Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Investissement locatif > Le microfoncier, pour payer moins d'impôts sur vos revenus locatifs

Le microfoncier, pour payer moins d'impôts sur vos revenus locatifs

Le microfoncier, pour payer moins d'impôts sur vos revenus locatifs
Mai 2001
Le Particulier n° 943, article complet.
Auteur : SCHMIDIGER (Frédérique)

Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 60 000 F par an, vous avez peut-être intérêt à opter pour le régime fiscal du microfoncier et bénéficier d'un abattement forfaitaire de 40 % sur vos recettes. Ainsi, vous simplifierez considérablement vos obligations fiscales.

Pour les locations non meublées, 4 régimes fiscaux

L'intérêt des investisseurs pour la pierre renaît par l'effet conjugué de l'assainissement du marché immobilier succédant à la crise et des déconvenues boursières. Cette conjoncture est propice à la réalisation des projets immobiliers, qu'il s'agisse d'investir dans un logement dès aujourd'hui pour s'y installer à l'heure de la retraite, d'anticiper sur les besoins de logement de ses enfants, de compléter ses revenus ou de réduire son imposition.

Quel que soit le but poursuivi, la configuration idéale est de louer le bien immobilier afin d'en financer l'acquisition ou de percevoir des revenus supplémentaires.

Les loyers encaissés peuvent en effet permettre de faire face aux mensualités de remboursement du crédit avec lequel on finance l'achat. Un bon moyen pour se constituer un patrimoine immobilier sans mobiliser son épargne, sous réserve toutefois que le logement ne subisse pas de périodes de vacance et que les locataires ne soient pas de mauvais payeurs. Ce scénario idéal suppose donc que le logement soit de bonne qualité et offre de belles prestations. Dans le cas contraire, gare aux déconvenues et aux moins-values en cas de revente du bien immobilier.

Choisir le dispositif fiscal le mieux adapté à votre profil.

Autre considération déterminante, la pression fiscale subie par ces revenus locatifs. S'ajoutant à vos autres revenus, ils sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et peuvent être soumis, selon la tranche atteinte par la fraction la plus élevée de vos revenus, à un taux d'imposition maximal de 52,75 %. La fiscalité immobilière peut néanmoins constituer un atout. En dehors des dispositifs spécifiques applicables aux immeubles historiques et aux opérations de restauration immobilières Malraux, on compte pas moins de quatre régimes d'imposition différents qui sont, en effet, susceptibles de s'appliquer aux revenus locatifs procurés par les logements, si l'on s'en tient à la seule location nue, c'est-à-dire non meublée. Les bailleurs peuvent ainsi optimiser la rentabilité de leurs investissements en adoptant le dispositif le mieux adapté à leur profil.

Un investisseur souhaitant défiscaliser d'importants revenus lourdement taxés peut, en jouant sur la création de déficits fonciers, minorer son revenu imposable et soustraire une partie de ses revenus de l'impôt, en toute légalité. Il lui suffit souvent de soumettre ses revenus fonciers au régime normal d'imposition et de financer son acquisition par un crédit. Les intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers permettent, en effet, généralement, de dégager, avec les autres charges, des déficits fonciers imputables, dans la limite de 70 000 F sur leur revenu global imposable.

Le même résultat peut être obtenu ou amplifié en achetant un logement ancien nécessitant d'importants travaux d'amélioration et de réparation, également déductibles des loyers perçus imposables ou encore en achetant un bien neuf et en optant pour l'amortissement Besson. Ce dispositif présente toutefois l'inconvénient de soumettre les bailleurs à des plafonds de loyers relativement faibles et à une condition de ressources du locataire, ces contraintes étant susceptibles de décourager plus d'un contribuable.

Près d'un million de bailleurs peuvent opter pour le microfoncier.

Quant aux bailleurs qui sont moins intéressés par l'effet défiscalisant des déficits fonciers et qui disposent d'un patrimoine immobilier leur procurant des revenus modestes (60 000 F par an au maximum), ils peuvent, qu'il s'agisse d'un logement neuf ou ancien nécessitant peu de travaux, alléger la fiscalité et la gestion de leurs revenus locatifs en optant pour le régime simplifié d'imposition du microfoncier. Ce régime ouvert à quelque 980 000 bailleurs sur les 3,5 millions de bailleurs privés s'avère assez séduisant (chiffres extraits du rapport de la commission des finances de l'Assemblée nationale, loi de finances pour 2000, n° 1861, octobre 1999, p. 208). S'il est adopté à bon escient, il permet en effet de réduire la part imposable des revenus fonciers. Autre attrait, il dispense de remplir la déclaration annexe des revenus fonciers et de conserver les justificatifs des frais et charges.

