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Copropriétaires, protégez l'intérêt du syndicat

Novembre 2008
Le Particulier Immobilier n° 247, article complet.
Auteur : EOCHE-DUVAL (Tiphaine)

Si l'inaction du syndic cause un préjudice à l'immeuble

Si l'inaction du syndic cause un préjudice à l'immeuble ou bien à un ou plusieurs copropriétaires, sa responsabilité peut être engagée. Par exemple, en cas d'infiltrations en provenance des parties communes ayant causé des dommages importants à des appartements voisins.

Il en va autrement lorsque l'inertie du syndic résulte de la décision de l'assemblée générale de différer la réalisation des travaux urgents, ou bien même de ne pas les faire exécuter.

Mais en tout état de cause, les copro­priétaires pris à titre individuel n'ont pas le moindre pouvoir propre en matière de travaux sur les parties communes. S'ils prennent l'initiative de réaliser à leurs frais des travaux de réfection des parties communes, en dehors de toute décision de l'assemblée, ces travaux resteront à leur charge, même s'ils étaient nécessaires ou utiles.

Toutefois, il a été admis qu'en cas d'urgence, ou lorsque le syndicat est empêché de prendre une décision, le copropriétaire concerné peut éventuellement se faire rembourser. Il a en effet été jugé qu'en cas de refus de ­l'assemblée de participer financièrement aux travaux urgents, les copropriétaires qui y avaient pourvu seuls devaient être dédommagés (TGI de Paris, 15 avril 1976).

Par ailleurs, dans un cas où la copropriété était dépourvue de syndic, et où un copropriétaire avait de sa propre initiative, et à ses frais, fait réaliser des réparations nécessaires et urgentes sur l'immeuble, la Cour de cassation a considéré que la décision de l'assemblée de ratifier les dépenses engagées par ce copropriétaire était régulière (Cass. civ. 3e, 20 octobre 1986, Bull. civ. III, n° 141).

Le conseil syndical et ses membres n'ont pas non plus le pouvoir de prendre l'initiative en matière de travaux sur les parties communes, même s'ils présentent un caractère urgent. Mais si le conseil a des doutes concernant les démarches entreprises par le syndic sur les ­travaux préconisés, et s'il est encore temps, il a le droit de prendre conseil auprès de toute ­personne de son choix, ou de demander un avis technique à tout professionnel de la ­spécialité (architecte, expert, avocat, etc.). Dans ce cas, le ­syndic a l'obligation de donner accès à la personne choisie par le conseil syndical aux documents nécessaires pour l'accomplissement de sa mission. Les honoraires des personnes consultées constituent des charges communes générales supportées par le syndicat des copropriétaires au prorata des tantièmes de copropriété.

En réalité, pour éviter aux copropriétaires de se retrouver dans une situation irrégulière et très inconfortable, le mieux est d'anticiper en demandant à l'assemblée générale de déléguer au conseil syndical ou à son président le pouvoir de prendre la décision d'effectuer les travaux urgents en cas d'absence ou de carence du syndic. C'est en effet possible, à condition que l'objet et le montant des dépenses engagées soient clairement fixés. Il a ainsi été jugé que la délégation donnée au conseil syndical d'engager des dépenses urgentes en cas ­d'absence du syndic et dans la limite d'un plafond était valable (CA de Paris 23e ch. B, 28 janvier 2001). La délégation ne doit pas, en revanche, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble ou la gestion du syndic. C'est pourquoi le conseil syndical bénéficiaire de la délégation devra rendre compte de l'exécution de sa mission à l'assemblée qui, à cette occasion, exercera son contrôle. S'il a dépassé la limite des pouvoirs qui lui ont été conférés, il devra en répondre devant l'assemblée ­qui pourra éventuellement engager sa responsabilité.

Pour être valable, la délégation doit faire ­l'objet d'une question inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale et d'une notification du projet de résolution correspondant au plus tard avec l'ordre du jour.

