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Copropriété : compte séparé, la règle devient l'exception

Copropriété : compte séparé, la règle devient l'exception
Janvier 2006
Le Particulier Immobilier n° 216, article complet.
Auteur : EOCHE-DUVAL VAN PEL (Tiphaine)

Le législateur a imposé l'ouverture d'un compte séparé par copropriété ; Les syndics la soumettent à un supplément d'honoraires dissuasif ; Les copropriétaires renoncent massivement à exercer ce droit. Nos explications, pour voter en toute sérénité.

S'il est un domaine, en matière de copropriété, dans lequel les syndics professionnels ont su résister efficacement à la pression du législateur, c'est bien celui de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au nom de chaque syndicat. Rendu obligatoire – dans le sens où il est censé être ouvert d'office, sauf vote contraire exprès de l'assemblée générale – par la loi SRU du 13 décembre 2000, le compte séparé est en effet loin aujourd'hui encore de constituer la règle pour la gestion des fonds des copropriétés. Au contraire, il semble même avoir reculé : alors que l'Agence nationale d'information sur le logement (Anil) constatait, lors d'une enquête réalisée au cours du 1er semestre 2001, que 10 % des copropriétés gérées par un syndic professionnel disposaient d'un compte séparé, l'Association des responsables de copropriétés (ARC) estime, au vu d'une enquête menée au printemps 2005, que le taux réel de comptes séparés existants s'inscrit seulement entre 8 % et 10%.

Intention louable

Il est vrai qu'historiquement, les syndics professionnels ont toujours pratiqué le compte unique. Jusqu'à 1985, seuls les syndics bénévoles étaient en effet tenus de verser sur un compte séparé toutes les sommes ou valeurs qu'ils recevaient au nom et pour le compte des syndicats. De leur côté, les professionnels étaient libres de choisir le mode de détention et de placement des fonds perçus. En réalité, le choix en faveur du compte séparé était rarissime et l'ensemble de ces fonds était versé sur le compte bancaire du syndic affecté à la gestion de l'ensemble des copropriétés qu'il gérait ès qualités.

Une totale liberté qui a pris fin en 1985, avec le vote d'une loi – déjà – faisant obligation à tout syndic nouvellement désigné, et au moins tous les trois ans par la suite, de soumettre la question de l'ouverture ou non d'un compte séparé à l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l'article 25. Le but de ce texte était d'assurer à chaque syndicat une « gestion financière et comptable autonome ».

L'intention était louable, mais d'application difficile. Car la sanction, pour le syndic qui « omettait » d'inscrire à l'ordre du jour la question du compte séparé, était ni plus ni moins la nullité de sa désignation, donc de son mandat... et par conséquent de la plupart des décisions prises à son initiative.

La multiplication des litiges portés devant les juges pour régler les difficultés en découlant n'y fut peut-être pas étrangère, toujours est-il que, dans l'idée « d'améliorer la transparence de la gestion des copropriétés et d'éviter les abus financiers de certains syndics en les obligeant à ouvrir un compte séparé par copropriété », la loi SRU du 13 décembre 2000 est revenue à la charge. Le syndic devrait désormais ouvrir un compte séparé au nom du syndicat au moment de sa désignation – ou du renouvellement de son mandat – par l'assemblée générale, et au plus tard dans un délai de trois mois suivant cette date.

Une dérogation de taille

Les choses auraient pu en rester là si cette même loi n'avait prévu une dérogation de taille : l'assemblée générale pouvait accorder au syndic une dispense exceptionnelle, lui permettant de conserver, ou d'instaurer, la pratique du compte unique (1). Inutile de dire que les syndics furent nombreux à s'engouffrer dans la brèche. Si bien que l'objectif principal de la loi SRU – obliger les syndics à ouvrir un compte séparé par copropriété – n'a pas été atteint. Quant à son objectif secondaire, qui était de simplifier la législation applicable depuis 1985, on peut douter qu'il ait été rempli : les copropriétaires sont toujours appelés à voter. à la seule différence qu'auparavant, l'assemblée devait statuer sur l'instauration ou le maintien du compte séparé, tandis qu'aujourd'hui elle est appelée à se ­prononcer sur l'instauration ou le maintien du compte unique... Avec le même résultat final : la plupart des syndics obtiennent le vote leur permettant d'adopter cette dernière solution.

