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Sous quel régime fiscal louer un logement ancien ?

Sous quel régime fiscal louer un logement ancien ?
Avril 2002
Le Particulier n° 953, article complet.
Auteur : SCHMIDIGER (Frédérique)

Propriétaires de logements anciens, vos revenus locatifs peuvent bénéficier de deux régimes fiscaux de faveur, les dispositifs Besson ou Lienemann. Des incitations fiscales qui vous seront toutefois accordées sous conditions.

Ces dernières années, les régimes fiscaux se sont multipliés pour les bailleurs

Les incitations fiscales accordées aux bailleurs se succèdent au gré de la politique du logement des gouvernements. Seuls les investissements locatifs réalisés dans les logements neufs ont, jusqu'à une période récente, retenu l'attention des pouvoirs publics désireux de soutenir le secteur du bâtiment.

Aujourd'hui, les propriétaires de logements anciens bénéficient, eux aussi, de deux régimes fiscaux dédiés : les dispositifs Besson et Lienemann. Mais, destinées à lutter contre la pénurie de logements sociaux, les incitations fiscales accordées sont réservées aux bailleurs qui acceptent de louer leur logement à des locataires disposant de ressources ne dépassant pas certains seuils, et de plus, à un loyer plafonné. En théorie, ces dispositifs s'avèrent plus ou moins attrayants selon l'importance des revenus du bailleur et le marché immobilier dans lequel se situent les logements loués.

Confrontés au terrain, le dispositif Besson et plus encore le dispositif Lienemann, réservés aux bailleurs louant à des loyers très bas à des ménages défavorisés, ne résistent pas à l'épreuve du marché. Les plafonds de loyers Besson ont beau avoir bénéficié, cette année, d'un coup de pouce notable, ils restent très éloignés des prix pratiqués, tant à Paris que dans les grandes villes de province, et même, ce qui est plus surprenant, dans des zones plus rurales. Seuls quelques marchés atypiques et quelques logements de grandes surfaces se prêtent à des opérations Besson.

Des incitations en trompe-l'œil qui perdent de leur attrait après un examen attentif.

Et cela, d'autant plus que le dispositif Besson comme le Lienemann privent les bailleurs du bénéfice du régime du microfoncier. Ce régime d'imposition simplifié des revenus locatifs, qui s'applique à présent de plein droit aux bailleurs qui perçoivent dans l'année moins de 15 000 € de revenus fonciers (après déduction des charges) permet, sans contrainte particulière, de déterminer le montant des revenus fonciers imposables en appliquant simplement un abattement de 40 % sur les recettes encaissées.

Incitations fiscales et rentabilité ne font pas bon ménage

Aucun régime fiscal n'étant a priori imposé aux bailleurs, vous pouvez donc choisir celui qui s'avère le mieux adapté à votre situation en optant pour le régime réel, le microfoncier ou les régimes Besson et Lienemann. Au-delà du souhait légitime de minorer votre impôt, certaines contraintes inhérentes à chacun peuvent toutefois s'avérer déterminantes au moment du choix.

Le microfoncier, une solution simple adaptée aux petits bailleurs.

Depuis l'imposition des revenus perçus en 2001, les bailleurs percevant annuellement des revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 € (charges non comprises) toutes locations confondues (loyers d'habitation, commerciaux...), relèvent automatiquement de ce régime. Jusqu'alors optionnel, il était réservé aux 796 000 loueurs disposant de revenus fonciers inférieurs à 9 150 €. Avec le relèvement de ce plafond, quelque 200 000 bailleurs supplémentaires devraient être concernés. Autant de contribuables qui n'auront plus à établir une déclaration de leurs revenus fonciers en plus de celle relative à l'ensemble de leurs revenus. Encore faut-il que leur logement et la copropriété où il se trouve soient en bon état et ne nécessitent pas d'importants travaux car, dans le microfoncier, le bailleur est imposé sur 60 % des loyers (hors charges) encaissés ; l'abattement de 40 % couvre l'ensemble des charges déductibles. Un pourcentage qui devient vite insuffisant si le bailleur doit engager des travaux et/ou recourir à un emprunt.