Attention : le syndic n'a pas le droit de déléguer ses fonctions. Il peut seulement se faire représenter à l'occasion de l'exécution de sa mission par l'un de ses préposés (ses collaborateurs) agissant sous sa responsabilité. Il commettrait un excès de pouvoir s'il donnait à des copropriétaires des autorisations relevant de la compétence de l'assemblée, comme par exemple de réaliser des travaux.

Si le syndic ne convoque pas l'assemblée générale

Le syndic qui ne convoque pas l'assemblée générale dans les meilleurs délais engage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat dans la mesure du préjudice causé. En l'absence de préjudice, en revanche, il ne peut être indemnisé. Ainsi a-t-il été jugé qu'un léger retard ne pouvait pas lui être reproché.

De même, si le syndicat ne démontre pas que les travaux ont été mal réalisés ou que le choix de l'entrepreneur a été pour lui plus onéreux que si l'intervention avait été réalisée par une autre entreprise, il ne pourra pas réclamer au syndic le remboursement du montant de ces travaux, malgré la faute commise par le syndic qui n'a pas immédiatement convoqué ­l'assemblée. En revanche, si le retard à exécuter les travaux provient de la défaillance d'un ou de plusieurs copropriétaires à verser leur quote-part pour les travaux, le syndic sera dégagé de toute responsabilité quant à ce retard.

Enfin, l'absence totale de convocation prive le syndic de pouvoir réclamer aux copropriétaires le paiement des dépenses occasionnées par les travaux (Cass. 3e. civ., 20 janvier 1999).

Si le syndic fait exécuter des travaux non urgents

Le syndic engage également sa responsabilité s'il s'est affranchi de l'autorisation de l'assemblée générale pour réaliser des travaux non urgents dans l'immeuble.

Il a été jugé que le seul fait de ne pas avoir saisi l'assemblée à la réception des devis, alors que les conditions de l'urgence n'étaient manifestement pas remplies, engage la responsabilité du syndic. Dans ce cas, le syndicat pourra désavouer ce dernier et lui demander le ­remboursement des dépenses engagées. Il en ira de même si l'entreprise désignée, dont le devis a été accepté par l'assemblée, ne peut pas faire face à ses engagements, et que le syndic a choisi arbitrairement une autre entreprise pratiquant un prix plus élevé.

En tout état de cause, le syndic ne sera condamné que s'il est rapporté la preuve d'un préjudice direct et certain en liaison avec son comportement fautif.

Si les travaux sont faits alors que l'assemblée ne les a pas ratifiés

Les travaux urgents exécutés dans ces conditions par le syndic sont dits « irréguliers » et le privent en principe de pouvoir réclamer les fonds nécessaires auprès des copropriétaires pour en couvrir l'intégralité du montant. Toutefois, si l'entrepreneur obtient en justice la condamnation du syndicat à les payer, un appel de fonds pourra alors être lancé auprès de chacun des copropriétaires concernés pour couvrir le montant de la condamnation.

Dans l'hypothèse où les travaux exécutés ­irrégulièrement par le syndic s'avéreraient totalement inutiles, le syndicat des copropriétaires pourra assigner en garantie le syndic, qui sera alors condamné à indemniser le syndicat à hauteur de son préjudice.

En revanche, il suffit que les travaux aient un intérêt pour la conservation, l'entretien ou encore l'amélioration de l'immeuble pour que ­l'indemnisation du syndicat par le ­syndic soit exclue. Rien n'empêche d'ailleurs l'assemblée générale de ratifier des travaux dont elle sait qu'ils ne revêtent pas le ­caractère d'urgence.

Attention : lorsque l'assemblée générale annuelle qui a eu connaissance de l'excès de pouvoir du syndic lui donne quitus, ce dernier est déchargé de toute responsabilité, de sorte que le syndicat ne pourra plus ultérieurement le critiquer de ce chef.

Par contre, le copropriétaire qui, à titre ­individuel, subirait un préjudice direct et ­personnel en raison des agissements du ­syndic, pourrait engager une action en ­responsabilité envers le syndic, malgré le ­quitus voté en assemblée générale.

Thiphaine Eoche-Duval

Mots-clés :

COPROPRIETE , RESPONSABILITE , SYNDIC DE COPROPRIETE , SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES , TRAVAUX




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