Bien sûr, une fois accordée, cette autorisation peut être retirée, lors du vote sur le renouvellement de la dispense. Car les copropriétaires, lorsqu'ils accordent une dispense au syndic, doivent aussi statuer sur sa durée : exprimée en mois ou en année, peu importe, en pratique, elle coïncidera souvent avec la durée du mandat du syndic. Dans ce cas, la commission relative à la copropriété souligne que le délai imparti au syndic pour transférer les sommes du syndicat sur un compte unique serait de trois mois suivant l'assemblée au cours de laquelle cette nouvelle décision a été prise. Mais en pratique, la durée de la dispense correspondra donc à celle du mandat, le syndic pourra aisément mettre tout le poids de son propre renouvellement dans la balance pour obtenir le maintien du compte unique. Par ailleurs, il faut souligner que la sanction en cas d'absence de dispense régulière en cours de validité demeure la nullité de plein droit du mandat du syndic, comme c'était déjà le cas avant la loi SRU, lorsque le syndic n'avait pas demandé à l'assemblée de statuer sur l'ouverture d'un compte séparé. Avec les mêmes conséquences gravissimes : les actes accomplis par le syndic seront frappés de nullité, au premier rang desquels les décisions prises par les assemblées générales convoquées par ses soins, contestables durant dix ans devant le juge. À l'exception, toutefois, de ceux passés avec les tiers de bonne foi, tels un fournisseur ou un entrepreneur, qui resteront valables.

Ce qui veut dire également que tout intéressé pourra demander au président du tribunal de grande instance la désignation d'un administrateur provisoire, en vertu de l'article 47 du décret de 1967. Ce qui est loin d'être souhaitable pour la copropriété.

Pourquoi cet échec réitéré du compte séparé ? Les vertus de transparence et de lisibilité qu'on lui attribue n'auraient-elles pas été perçues par les copropriétaires ?

La réalité est plus complexe : d'abord, ces derniers sont nombreux à être persuadés, souvent par manque d'information, qu'ils disposent déjà d'un compte séparé, alors qu'il s'agit d'un simple sous-compte ouvert au nom de la copropriété dans le compte global du syndic. Ces comptes dits « individualisés » permettent d'isoler les sommes du syndicat et d'avoir l'ensemble des écritures débit-crédit effectuées au cours de l'exercice comptable du syndicat concerné. Ils sont monnaie courante, et la plupart du temps facturés aux copropriétaires. Philippe Loiselet, directeur général des services immobiliers du cabinet Loiselet & Daigremont, administrateur de biens en Ile-de-France, dont 3,33 % des copropriétés gérées sont en compte séparé (soit 2,49 % de moins qu'en 2002) propose ainsi une gestion en compte individualisé, moyennant la somme de 15 euros TTC par lot principal.

Coût dissuasif

Mais pour l'essentiel, si les copropriétaires optent massivement pour le compte unique, c'est sur la foi d'un argument de choc avancé par les syndics professionnels : le coût généré par la gestion d'un compte séparé. Argument développé sur des modes différents : pour Serge Deglise, président du groupe Oralia, dont 4,35 % des copropriétés fonctionnent en compte séparé, il serait occasionné – et justifié – par la charge de travail supplémentaire qu'implique la gestion des extraits de comptes bancaires, de chéquiers, de suivis individualisés des relevés de compte, etc. Quant à Philippe Loiselet, il avance le risque d'erreur (erreur de chéquier, erreur d'affectation) engendré par la gestion de comptes séparés, à l'origine là encore d'un alourdissement des tâches, qui mobilise du personnel et génère des frais supplémentaires. Lorsque la copropriété exige résolument un compte séparé, elle le paie donc par une hausse des honoraires du syndic : + 20 % chez Oralia, et via une facturation de 25,50 euros TTC par lot principal chez Loiselet & Daigremont.

