Les avantages du dispositif

Le dispositif Borloo-neuf vous permet de déduire de vos loyers une partie du prix du logement sous forme d'amortissements. Par ailleurs, vous bénéficiez d'une déduction spécifique de 30 % applicable sur les loyers bruts encaissés pendant la durée de votre engagement (9, 12 ou 15 ans ; voir ci-dessous).

La base de calcul de l'amortissement déductible, son point de départ et son taux sont les mêmes que ceux applicables en Robien-recentré (voir p. 125). Avantage supplémentaire, à l'issue de la période initiale de location de 9 ans, vous pouvez proroger votre engagement par périodes de 3 ans et pour 6 ans au plus. Vous pourrez ainsi continuer à déduire chaque année un amortissement égal à 2,5 % du prix du logement. Soit une déduction totale de 65 % du prix payé sur 15 ans.

La déduction des dépenses d'amélioration, de reconstruction et d'agrandissement réalisés sur le logement après sa mise en location obéit également aux mêmes règles que celles prévues en Robien-recentré (voir p. 127).

Les modalités d'option

Pour profiter du dispositif Borloo-neuf, vous devez joindre l'imprimé n° 2044 EB à votre déclaration déposée au titre de l'année d'achèvement du logement ou des travaux, ou de son acquisition si elle est postérieure. Mais attention, vous devez cocher la case de l'imprimé n° 2044 EB correspondant à l'option pour le dispositif Robien-recentré, dont le nouveau dispositif constitue le prolongement (il n'y a pas de case spécifique pour le Borloo-neuf). Là encore, vous n'avez pas à attendre d'avoir trouvé un locataire pour opter. Vous devez aussi joindre à votre déclaration certaines pièces, variables selon la nature de l'investissement (voir p. 127) et une copie de l'avis d'imposition du ou des locataire(s), établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du bail. En cas d'investissement par le biais d'une société, c'est à elle de respecter ces formalités (voir p. 124 et 127).

La remise en cause des avantages

Le non-respect de vos engagements entraîne la remise en cause des avantages, dans les mêmes conditions que dans les dispositifs Robien (voir p. 124). Toutefois, seule la déduction de 30 % sera remise en cause si les conditions de loyer demeurent remplies pour l'application du dispositif Robien-recentré. En cas de non-respect des conditions de la location ou de cession du logement ou des parts au cours d'une période triennale de prorogation de l'amortissement, seuls les compléments de déduction pratiqués au cours de cette période seront remis en cause.

Comment déclarer

Remplissez une déclaration n° 2044 S. Indiquez le dispositif dont vous relevez p. 2, rubrique 200. Portez votre annuité d'amortissement déductible au titre de 2008 ligne 229 et remplissez le tableau d'amortissement p. 8, rubrique 800. En cas d'investissement par le biais d'une société, joignez l'attestation annuelle qu'elle doit vous remettre avant le 31 mars (et l'engagement de conserver vos parts, la première année). En cas d'option pour le Borloo-neuf cette année, joignez l'imprimé n° 2044 EB et les pièces indiquées p. 127 et ci-contre

Mots-clés :

BORLOO , DECLARATION DE REVENUS , IMPOT SUR LE REVENU , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT NEUF , REVENU FONCIER , ROBIEN




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