L'option pour le régime réel s'applique pour 5 ans.

Dans ce régime d'imposition, vous pouvez déduire pour leur montant réel les charges de copropriété, les travaux (sauf agrandissement, construction et reconstruction) mais aussi les intérêts d'emprunt. En revanche, même dans ce régime, certaines charges sont déduites de manière forfaitaire : celles correspondant à l'amortissement du bien, aux frais de gestion et aux primes d'assurance (sauf les charges supportées pour la garantie contre les loyers impayés) sont couvertes par une déduction forfaitaire de 14 % appliquée au montant des revenus fonciers bruts. Vous avez donc intérêt à renoncer au microfoncier et à opter pour le régime réel d'imposition si les charges que vous pourriez déduire pour leur montant réel excèdent 26 % (40 moins 14) de vos loyers. Vous devez aussi savoir que, une fois l'option exercée, vous restez imposé au régime réel pendant 5 ans et sur l'ensemble des revenus fonciers perçus par votre foyer fiscal. Il faut donc raisonner pour l'ensemble de vos locations et pour les 5 ans à venir. Vous pouvez avoir intérêt à demeurer dans le microfoncier si vos charges déductibles pour leur montant réel sont légèrement supérieures à ces 26 % et qu'elles risquent de demeurer en deçà de ce montant dans les années à venir. Toutefois, vous bénéficierez, exceptionnellement, d'un droit à l'erreur. Si vous avez volontairement soumis vos revenus de 2001 au régime réel, vous pourrez renoncer à cette option en 2003 et vous replacer dans le microfoncier pour ceux de 2002.

L'avantage fiscal Besson ne compense pas, en général, la minoration des loyers.

L'incitation fiscale accordée aux propriétaires de logements anciens pour les encourager à louer à des ménages disposant de revenus intermédiaires consiste à porter de 14 % à 25 % la déduction forfaitaire pratiquée sur les revenus fonciers. En contrepartie, le bailleur doit s'engager à louer son logement, pendant 6 ans, en respectant un plafond de loyers et de ressources des locataires. Le gain fiscal dégagé par ces 11 points supplémentaires de déduction est minime et vite compensé par la minoration des recettes encaissées si le bailleur doit consentir une baisse de loyers pour respecter ces plafonds. Ainsi, un bailleur imposé au taux marginal le plus élevé (52,75 %) louant un logement de 70 m2 dans une grande ville de province (zone 2) pour un loyer de 420 €, soit le loyer maximum pour bénéficier du régime Besson (6 €/m2/mois), fait une économie d'impôt de 24,37 € par mois (292,44 € par an). Alors que, vu les loyers pratiqués sur le marché en zone 2 (voir p. 58) le manque à gagner en terme de loyer est de 105 € [(7,50 € - 6 €) x 70 m2].

Nous avons calculé à partir de données fournies par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) le seuil de loyers au-delà duquel l'option pour le dispositif Besson conduit à une perte de revenus nets après impôt pour le bailleur (voir tableau p. 58). Ainsi, un bailleur imposé au taux marginal de 52,75 %, disposant d'un logement situé à Paris (zone 1 bis) n'a intérêt à se conventionner que si, compte tenu du marché et des caractéristiques du logement, il ne peut pas le louer plus de 12,17 €/m2. Un cas de figure plus qu'improbable en région parisienne où les loyers sont en moyenne de 14 € à 29 € (voir p. 60). Il en est de même en grande couronne de la banlieue (zone 1) et dans les villes de plus de 100 000 habitants (zone 2) où les prix restent très au-dessus des plafonds de loyers Besson (voir p. 58). Et même les logements situés en zone 3 (qui couvre le reste du territoire et les départements d'outre-mer) peuvent rarement être loués à des prix compatibles avec ces plafonds.