Des tarifs raisonnablement chers, si l'on en croit l'enquête menée par l'ARC, selon laquelle plus d'un tiers des syndics appliquerait un tarif par lot et par an situé entre 46 et 55 euros, ce qui revient à une majoration d'honoraires de 50 %, plus d'un tiers d'entre eux facturant le compte séparé entre 51 et 55 euros. Cet argument du coût n'emporte guère l'adhésion des associations de défense des intérêts des copropriétaires : surcharge de travail ou pas, la gestion d'un compte séparé ne devrait, selon elles, engendrer aucun paiement d'honoraires supplémentaire. À l'exception, reconnaît Michel Thiercelin, de la Fédération du ­syndicat des copropriétés coopératives (FSCC), de la prise en charge par le syndicat des sommes consacrées par le syndic au paiement de l'assurance garantissant la représentation des fonds déposés par les copropriétés. C'est le choix opéré par le cabinet Abigest, administrateur de biens à Paris, dont plus de 99 % des copropriétés sont dotées d'un compte séparé, moyennant un tarif volontairement non dissuasif de 3,59 euros TTC par lot principal. Quant à l'ARC, elle estime qu'entre 20 et 40 euros – tarif pratiqué, si l'on en croit son enquête, par 33 % des syndics des copropriétés interrogées – le coût facturé, tout en étant élevé, permet encore aux copropriétaires de "s'offrir" d'un compte séparé.

Manne financière

Mais le coût du compte séparé est-il vraiment au cœur de ce débat ? L'enjeu n'est-il pas plutôt la manne que constituent les produits financiers générés par le placement des sommes déposées sur le compte unique du syndic par les syndicats qu'il gère ? S'il faut en croire Michel Thiercelin, les syndics professionnels détiendraient dans leurs caisses, toutes activités confondues, huit milliards quatre cents millions d'euros, qui rapporteraient jusqu'à deux cents millions d'euros une fois placés.

En pratique, les syndics déposent en effet la trésorerie des copropriétés sur des comptes à terme (dépôts à terme pour un, deux, trois, six mois, selon les prévisions comptables), actuellement rémunérés autour de 2 % ou 3 %. Ces produits financiers contribuent, de leur propre aveu, à leur rémunération, fluctuant bien sûr d'une année sur l'autre. Ils ont ainsi représenté 7 % des revenus du cabinet Loiselet&Daigremont en 2002, et 4,5 % en 2004, année moins faste.

Des revenus complémentaires qui permettent essentiellement, selon Serge Deglise, de couvrir les frais bancaires (virements, prélèvements, consultations Internet, etc.) et les assurances souscrites par le professionnel, telles la garantie financière et la responsabilité civile. Chiffres à l'appui : la garantie financière payée par Oralia Lyon représente 1,08 % de son chiffre d'affaires, l'assurance responsabilité civile 0,7 %, les services bancaires pour la gestion du compte collectif et des livrets ouverts aux noms des syndicats représentant pour leur part 0,2 %, soit un coût total de 1,98 %. Coût tout juste couvert, en 2004, par les produits financiers issus de la gestion des copropriétés, qui ont représenté environ 2 % du chiffre d'affaires d'Oralia. Soit. Mais, de son côté, le responsable du cabinet Abigest, qui pratique très largement le compte séparé, a obtenu de son banquier une dispense des frais bancaires en mettant en avant à la fois le nombre de comptes ouverts dans son établissement et le montant de la trésorerie représentée par la totalité de ces comptes...

Intérêt limité

Cette opposition entre « gros » et « petits » syndics à propos du compte séparé souligne à quel point il peut être, pour ces derniers, un argument commercial de taille lorsqu'il s'agit de décrocher l'administration d'une copropriété. Et les copropriétaires, dans tout cela ? Ainsi qu'on l'a déjà souligné (voir pp. 46-47), les intérêts versés par la banque en rémunération des fonds placés sur le compte unique du syndic appartiennent à ce dernier, et ne sont pas distribués au syndicat. Sauf décision contraire de l'assemblée générale, ou clause explicite du contrat de mandat. Toutefois, le compte unique n'empêche pas le syndic de placer en parallèle les fonds ne servant pas au fonctionnement courant de la copropriété, comme les provisions pour travaux futurs. Un tel placement se fait là encore à la demande de l'assemblée générale décidant également de l'affectation des intérêts produits par ce placement (art. 35-1 du décret du 17 mars 1967). Dans ce cas, le compte est ouvert au nom du syndicat et les intérêts produits lui appartiennent.

Malheureusement, il n'existe pas d'instrument d'épargne véritablement adapté aux besoins des syndicats : sécurité, défiscalisation. Outre les Sicav de trésorerie, les copropriétés ont la possibilité d'opter pour le compte à terme, mais les fonds sont alors indisponibles pendant un temps prédéterminé. Restent le livret A (ou bleu), rémunéré à 2 %, mais plafonné à 15 300 euros, ou le ­livret B (orange) rémunéré à 2 % mais fiscalisé (27 % de ces 2 % étant reversés à l'état).