Ce régime, instauré en 1998, rencontre un succès croissant. Succès qui s'explique notamment par le doublement, en 2000, du plafond de revenus fonciers permettant d'opter pour ce dispositif.

Un abattement de 40 % sur vos revenus fonciers imposables.

Le régime du microfoncier vous est ouvert si vous louez un ou plusieurs biens immobiliers et si le total des revenus bruts fonciers perçus dans l'année par votre foyer fiscal n'excède pas 60 000 F. Il permet de déterminer votre revenu net foncier imposable en appliquant un abattement de 40 % sur le revenu brut que vous déclarez. Cet abattement est forfaitaire : il couvre l'ensemble de vos charges, sans qu'aucune dépense puisse être déduite pour son montant réel. Vous devez donc vous livrer à un calcul pour déterminer votre intérêt à opter pour le microfoncier.

En effet, dans le régime normal, vous pouvez déduire de votre revenu foncier brut, pour leur montant réel et sans limitation, vos travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (ces derniers n'étant déductibles que s'ils sont engagés dans des locaux d'habitation), vos frais de gérance, de concierge ou de gardiens, les intérêts et les frais des emprunts souscrits pour financer l'acquisition des immeubles loués ainsi que les taxes foncières et la contribution sur les revenus locatifs (CRL). En outre, dans ce régime normal, vous bénéficiez d'une déduction forfaitaire de 14 % sur vos revenus. Opter pour le microfoncier s'avère donc avantageux si les dépenses déductibles dans le cadre du régime normal restent inférieures à 26 % de vos recettes (40 % – 14 %). Ce seuil de 26 % est rapidement dépassé si vous avez souscrit un emprunt pour votre investissement immobilier, ou si vous y engagez des travaux onéreux d'amélioration ou de réparation.

La durée de l'option, une contrainte à mesurer.

Ce raisonnement a le mérite de la simplicité, mais il ne tient pas compte des contraintes inhérentes à l'option. Ces contraintes peuvent devenir un véritable piège. L'option est, en effet, exercée pour 3 ans, délai pendant lequel vous ne pouvez, en principe, pas revenir sur votre choix.

Le microfoncier peut donc être désavantageux si vous devez faire face à des travaux imprévus et importants, puisque vous n'aurez pas la possibilité de les déduire intégralement de vos revenus fonciers. Or, si votre bien immobilier fait partie d'une copropriété, vous risquez fort d'avoir à faire face à des dépenses imprévues. La collectivité des copropriétaires peut décider de réaliser des travaux, sans que vous ayez prise sur la décision adoptée ou la date de paiement des dépenses engagées. Parmi les autres imprévus, plus rares, mais d'actualité récente, on peut citer les travaux rendus nécessaires à la suite d'une tempête ou d'une inondation.

Vous pouvez vous libérer de votre engagement lors du départ d'un locataire.

L'inconvénient tenant à la durée de l'option est heureusement levé en cas de départ de votre locataire. En effet, vous pouvez alors renoncer à votre option avant 3 ans et déduire les dépenses engagées pour remettre le logement en état d'être loué. Il suffit pour révoquer votre choix que vous puissiez prouver le changement de locataire.

Pour renoncer à l'option, vous n'avez ni à justifier votre choix ni même à engager des travaux. Il faut toutefois que le départ de votre locataire soit suivi de l'entrée dans les lieux, dans un délai normal, d'un nouveau locataire. Ce délai de relocation n'est pas défini précisément. L'administration fiscale indique simplement qu'il est apprécié au cas par cas, en tenant compte notamment des conditions locales du marché locatif, des caractéristiques particulières du lieu loué, des diligences effectuées pour la recherche d'un nouveau locataire (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences de location, loyers et conditions de location non dissuasives...) et, le cas échéant, du temps nécessaire à la réalisation de travaux. Si vous donnez en location plusieurs logements, vous pouvez renoncer à votre option dès lors qu'un changement de locataire intervient dans l'un de ces logements (instr. du 21.2.00, § 17 à 27). A moins que ce départ fasse suite à votre décision de reprendre le logement pour le vendre, pour votre usage personnel ou pour le prêter gratuitement, même sur une courte période. L'option prend fin l'année au cours de laquelle votre locataire est parti. Vous devez informer l'administration de votre renonciation par une simple note sur papier libre jointe à la déclaration de revenus fonciers (n° 2044) que vous êtes alors tenu de remplir.

Plusieurs profils de bailleurs sont concernés par ce régime simplifié d'imposition.