Le régime Besson concerne surtout les secteurs immobiliers peu actifs.

Les loyers ont en effet ici plus de chance d'être compatibles avec les loyers plafonds Besson. Encore que, pour éviter tout "effet d'aubaine", les pouvoirs publics ont privé les bailleurs qui louent déjà leur bien de la faculté de se conventionner tant que leur locataire reste dans les lieux. Ils doivent attendre la signature d'un nouveau bail avec un autre locataire pour opter pour ce dispositif.

À ces restrictions s'ajoutent des contraintes qui, sans être rédhibitoires, constituent un frein psychologique. En premier lieu, les bailleurs doivent remplir le modèle d'imprimé de déclaration de revenus fonciers le plus complet et le plus lourd, y joindre un imprimé d'engagement de location, la copie du bail, celle de l'avis d'imposition du locataire, ainsi que l'attestation de conformité du logement aux normes d'habitabilité. Ensuite, il faut déterminer avec précision la surface habitable du logement et de ses annexes (terrasse, garage...). En effet, le loyer maximal pouvant être pratiqué est déterminé compte tenu de cette surface. Un calcul délicat qu'il est préférable de confier à un géomètre expert même si l'administration fiscale n'a guère les moyens d'exercer un contrôle rigoureux. D'où des formalités et un coût supplémentaire (de 140 € à 200 €, variable selon la surface). Enfin, il faut s'assurer que le locataire respecte les plafonds de ressources imposés, nouvel obstacle. En théorie, il suffit d'examiner le revenu fiscal de référence mentionné sur l'avis d'imposition du locataire. En pratique, il faut se référer à l'avis établi au titre des revenus de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du bail (en 2002, celui des revenus perçus en 2000). Ce décalage de deux années complique les vérifications lorsque la situation familiale du locataire a changé dans l'intervalle. En effet, on doit comparer les ressources de son avis d'imposition de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du bail avec le plafond de ressources applicable compte tenu de sa situation au jour de la signature de ce dernier.

Si, en 2000, le locataire était célibataire, qu'il s'est marié et a eu un enfant en 2002, il faut ajouter son revenu fiscal de référence à celui de son conjoint, puis comparer le résultat au plafond de ressources applicables aux personnes mariées ayant un enfant à charge.

Le dispositif Lienemann, un avantage réservé aux logements à loyers très faibles.

Le dernier-né des dispositifs fiscaux, le Lienemann, renforce l'avantage fiscal accordé en portant la déduction forfaitaire à 60 %. Mais, pour en bénéficier, les bailleurs doivent respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires nettement plus contraignants. Les plafonds de loyers sont fixés à 70 % des montants retenus pour le Besson classique. Les plafonds de ressources du locataire sont, eux, réduits de moitié. Pour le reste, les contraintes sont similaires à celles relevées pour le régime Besson, si ce n'est que le bailleur s'engage à louer pour 3 ans seulement.

Par ailleurs, le dispositif Lienemann permet de réaliser une économie d'impôt plus substantielle. Ainsi, pour un bailleur soumis au taux marginal d'imposition de 52,75 %, louant un logement de 70 m2 dans une grande ville de province (zone 2), l'économie d'impôt réalisée atteint 76,43 € par mois (soit 917, 21 € par an). En théorie, le bailleur devrait donc pouvoir réduire plus sensiblement son loyer pour respecter le plafond, sans pour autant voir son avantage fiscal grignoté par la baisse de ses recettes (voir tableau ci-contre). Ainsi, un bailleur, imposé au taux marginal d'imposition de 52,75 %, louant à Paris ou dans une commune limitrophe (zone 1 bis) où le plafond de loyer à respecter devrait s'élever à 8 €, aura intérêt à adopter le dispositif Lienemann s'il ne peut pas louer son logement plus de 11,55 €/m2. S'il peut pratiquer un loyer plus élevé que 11,55 €/m2, l'avantage fiscal est neutralisé par la baisse de revenus.