De si maigres rémunérations justifient-elles le placement des sommes du syndicat ? Il serait inintéressant pour une copropriété de placer son « petit » solde de 1000 euros : au-dessous d'un seuil que l'on peut estimer à 13000 ou 16000 euros pour un petit immeuble, le jeu n'en vaut pas la chandelle. C'est pourquoi l'argument des produits financiers ne doit pas être la seule motivation de la copropriété lorsqu'elle a à décider si elle autorise, ou non, le syndic à pratiquer le compte unique.

Garde-fou

Le compte séparé procure avant tout au syndicat la garantie de conserver la mainmise sur ses fonds, d'en contrôler la gestion dans la plus grande transparence. Certes, compte séparé ou compte unique, les fonds des copropriétés détenus par le syndic professionnel sont obligatoirement couverts par une garantie financière. Celle-ci est en général au moins égale à trois fois le chiffre d'affaires du professionnel, et ne peut pas être inférieure à 110000 euros. Ainsi, en cas de défaillance du syndic, de liquidation judiciaire ou de malversation, les syndicats sont en principe indemnisés. Les copropriétaires sont informés du nom du garant et du montant de la garantie par voie d'affichage chez le syndic, et sur son papier à en-tête.

Pour s'assurer que les fonds sont bien représentés sur les comptes bancaires, mais également que le montant garanti n'est pas inférieur au montant des fonds réellement détenus, les garants sont en liaison continue avec la Banque de France et les greffes des tribunaux de commerce, et effectuent chaque année à la fois des contrôles sur pièces (bilan, compte de résultat, etc.) et des contrôles sur sites, en mandatant des experts comptables qui engagent leur responsabilité. La caisse de garantie de l'immobilier Fnaim (CG Fnaim) réalise ainsi au moins 3 000 audits par an, pour 8 500 adhérents. Quant à la société de caution mutuelle des professions immobilières et foncières (SO.CA.F) elle a mené à bien 1400 audits en 2004, pour 4000 sociétaires.

En apparence, ce dispositif semble fonctionner, avec un taux de sinistralité relativement faible et stable : la CG Fnaim fait état, pour 2004, de sept sinistres et de 312000 euros indemnisés, la SO.CA.F, de neuf sinistres et de 506202 euros provisionnés pour 2004. Mais cette indemnisation, lorsqu'elle a lieu, intervient dans la limite du montant de la garantie donnée. Aussi, lorsque le montant total des créances justifiées est supérieur au montant de la garantie, la répartition a lieu « au marc l'euro » entre tous les syndicats (art. 42 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970).

Par exemple, si 46 copropriétés réclament au total un million d'euros à un syndic défaillant, pour une garantie de 500000 euros, chacune obtiendra la moitié de ce qu'elle avait réclamé. Elle a donc bel et bien subi une perte de trésorerie impossible à compenser.

Par ailleurs, et c'est l'un des inconvénients majeurs du compte unique, pour obtenir une indemnisation, les syndicats doivent impérativement justifier que leur créance est ­certaine, liquide et exigible ; à défaut, ils ­n'obtiendront rien. Or, selon René Troin, président de la SO.CA.F, seul le compte séparé donne au syndicat la certitude de pouvoir justifier de cette créance, par la production des relevés bancaires du syndicat. Avec la production du budget prévisionnel, des appels de fonds, et des factures, ces relevés permettent en effet sans difficulté de justifier rapidement et avec précision des mouvements de fonds du syndicat. Par ailleurs, rappelle René Troin, « en cas de faillite ou de détournement de fonds, le solde éventuel se trouvant sur le compte séparé du syndicat n'est pas noyé dans le patrimoine du syndic, de sorte que le syndicat le récupérera directement ».

Quelle que soit sa décision, le syndicat est maître du jeu : les copropriétaires ne doivent pas hésiter à faire valoir leur droit au compte séparé. Mais cette option ne doit pas les dispenser de faire preuve de vigilance, en suivant très régulièrement la gestion des fonds de leur copropriété.

Tiphaine Eoche-Duval Van Pel

(1) Le mécanisme actuel ressort de la combinaison de l'article 18 alinéa 6 nouveau de la loi de 1965 et du nouvel article 29-1 du décret d'application du 17 mars 1967.

Mots-clés :

COPROPRIETE , SYNDIC DE COPROPRIETE , SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES




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