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Impôts locaux : habitation, foncier, vos taxes par le menu

Impôts locaux : habitation, foncier, vos taxes par le menu
Septembre 2001
Le Particulier n° 946, article complet.
Auteur : PUREN (Olivier)

Chaque année, les impôts locaux suscitent des réclamations en nombre supérieur à celles sur l'impôt sur le revenu. Abattements, exonérations, dégrèvements sont autant de mécanismes qui restent mal compris des contribuables.

La taxe d'habitation et la taxe foncière reposent sur le même principe : l'application d'un taux d'imposition à une assiette constituée par une valeur locative cadastrale, mais les taux d'imposition ne sont pas les mêmes, pas plus que les cas d'éxonération ou de dégrèvement. Un autre point est commun aux deux taxes : si en cours d'année vous déménagez, ou si vous revendez un bien vous appartenant, vous resterez néanmoins redevable de la totalité des taxes d'habitation et foncière correspondant à votre situation au 1er janvier de l'année. Ces taxes sont en effet calculées et recouvrées en fonction de la situation existant à cette date, les modifications ultérieures n'étant prises en compte que l'année suivante. Si vous convenez d'un partage de ces taxes avec le nouvel occupant du logement ou avec l'acquéreur du bien, cet arrangement ne sera pas opposable au fisc ; vous réglerez les taxes dues, et vous vous ferez ensuite rembourser partiellement par l'intéressé. En revanche, si vous achetez un bien ou si vous déménagez en 2001, il ne vous sera réclamé cette année ni taxe foncière ni taxe d'habitation pour ce nouveau logement. Plus généralement, tous les éléments intervenant dans la détermination des deux taxes (situation de famille, personnes vivant à votre domicile ou à votre charge...) sont appréciés au 1er janvier.

Taxe d'habitation pour les locataires et propriétaires

Vous êtes redevable de la taxe d'habitation dès lors que vous disposez à titre privatif de locaux à usage d'habitation, que vous en soyez propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit... Cependant, vous devez avoir le libre usage de votre logement. C'est pourquoi la taxe n'est pas due par les pensionnaires de maisons de retraite ou les étudiants logés en résidences lorsque des restrictions d'usage de leur logement ou de leur chambre leur sont imposées (prise des repas en commun, limitation des visites, libre accès des chambres au personnel), ni par les personnes logées par leur employeur si leur situation de subordination limite l'usage qu'elles ont de leur logement (employé de maison logé au domicile de la personne qui l'emploie). Mais le bénéficiaire d'un logement de fonction indépendant reste imposable.

Vous occupez votre logement une partie de l'année seulement.

La taxe reste due lorsque, pour des motifs d'ordre privé, vous n'occupez pas le logement ou seulement une partie de l'année. En revanche, les occupants à titre temporaire de locaux loués en meublé (hôtel meublé notamment) ne sont redevables de la taxe que s'ils en ont eu la disposition toute l'année.

Votre habitation comporte plusieurs logements distincts.

Les personnes qui habitent, dans une même habitation, des logements susceptibles de faire l'objet d'une location séparée, sont imposées séparément pour les locaux qu'elles occupent. À l'inverse, si des parents, des enfants ou d'autres personnes sont logés chez vous, une seule imposition doit être établie à votre nom car ces personnes n'ont pas l'usage d'un logement distinct. De même, l'étudiant louant une chambre meublée chez un particulier ne sera pas imposable, la taxe d'habitation étant établie au nom du loueur pour l'ensemble du logement. En effet, les logements occupés de manière indivise ne donnent lieu qu'à une seule imposition.

Vous êtes soumis à la taxe pour tous vos locaux d'habitation.

La taxe d'habitation est due pour les résidences principales ou secondaires, appartements ou maisons individuelles. Seuls les logements totalement dépourvus de tout ameublement ne sont pas imposables. Mais, vous restez imposable si une partie des pièces de votre habitation sont vides de tout meuble.

Sont également imposables les dépendances immédiates de l'habitation, même non meublées et distinctes : chambres de service, jardin d'agrément, terrains de jeux, garages et aires de stationnement dont vous avez la disposition privative et qui sont situés à moins d'un kilomètre de votre logement. En revanche, les aires de stationnement utilisées indistinctement par tous les occupants de votre immeuble ne sont pas imposables, puisque vous n'en avez pas la jouissance privative.

