Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Copropriété > Clause illicite, mais applicable : commentaire de jurisprudence

Clause illicite, mais applicable : commentaire de jurisprudence

Clause illicite, mais applicable : commentaire de jurisprudence
Mars 2007
Le Particulier Immobilier n° 229, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Toute clause du règlement s'applique tant que le juge ne l'a pas déclarée non écrite. (Cass. 3e civ., 21 juin 2006, n° 05-13.607.)

La suprématie du règlement de copropriété, qui fait foi jusqu'à preuve du contraire, vient d'être rappelée avec force par la Cour de cassation. Dans cette affaire, l'ensemble des copropriétaires d'une résidence située à Neuilly-sur-Seine, occupant plusieurs bâtiments mais ayant en commun une même porte cochère, s'était vu réclamer les charges afférentes au fonctionnement de l'automatisme de cette dernière. Le règlement de copropriété en disposait pourtant autrement, attribuant le paiement de ces charges à certains copropriétaires seulement. Mme Q., ainsi dispensée par le règlement, s'empresse de demander en justice l'annulation de la décision d'assemblée générale fixant les appels de charges.

La cour d'appel de Versailles (21 février 2005, 4e ch. civ.) rejette sa demande.

Les juges du fond considèrent les appels de charge valables, dans la mesure où ils sont conformes à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, nonobstant la répartition prévue par le règlement. L'arrêt retient en effet que l'automatisme de la porte cochère donnant sur la voie publique constitue un équipement commun utile de façon égale à l'ensemble des copropriétaires, parce qu'il n'est pas contesté que tous ont accès à leur lot par cette porte, s'ils le désirent. Les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, étant d'ordre public, doivent l'emporter sur le règlement de copropriété rédigé en 1958 .

Mme Q. conteste et forme alors un pourvoi en cassation. Avec succès, puisque la Cour de cassation casse l'arrêt. Après avoir rappelé le premier alinéa de l'article 43 de la loi de 1965, selon lequel "toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites", elle ajoute "que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge".

En pratique, le juge qui déclare non écrite une clause relative à la répartition des charges doit procéder à une nouvelle répartition. A défaut, seule celle fixée par le règlement doit s'appliquer. Encore faut-il qu'il soit saisi d'une action en nullité de la clause litigieuse du règlement de copropriété. Ce n'est évidemment pas le cas en l'espèce, puisque la répartition des charges fixée au règlement satisfait en l'occurrence la copropriétaire auteur du pourvoi, déchargée de toute contribution relative à la porte cochère. Dès lors, le juge ne peut de lui-même décider d'appliquer la répartition des charges prévue par la loi de 1965, fût-elle d'ordre public, sans outrepasser ses pouvoirs. La solution se veut pragmatique. La gestion des copropriétés se voit ainsi sécurisée... avec, pour conséquence, des iniquités entre copropriétaires. Cela n'est cependant pas une fatalité : l'action en nullité de la répartition des charges prévue par un règlement de copropriété, sur le fondement de l'article 43 de la loi de 1965, est ouverte à toute personne y ayant intérêt et ce, sans limite dans le temps (Cass. 3e civ., 12 juin 1991).

Laure Le Scornet


Mots-clés :

CHARGE DE COPROPRIETE , REGLEMENT DE COPROPRIETE




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier