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Revenus fonciers : le dispositif Borloo ancien

Janvier 2009
Guide de la déclaration des revenus - Impôts 2009., article complet.
Auteurs : PUREN (Olivier), LOULIZI (Mounira), OSIFRE (Thierry), PELISSON (Jean), TINEAUX (Brigitte)
Le sommaire du dossier
Le dispositif Borloo-ancien, issu de la loi portant engagement national pour le logement de juillet 2006, remplace le Besson-ancien pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006. Applicable aux logements loués dans le cadre d'une convention signée avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), il comprend deux niveaux : l'un pour les locations dans le secteur intermédiaire, l'autre pour les locations en secteur social ou très social (locations qui ouvrent droit à l'aide personnalisée au logement ; APL). Sachez toutefois que vous n'êtes pas toujours libre de choisir entre le secteur intermédiaire et le secteur social. Tout dépend de l'état du marché locatif du lieu où est situé le bien (renseignez-vous auprès de l'Anah locale).

Les logements concernés

Tous les logements loués, quelles que soient leur ancienneté ou leur date d'acquisition, peuvent bénéficier du nouveau dispositif. En pratique, il convient toutefois d'en exclure ceux qui bénéficient ou peuvent encore bénéficier des dispositifs Périssol, Besson-neuf, Robien ou Borloo-neuf. Mais si vous avez choisi l'un de ces dispositifs (excepté Périssol), vous pourrez opter pour le dispositif Borloo-ancien à l'issue de l'engagement de location qu'ils impliquent. De même, si vous louez actuellement dans le cadre du Besson-ancien, vous pourrez opter pour le nouveau dispositif au terme de votre engagement de location en cours.

Notez que le démembrement de propriété du logement (ou des parts de la société propriétaire dont vous êtes associé) ne fait pas obstacle à l'application du dispositif par l'usufruitier du bien (ou des parts), si le démembrement est antérieur à l'engagement de location (ou de conservation des parts). En revanche, s'il est postérieur, l'avantage fiscal sera remis en cause, sauf si le propriétaire cède la nue-propriété du logement et en conserve l'usufruit.

À noter

Le dispositif Borloo-ancien est applicable aux logements donnés en location à un organisme privé ou public qui les destine à l'hébergement de personnes défavorisées, à condition qu'il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière.

Les engagements à respecter

Vous devez vous engager, dans le cadre d'une convention conclue avec l'Anah, à louer le logement non meublé à usage de résidence principale durant 6 ans, en cas de conventionnement sans travaux (à condition que le logement soit "décent" au sens du décret n° 2002-120 du 30.1.02 ; voir notre Guide du propriétaire bailleur de mars 2008, p. 155 ou www.leparticulier.fr), ou pendant 9 ans, en cas de conventionnement prévoyant la réalisation de travaux d'amélioration subventionnés. Cette durée est calculée de date à date à compter de la prise d'effet du bail initial. Ce dernier doit, en principe, être conclu dans les 6 mois suivant la signature de la convention passée avec l'Anah (CCH, art. R. 321-24).

À noter

Les conventions types de l'Anah sont annexées au décret n° 2006-1200 du 29 septembre 2006 (JO du 30). Elles sont disponibles sur www.anah.fr

La qualité du locataire.

Vous devez choisir un locataire autre qu'un membre de votre foyer fiscal ou que l'un de vos ascendants et descendants.

Initialement réservé aux locations conclues avec un nouveau locataire, le dispositif Borloo-ancien a été étendu, pour les baux signés à compter du 7 mars 2007, aux locations conclues avec un locataire occupant déjà le logement, lorsque le bail fait l'objet d'un renouvellement (CGI, art 31-I, m, al. 4). Vous n'êtes donc plus tenu de changer de locataire pour en bénéficier. Cela étant, si vous êtes déjà engagé dans une location dans le cadre du dispositif Besson-ancien, vous devez respecter cet engagement jusqu'à son terme, éventuellement prorogé, avant de bénéficier du nouveau dispositif Borloo-ancien. À défaut, les avantages fiscaux précédemment obtenus seront remis en cause. Quoi qu'il en soit, avant d'envisager une location en Borloo-ancien avec votre locataire en place, vous devez vérifier qu'il respecte les conditions de ressources imposées par la convention Anah (voir ci-dessous) et que le loyer qu'il paye ne dépasse pas le plafond également imposé par la convention (voir le tableau p. 132). Si tel n'est pas le cas, vous devrez attendre le départ de l'occupant pour opter pour le Borloo-ancien avec un nouveau locataire et/ou réduire le montant du loyer par rapport à celui pratiqué dans le cadre du bail antérieur.

Les ressources du locataire.