Vous pouvez bénéficier de plusieurs abattements.

Divers abattements peuvent diminuer la valeur locative de votre logement à condition qu'il constitue votre habitation principale : il doit s'agir du logement où vous résidez habituellement et effectivement avec votre famille. Si vous avez une résidence séparée, pour des raisons professionnelles par exemple, c'est le logement de votre famille qui constitue l'habitation principale. Concernant l'abattement pour charges de famille, les personnes considérées comme à charge sont vos enfants rattachés pour le calcul de votre impôt sur le revenu. Pour les personnes vivant ensemble sans être mariées, seuls les enfants du redevable de la taxe doivent être retenus.

La prise en compte des enfants de l'autre occupant peut être demandée si la cohabitation revêt un caractère permanent. Vos ascendants peuvent aussi être considérés comme à charge s'ils sont âgés de plus de 70 ans ou infirmes, et satisfont aux conditions de ressources donnant droit à un dégrèvement total (voir page 44).

Les autres abattements étant laissés à l'appréciation des collectivités locales, vous ne pouvez en exiger l'application s'ils n'ont pas été votés par celles dont vous dépendez.

Le dégrèvement est total pour les personnes âgées de condition modeste.

Vous bénéficiez d'une exonération totale de taxe pour votre habitation principale si vous remplissez, au 1er janvier 2001, trois conditions :

  • avoir 60 ans révolus ou, quel que soit votre âge, être veuf ou veuve, titulaire de l'allocation aux adultes handicapés, ou atteint d'une invalidité ou infirmité vous empêchant de subvenir aux nécessités de l'existence ;
  • avoir perçu en 2000 un revenu fiscal de référence (il figure sur votre avis d'imposition sur le revenu) au plus égal, en métropole, à 44 730 F pour la première part de quotient familial, majoré de 11 950 F pour chaque demi-part supplémentaire ;
  • vivre seul ou avec votre conjoint, ou avec des personnes à charge, ou avec des titulaires de l'allocation supplémentaire, ou encore avec des personnes dont le revenu fiscal de référence de 2000 ne dépasse pas les limites ci-dessus.
  • Vous pouvez bénéficier d'un plafonnement de la taxe.

    Un dégrèvement partiel de la taxe relative à l'habitation principale est consenti aux contribuables dont le revenu fiscal de référence de 2000  n'a pas dépassé, toujours en métropole, 105 170 F pour la 1re part, plus 24 570 F pour la 1re demi-part supplémentaire, et 19 330 F pour les demi-parts suivantes. Ce dégrèvement est égal à la fraction de la taxe d'habitation qui excède 4,3 % d'une partie de votre revenu de 2000 (les éléments du calcul figurent dans Le Particulier de mars 2001, n° 941 p.16). Ce dispositif a été mis en place l'année dernière en remplacement des mécanismes de dégrèvement existant jusque-là. Cependant, jusqu'en 2004, ce nouveau dégrèvement ne peut être inférieur à celui qui vous aurait été accordé antérieurement. Dans le cas contraire, il faut adresser une réclamation à votre centre des impôts.

    Taxe sur le foncier bâti seulement pour les propriétaires

    Tout bâtiment, ou partie de bâtiment tel qu'un appartement, est assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties, celle-ci devant être acquittée par son propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition. Lorsque la propriété de l'immeuble est partagée entre un nu-propriétaire et un usufruitier, ou s'il a été vendu en viager, c'est celui qui a la "propriété utile" qui doit payer les taxes foncières : l'usufruitier dans le premier cas, l'acheteur dans le second. La taxe est due même si le bien est inoccupé, dans le cas d'un logement, ou n'est pas exploitée, pour un local industriel ou commercial, sauf dans certains cas particuliers prévus par le code général des impôts, mais appréciés très restrictivement par les tribunaux. Il faut notamment que cette situation dure au moins 3 mois, et surtout, soit totalement indépendante de la volonté du propriétaire, par exemple pour un local rendu inutilisable par un sinistre accidentel, le temps de le remettre en état.

    Votre base d'imposition est égale à la valeur locative du bien réduite de 50 %.

