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Un concierge encombrant : commentaire de jurisprudence

Novembre 2008
Le Particulier Immobilier n° 247, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

L'unanimité est requise pour supprimer le poste de concierge si le règlement de copropriété impose sa présence. (Cass. civ. 3e, 24 septembre 2008, n° 07-17039.)

La remise en cause du poste de concierge est de plus en plus au cœur des préoccupations des copropriétés, tant elles doivent faire face à des charges galopantes. La suppression d'un tel service doit être votée en assemblée générale, mais un point suscite toujours un abondant contentieux : la majorité requise pour emporter la décision. La présente affaire en est une illustration intéressante.

Un copropriétaire, M. R., a assigné en justice le syndicat des copropriétaires pour avoir voté la suppression du poste de concierge à la double majorité de l'article 26. Il entend obtenir l'annulation de la résolution portant sur ce point prise par l'assemblée générale, qui prévoit le remplacement du concierge par une entreprise de nettoyage. Pour lui, cette décision relevait de l'unanimité des copropriétaires. Il est débouté en première instance, au motif que le règlement de copropriété de l'immeuble ne prévoit pas l'existence d'un concierge, celle-ci dépendant exclusivement de la volonté du syndicat des copropriétaires. « La suppression du poste ne constitue pas une modification à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, ce qui exclut la règle de l'unanimité prévue par ­l'article 26 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1965 » (TGI Saverne, 22 avril 2005). M. R. fait appel du jugement : il se réfère à deux articles du règlement de copropriété, l'un prévoyant que « le service de l'immeuble est assuré par un concierge si le syndicat des copropriétaires en décide ainsi », l'autre « qu'un lot n° 1 est prévu pour le logement du concierge ». Deux dispositions qui, pour M. R., démontrent de manière incontestable que le syndicat des copropriétaires avait, dès l'origine, imposé l'existence d'un concierge. La suppression de son poste, en conséquence, modifie les modalités de jouissance des parties privatives, le concierge assurant en particulier une mission de surveillance et d'aide aux occupants de l'immeuble que ne remplit pas la fonction de nettoyage. M. R. obtient gain de cause devant la cour d'appel. Les juges, sans suivre son argumentation, considèrent que le règlement de copropriété prévoit l'existence d'un concierge, mais ne l'impose pas. Pour autant, ils estiment que conformément aux prévisions du règlement, le syndicat des copropriétaires, ayant décidé d'engager un concierge, ne pouvait voter sa suppression qu'à l'unanimité (CA de Colmar, 2e ch. civ. sect. A, 15 février 2007).

Le syndicat forme un pourvoi en cassation, et les magistrats cassent la décision des juges d'appel pour violation de l'article 26 alinéa 2, dans la mesure où le règlement de copropriété prévoit simplement la faculté d'avoir un concierge. Il est admis en ce cas par les tribunaux que l'unanimité n'est pas requise. A fortiori si une solution de remplacement est mise en place. C'est le cas en l'espèce.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

ASSEMBLEE GENERALE , CONCIERGE , COPROPRIETE , GARDIEN , GARDIEN D'IMMEUBLE , LICENCIEMENT , REGLEMENT DE COPROPRIETE




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