Le seuil de 60 000 F correspond à des revenus fonciers modestes. La question de l'option ne se pose donc que pour les bailleurs qui louent un ou plusieurs biens immobiliers leur procurant, globalement, des loyers mensuels bruts hors charges inférieurs ou égaux à 5 000 F.

A cette population s'ajoute celle des bailleurs dont les revenus proviennent de la location du droit d'affichage, d'emplacements publicitaires, du droit de chasse, ou qui concèdent le droit d'exploiter leurs carrières... (voir notre Spécial Fiscal 2001, p. 121). Ces recettes, dites accessoires, constituent en effet des revenus imposables au titre des revenus fonciers et doivent être prises en compte pour apprécier la limite des 60 000 F.

De même, si vous détenez un appartement situé dans une copropriété qui loue sa toiture-terrasse pour l'installation d'une antenne-relais pour téléphone mobile, vous devez tenir compte du loyer que l'opérateur verse à la copropriété. Ce loyer peut s'élever jusqu'à 50 000 F par an, mais bien sûr, vous n'avez à déclarer que la fraction que vous percevez réellement – fraction déterminée en fonction de vos millièmes de copropriété. Si cette redevance constitue votre seule source de revenus fonciers, vous avez tout intérêt à opter pour le microfoncier. Vous ne serez imposé que sur 60 % de ces sommes, sans avoir à produire de déclaration de revenus fonciers spécifique. Si vous percevez d'autres revenus fonciers, vous devez normalement y ajouter cette redevance pour apprécier la limite de 60 000 F. Autre revenu pris en compte dans la limite de 60 000 F, les loyers "fictifs" des immeubles dont vous vous réservez la jouissance ou que vous mettez gratuitement à la disposition d'une tierce personne (art. 30 du code général des impôts, CGI). Il s'agit des revenus des locaux professionnels et commerciaux non meublés, ainsi que des bâtiments ruraux, des terrains, des lacs et des étangs que vous n'exploitez pas. Bien que ne louant pas ces biens, vous êtes imposé sur le revenu qu'ils pourraient vous procurer s'ils l'étaient (voir notre Spécial Fiscal 2001, p. 118). Cette imposition ne concerne pas les locaux d'habitation ni leurs dépendances immédiates (garages...) dont vous vous réservez la jouissance (art. 15-II du CGI).

Le fisc a précisé les recettes brutes à prendre en compte.

Pour apprécier la limite de 60 000 F et définir le revenu brut à partir duquel est calculé le revenu imposable, vous devez en principe retenir les sommes que vous avez encaissées (loyers, valeur des avantages en nature précisés dans votre bail...) au cours de l'année d'imposition, y compris les sommes se rapportant à une autre année telles que les loyers payés d'avance ou ceux dont le paiement a été différé (instr. du 13.3.98 et du 21.2.00). A ces sommes s'ajoutent les remboursements par le locataire des prestations, taxes locatives et fournitures individuelles (eau, électricité...) dont vous avez fait l'avance et que la loi met à sa charge (décret n° 87-713 du 26.8.87, voir notre Grand Dossier de novembre 1999, les Baux d'habitation, p. 34 ; notre Spécial Fiscal 2001, p. 130), les revenus exceptionnels (pas-de-porte, indemnités de résiliation versées par le locataire, subventions de l'Anah, indemnités d'assurance versées en cas de loyers impayés ou en réparation de dommages subis par votre bien). Enfin, il faut également ajouter vos revenus fonciers accessoires (location du droit d'affichage, d'un emplacement pour l'installation d'une antenne-relais pour téléphone mobile, voir p. 88) et les dépenses qui vous incombent normalement, mais qui ont été mises à la charge de votre locataire par une clause de votre bail. De ces sommes, vous pouvez déduire les dépenses que vous avez payées pour le compte de votre locataire et la contribution sur les revenus locatifs (anciennement CACRDB). Si vous êtes assujetti à la TVA, de plein droit ou sur option, ces sommes sont retenues hors TVA.

Deux assouplissements accordés par l'administration fiscale.

Par mesure de simplification, le fisc vous autorise à ne retenir que vos loyers mensuels, hors charges (instr. du 13.3.98). Vous pouvez donc ne pas prendre en compte les sommes perçues au titre des provisions pour charges, les remboursements par le locataire des charges récupérables ainsi que les dépenses vous incombant et mises par convention à la charge du locataire. Si vous louez un appartement 4 500 F, avec 500 F de provision pour charges par mois et si votre locataire a dépensé 1 200 F pour changer la moquette dégradée à son entrée dans les lieux (cette dépense vous incombait en principe), vous pouvez opter pour le régime du microfoncier puisque vos loyers en principal ne s'élèvent qu'à 54 000 F (4 500 F 12). Second assouplissement, si vous ne louez qu'une partie de l'année, le seuil de 60 000 F n'a pas à être ajusté en fonction du nombre de mois de location. Vous pouvez dans ce cas bénéficier temporairement du microfoncier même si votre loyer mensuel excède 5 000 F. Vous sortirez automatiquement de l'option lorsque vous louerez le bien plus longtemps et que vous dépasserez cette limite.