    Quels que soient le bien et sa situation, sa valeur locative (voir p. 38) est diminuée d'un abattement uniforme de 50 %. La base obtenue est ensuite multipliée par des taux d'imposition votés par chaque collectivité. En région Ile-de-France, une taxe spéciale d'équipement est perçue à la place de la part régionale de la taxe foncière. Dans d'autres zones (Basse-Seine, Lorraine, Puy-de-Dôme...), des taxes spéciales d'équipement peuvent s'ajouter à la taxe foncière. En plus des taxes proprement dites, l'État perçoit une somme égale à 8 % de leur montant, comme en matière de taxe d'habitation.

    Vous bénéficiez d'une exonération les deux premières années suivant la construction.

    Durant les deux premières années qui suivent celle de leur achèvement, les constructions nouvelles sont exonérées de taxes foncières, cette exonération étant étendue aux reconstructions et additions de construction. Ainsi, si en 2001 vous avez fait construire votre habitation principale, une résidence secondaire ou si vous avez surélevé votre maison, l'exonération s'applique jusqu'en 2003. Cependant, la commune peut décider de supprimer cette exonération, dès lors limitée aux parts intercommunale, départementale et régionale de la taxe. Attention, vous devez avoir déclaré ces constructions nouvelles dans les 90 jours de leur achèvement à votre centre des impôts fonciers. Sinon, vous risquez de perdre le bénéfice de tout ou partie de l'exonération. Pour une maison achevée le 6 mars 2001, par exemple, le délai de 90 jours expirait le 4 juin 2001 :

  • si vous avez déposé votre déclaration de construction le 15 mai 2001, l'exonération de 2 ans vous est accordée pour 2002 et 2003 ;
  • si vous l'avez déposée le 15 juillet 2001, la taxe sera due pour 2002, vous bénéficierez de l'exonération pour 2003 ;
  • si vous la déposez le 4 janvier 2002, vous aurez perdu le bénéfice de l'exonération.
  • Par ailleurs, certains logements neufs financés pour au moins 50 % par des prêts aidés par l'État sont exonérés de taxe foncière pendant 15 ans.

    Les personnes âgées ou handicapées peuvent être exonérées de taxe foncière.

    Pour être exonéré, vous devez, au1er janvier 2001, remplir 3 conditions : avoir 75 ans révolus ou être titulaire de l'allocation aux adultes handicapés ; avoir perçu en 2000 un revenu fiscal de référence au plus égal à 44 730 F pour la 1re part de quotient familial, majoré de 11 950 F pour chaque demi-part supplémentaire ; enfin, occuper votre habitation seul(e) ou avec votre conjoint, ou avec des personnes titulaires de l'allocation supplémentaire, ou avec des personnes remplissant les mêmes conditions de revenu fiscal de référence. Si vous êtes âgé(e) de 75 ans révolus, il a été jugé que cette exonération s'étend à la taxe foncière afférente à votre résidence secondaire (CE 20.10.00 n° 205635). Par ailleurs, depuis cette année, les propriétaires âgés de 70 ans au moins et dont le revenu fiscal de référence de 2000 n'a pas dépassé les limites précitées bénéficient aussi d'un dégrèvement de 500 F de la taxe afférente à leur habitation principale.

    Vous avez des difficultés pour payer la taxe foncière ou la taxe d'habitation.

    Si des difficultés financières liées à des motifs sérieux vous empêchent de régler ces taxes aux dates fixées, vous pouvez négocier des délais auprès du Trésor public, mais vous devrez acquitter une majoration pour retard de 10 %. Si le Trésor rejette votre demande, adressez-vous au trésorier-payeur général. Si les délais accordés ne vous permettent pas de payer, adressez une demande écrite de remise gracieuse au chef de votre centre des impôts en y joignant les documents attestant de vos difficultés. La remise peut être totale ou partielle. Adressez une copie au Trésor pour éviter qu'il ne poursuive le règlement des taxes. Si votre demande est refusée, vous pouvez encore agir auprès du directeur des impôts. Si vous déposez une réclamation contentieuse, vous devez payer malgré tout la taxe contestée. Toutefois, vous pouvez demander un sursis de paiement en attendant le règlement du litige : le comptable du Trésor peut le surbordonner à la fourniture de garanties de votre solvabilité.

    Olivier Puren

    Mots-clés :

    IMPOTS LOCAUX , TAXE D'HABITATION , TAXE FONCIERE




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