En pratique, les plafonds Lienemann étant très bas, les bailleurs dont le logement peut se louer au niveau des plafonds de loyer Besson n'ont jamais intérêt à opter pour ce dispositif ; le Besson reste toujours plus intéressant compte tenu de la différence des plafonds de loyers.

En dehors des cas où le bailleur possède un bien difficile à louer, dans un marché peu actif, voire déprimé, le dispositif n'est guère praticable. Et encore, les bailleurs qui louent déjà leur logement devront attendre le renouvellement ou la reconduction du bail pour l'adopter. Restent les bailleurs disposant de logements pour l'heure vacants, difficiles à louer, sous réserve qu'ils ne soient pas trop réticents à l'idée de louer à des locataires disposant de faibles revenus.

En fin de compte, le régime Lienemann n'a rien de très enthousiasmant. La raison en est peut être que les pouvoirs publics l'ont mis en œuvre pour corriger l'actuel régime fiscal d'exonération des locations consenties aux personnes modestes (RMIstes, étudiants boursiers) et aux organismes agréés sans but lucratif mettant à disposition les logements loués à des personnes défavorisées. La mise en place du dispositif Lienemann s'accompagne en effet de la suppression progressive de cette exonération qui, issue de la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, s'est révélée en fait un cadeau empoisonné pour de nombreux bailleurs. Les revenus n'étant pas imposables, ils ne pouvaient déduire ni les charges de propriété ni les travaux d'entretien des logements. Ils étaient certes autorisés à renoncer à cette exonération en cas de déficit foncier, mais ils perdaient alors définitivement le bénéfice de l'exonération. Les quelque 10 000 à 15 000 propriétaires qui relevaient de ce régime au 1er janvier 2002 continueront à bénéficier de l'exonération de leurs loyers jusqu'à la fin de la période de 3 ans en cours à cette date. Puis ils pourront, s'ils le souhaitent, opter pour le régime Lienemann. Finalement, pour que les dispositifs Besson et Lienemann soient réellement attractifs pour les propriétaires de logements anciens, il faudra attendre que le découpage des zones géographiques soit affiné, que les plafonds de loyers soient plus conformes au marché immobilier et enfin que l'avantage fiscal soit plus substantiel et moins contraignant.

Pour l'heure, ils peuvent toutefois être mis à profit par des bailleurs lourdement imposés et disposant de plusieurs logements locatifs, qui cherchent à dégager des déficits fonciers pour défiscaliser leurs revenus.

Les déficits créés en réalisant des travaux se trouvent majorés dans les logements Besson ou Lienemann du fait des baisses de loyers pratiquées pour respecter les plafonds. La perte de recettes se trouve alors avantageusement compensée par l'allégement de l'impôt pesant sur les loyers des autres locations. Une stratégie fiscale réservée aux bailleurs disposant d'un important patrimoine immobilier locatif.

Effectuer des travaux ou louer en meublé, 2 autres options pour faire des économies d'impôts.

Si vous souhaitez optimiser la fiscalité de vos revenus fonciers, vous pouvez engager des travaux pour rénover un logement locatif ou en améliorer le confort. Ces travaux peuvent en effet être déduits des loyers encaissés permettant ainsi de neutraliser les loyers imposables et de dégager un déficit foncier qui peut être imputé sur votre revenu global (dans la limite de 10 700 €), d'où une économie d'impôt. Un calcul d'autant plus profitable si vous êtes soumis à un taux marginal d'imposition élevé et si vous obtenez une subvention de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat.

Enfin, si vous souhaitez louer un logement ancien avec un régime fiscal attractif, les dispositifs Besson et Lienemann font pâle figure comparés à celui applicable (sans contrepartie ni contrainte) aux loueurs en meublé qui ne sont imposés que sur 30 % du montant de leurs recettes (pour les loueurs disposant de recettes inférieures à 76 300 € hors taxe).

Frédérique Schmidiger


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , BESSON , FISCALITE , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION , LOGEMENT ANCIEN , MICROFONCIER




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