Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Impôts > Impôts locaux > Suivi à la trace : commentaire de jurisprudence

Suivi à la trace : commentaire de jurisprudence

Juin 2006
Le Particulier Immobilier n° 221, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le Trésor public peut réclamer la taxe foncière impayée au nouvel acquéreur. (Cass. com., 28 mars 2006, n° 03-13822.)

Le 30 décembre 1994, la société C. vend un immeuble à la société F. Le 17 septembre 1996, le nouvel acquéreur reçoit du Trésor public une lettre l'informant que le vendeur reste redevable de taxes foncières au titre des années 1993 et 1994.

Le fisc y explique qu'en vertu de son "privilège spécial" en matière de taxe foncière, il peut saisir et encaisser les loyers de l'immeuble faisant l'objet de l'imposition, en lieu et place du bailleur pour récupérer son dû. En d'autres termes, le nouveau propriétaire de l'immeuble est devenu le nouveau redevable de la taxe foncière non payée par son prédécesseur. Ce que l'administration fiscale n'hésite pas à mettre en pratique, en délivrant un "avis à tiers détenteur"... au locataire, sommé de remettre directement entre les mains du fisc le montant de son loyer.

Le propriétaire conteste cet acte auprès du trésorier-payeur général. Après le rejet de sa réclamation, il saisit le tribunal de grande instance pour obtenir la suppression de l'avis à tiers détenteur et la restitution des sommes perçues. La cour d'appel d'Aix-en-Provence rejette sa demande (30 janvier 2003).

Opiniâtre, la société F. se pourvoie alors en cassation avec des arguments irréfutables... du moins le croit-elle. Selon elle, en effet, le Trésor public n'est pas autorisé à se servir sur les loyers qui lui reviennent en tant que bailleur. La raison ? L'article 1920 du Code général des impôts prévoit que le privilège du fisc en matière de contributions directes et taxes assimilées, parmi lesquelles figure la taxe foncière, ne peut s'exercer que sur les meubles et biens mobiliers appartenant au redevable de la taxe.

Or, pour la société F., le redevable de la taxe foncière reste la société C., ce qui interdit au fisc de saisir les loyers de l'immeuble dont elle est désormais propriétaire.

Le Trésor public doit donc réclamer les taxes foncières de 1993 et 1994 au véritable redevable, à savoir le propriétaire de l'immeuble au 1er janvier de ces deux années : la société C.

La Cour de cassation réfute ces arguments, jugeant que le privilège du fisc "s'exerce avant tout autre sur les meubles et effets mobiliers appartenant aux redevables en quelque lieu qu'il se trouvent", mais aussi, pour la taxe foncière, "sur les loyers et revenus des biens immeubles sujets à la contribution", sans que l'article 1920 du CGI distingue dans ce dernier cas, selon que le bien est ou non resté entre les mains du même propriétaire.

La cour suprême affirme ainsi que le privilège spécial de la taxe foncière créée un véritable "droit de suite" qui permet au Trésor public de saisir les loyers entre les mains du locataire, même après la vente de l'immeuble.

Et de conclure : "Par l'effet du droit de suite, le nouveau propriétaire de l'immeuble est lui-même devenu débiteur direct et, par conséquent, redevable de la taxe foncière."

Un verdict sans appel, dont les effets sont pour le moins surprenants. Mais un acquéreur désormais averti en vaut deux : avant de s'engager dans l'achat d'un bien, il vaut mieux s'assurer le propriétaire vendeur est bien à jour de ses obligations fiscales.

Laure Le Scornet

Mots-clés :

IMPOTS LOCAUX , TAXE FONCIERE




Outils pratiques :
Papiers à conserver
Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Choix patrimoniaux

Bannière e-Particulier