Elles ne doivent pas dépasser certains plafonds, variables selon le lieu où est situé le logement (en cas de location à un organisme, ce sont les ressources de l'occupant qu'il faut prendre en compte). Ces plafonds sont également différents selon que vous louez dans le secteur intermédiaire ou dans le secteur social. Ils doivent être respectés lors de la conclusion du bail initial et en cas de changement de locataire.

Pour un bail conclu en 2008 en secteur intermédiaire, les plafonds applicables (et les ressources prises en compte) sont identiques à ceux du dispositif Besson-neuf (voir p. 125).

Pour un bail conclu en 2008 en secteur social ou très social, les plafonds à respecter, qui résultent d'une circulaire publiée chaque année par le ministère du Logement, sont indiqués dans le tableau p. 134. Mais dans ce dernier cas, sachez que les ressources à prendre en compte pourraient être les revenus nets imposables du locataire de l'avant-dernière année précédant celle de conclusion du bail et non son revenu fiscal de référence. On attend toujours que Bercy se prononce sur ce point (cette question devrait être réglée dans le cadre de l'instruction fiscale sur le dispositif Borloo-ancien, à paraître en février ou mars 2009). En tout état de cause, les ressources du locataire doivent respecter les montants mentionnés dans la convention que vous avez conclue avec l'Anah.

Les plafonds de loyer.

Le loyer mensuel au mètre carré, charges non comprises, ne doit pas dépasser certains plafonds. Ceux-ci dépendent de la localisation du bien, le territoire français étant divisé en trois zones (pour un bail conclu en 2008, voir le tableau p. 132).

Si la location est consentie à un organisme qui sous-loue le logement, cette condition de loyer doit être satisfaite à la fois entre vous et l'organisme locataire et entre ce dernier et le sous-locataire. Sachez, toutefois, que l'Anah peut vous imposer un loyer inférieur aux plafonds légaux, notamment si vous bénéficiez d'une subvention pour travaux. À l'inverse, en secteur social ou très social, elle peut accepter un loyer supérieur aux plafonds applicables, pour les petits logements et ceux dont la surface des annexes non prises en compte est importante (voir le tableau p. 132).

Les plafonds applicables en secteur intermédiaire sont revalorisés chaque année au 1er janvier, en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee. Ceux applicables en secteur social ou très social sont aussi revalorisés chaque année au 1er janvier par voie de circulaire publiée par le ministère du Logement. La surface à prendre en compte pour calculer le loyer mensuel est la même que celle retenue dans les dispositifs Robien (voir p. 125).

Attention

Lorsque vous optez pour un dispositif locatif dans l'ancien, vous relevez de plein droit du régime réel d'imposition. Vous ne pouvez donc pas bénéficier du régime microfoncier.

Les avantages du dispositif

Si vous louez dans le secteur intermédiaire, vous bénéficiez, pendant toute la durée d'application de la convention passée avec l'Anah, d'une déduction spécifique de 30 % sur vos loyers bruts annuels, qui s'ajoute aux autres charges déductibles dans le régime réel. Cette déduction spécifique est portée à 45 % des loyers bruts pour les logements donnés en location en secteur social ou très social.

Par ailleurs, si la location a été conclue en 2006 ou 2007 et porte sur un logement vacant pour lequel vous avez supporté la taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2005 ou 2006, vous pouvez bénéficier, en plus des déductions précédentes, d'une déduction spécifique égale à 30 % des loyers bruts perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature du bail (soit, au plus tard, jusqu'au 31 décembre 2009 pour un bail signé en 2007 ; voir p. 115). Vous ne pouvez pas bénéficier de cette mesure si la remise en location est intervenue en 2008.

Comment déclarer

Remplissez une déclaration n° 2044 et non 2044 S (sauf si vous louez, par ailleurs, des biens relevant de cette déclaration, voir p. 99). Portez votre déduction spécifique p. 2, ligne 228. Si vous optez pour ce dispositif cette année, joignez à la convention passée avec l'Anah, une copie du bail faisant apparaître le montant du loyer et une copie de l'avis d'imposition du locataire établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du bail. En cas de changement de locataire au cours de la période de location, vous annexerez une copie du nouveau bail et de l'avis d'imposition du locataire entrant à votre déclaration déposée au titre de l'année du changement. En cas d'investissement par le biais d'une société, joignez à votre déclaration déposée au titre de l'année d'acquisition de vos parts (ou de celle d'acquisition du logement par la société si elle est postérieure) un engagement écrit de les conserver pendant la durée du dispositif, puis, chaque année, l'attestation annuelle que la société doit vous remettre avant le 31 mars (voir p. 131)

Mots-clés :

BESSON , BORLOO , DECLARATION DE REVENUS , IMPOT SUR LE REVENU , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT ANCIEN , PERISSOL




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