Le microfoncier n'empêche pas l'imputation d'anciens déficits fonciers.

L'option pour le microfoncier rend impossible la constitution de déficits fonciers puisque par définition vos frais et charges sont évalués forfaitairement à 40 % de vos recettes. En revanche, elle est sans incidence sur le sort des déficits fonciers que vous avez supportés avant d'adopter le microfoncier et que vous n'avez pas encore pu déduire de vos revenus. Vous pourrez les imputer sur le montant de vos revenus nets fonciers, déterminés après l'application de l'abattement forfaitaire sur vos revenus bruts (instr. du 13.3.98, § 20).

Les incidences du microfoncier lors de la revente du bien.

L'option pour le microfoncier peut doublement vous pénaliser si vous réalisez d'importants travaux de rénovation ou encore des travaux d'amélioration dans un local d'habitation. D'une part, ces travaux ne sont pas déduits de vos revenus fonciers alors qu'ils pourraient l'être dans le cadre du régime normal d'imposition (sauf si les travaux de rénovation entrepris sont de telle ampleur qu'ils constituent des travaux de reconstruction ou d'agrandissement, ces travaux ne pouvant être déduits des revenus fonciers). D'autre part, ces dépenses ne sont pas prises en compte pour réduire la plus-value immobilière réalisée en cas de vente ultérieure du bien. En effet, ces dépenses ne peuvent pas être ajoutées à son prix d'acquisition.

Dans le régime normal d'imposition des revenus fonciers, ces travaux auraient pu être déduits intégralement de vos revenus, avec, le cas échéant, la création d'un déficit foncier reportable sur votre revenu global ou vos revenus fonciers ultérieurs. En revanche, les dépenses d'amélioration et de rénovation ainsi déduites n'auraient pas été prises en compte dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente du bien.

En optant pour le microfoncier, vous vous privez de la déduction d'une partie de vos dépenses de vos revenus imposables, sans que cela soit compensé par leur prise en compte dans le calcul de la plus-value immobilière réalisée lors de la revente du bien. Elles sont en effet censées avoir été déduites de vos revenus par l'application de l'abattement forfaitaire de 40 %.

Si vous réalisez des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, l'option pour le microfoncier est neutre. En effet, ces travaux ne peuvent pas être déduits de vos revenus fonciers dans le cadre du régime normal d'imposition. Que vous optiez ou non pour ce dispositif, vous pourrez tenir compte de ces travaux pour déterminer la plus-value que vous réaliserez en vendant le bien, à condition qu'ils n'aient pas ouvert droit à une réduction d'impôt.

Comment sortir du microfoncier.

Si vous optez pour le microfoncier, vous ne pouvez pas, en principe, révoquer votre choix pendant 3 ans. Passé ce délai, vous devez renoncer expressément à l'option si vous souhaitez revenir dans le régime normal d'imposition. La révocation de votre option est aussi simple à exercer que l'option elle-même.

Pour opter, il vous suffit de remplir la case réservée aux revenus fonciers soumis au régime du microfoncier dans la déclaration d'ensemble de vos revenus (n° 2042), sans produire la déclaration annexe des revenus fonciers (n° 2044). Pour renoncer, vous devez, à l'inverse, remplir cette déclaration annexe et reporter le montant de vos revenus fonciers imposables dans la case correspondante dans votre déclaration d'ensemble. Conservez alors les justificatifs de vos charges.

Vous pouvez, toutefois, sortir du microfoncier avant ce délai de 3 ans, dans différents cas. Si l'un de vos biens loués change de locataire, vous pouvez, si vous le souhaitez, renoncer à votre option pour l'imposition des revenus perçus l'année de son départ (voir p. 88). En revanche, l'option s'annule automatiquement lorsque le seuil de 60 000 F est dépassé ou lorsque vous percevez des revenus de la location de biens exclus du régime du microfoncier (voir encadré p. 86).

Les conditions de sortie du microfoncier constituent l'un des points faibles de ce régime fiscal séduisant. Un assouplissement de ces conditions serait souhaitable, notamment pour tenir compte des aléas les moins prévisibles supportés par les bailleurs, telles les tempêtes de décembre 1999 ou les récentes inondations.

Frédérique Schmidiger


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , MICROFONCIER , REVENU FONCIER




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier