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Mieux maîtriser le coût des travaux de votre copropriété

Mieux maîtriser le coût des travaux de votre copropriété
Septembre 2006
Le Particulier n° 1004, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

Que ce soit pour conserver ou améliorer l'état du bâtiment ou pour répondre à une injonction légale, les travaux pèsent lourdement dans les charges de copropriété. Voici des éléments de méthode pour éviter les surcoûts inutiles et limiter la facture globale, illustrations à l'appui.

L'expérience montre que les travaux de copropriété sont le plus souvent entrepris sous la pression des événements ou de la réglementation en vigueur. "Les copropriétés effectuent souvent les travaux dans l'urgence, lorsque la chaudière casse ou après une lettre de la mairie imposant un ravalement, par exemple. Dans ces conditions, les coûts sont généralement plus élevés car les entreprises peuvent alors imposer leurs prix", regrette Bruno Dhont, directeur de l'Association des responsables de copropriété (ARC). Il est donc préférable d'anticiper les travaux nécessaires pour mieux organiser leur exécution et leur financement. En principe, c'est le syndic qui est chargé de ce travail, du moins si l'immeuble est géré par un syndic professionnel. Son rôle est, en effet, d'attirer l'attention des copropriétaires sur les échéances imposées par l'administration (pour des mises aux normes notamment), et de leur indiquer les gros travaux à prévoir en fonction de ce qui lui est signalé par les occupants de l'immeuble (fuites, fissures, par exemple). Ensuite il doit, en accord avec le conseil syndical (obligatoirement consulté pour tous les travaux dont le coût excède un certain montant voté en assemblée générale), passer des appels d'offre, dépouiller les devis, inscrire les travaux à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (AG) et appeler les fonds nécessaires. En réalité, tous les syndics ne jouent pas ce rôle. Soit par défaut de conscience professionnelle, soit par manque de compétence. Il est donc nécessaire que le conseil syndical s'en mêle. En matière de travaux, il doit connaître les souhaits des copropriétaires et les urgences de l'immeuble ; il doit aussi déterminer les priorités et prévoir un planning de réalisation ; et, enfin, contrôler les coûts pour éviter tout dérapage intempestif du budget général. Un conseil syndical ne possède généralement pas de compétences techniques particulières. Pourtant, de nombreux exemples montrent qu'en matière de travaux il peut jouer un rôle moteur déterminant. Voici comment procéder et les résultats possibles.

Évaluer les besoins de l'immeuble.

Pour connaître les besoins de l'immeuble, Jean-François Rouan, président de l'Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC), conseille de commencer par regarder le carnet d'entretien. Ce document n'est obligatoire que depuis 2001, mais certains immeubles en sont dotés depuis de nombreuses années. S'il est correctement tenu à jour par le syndic, ce "carnet de santé" permet de retrouver la date et la nature des travaux importants réalisés dans les parties communes, ainsi que le nom des entreprises concernées. "Si vous constatez que le ravalement a été fait il y a 20 ou 25 ans, il sera sans doute nécessaire de l'envisager en priorité", explique Jean-François Rouan. L'ARC estime qu'il est nécessaire de repeindre les parties communes en moyenne tous les 8 ans, de ravaler les façades environ tous les 25 ans et de remplacer les couvertures en zinc au bout de 40 ans. Cependant, même si le carnet d'entretien livre des informations précieuses, il est indispensable de faire réaliser un diagnostic de l'immeuble. Le premier diagnostic peut être assez large, consistant à décrire la composition du bâtiment et à déceler les problèmes (fissures, charpente en mauvais état, etc.). Ensuite, en fonction de l'état réel de l'immeuble, il faudra peut-être réaliser régulièrement des examens plus succincts (pour suivre l'évolution des problèmes identifiés) ou effectuer des audits plus spécialisés, portant sur l'étanchéité ou l'acoustique, par exemple. Le coût de ces diagnostics varie généralement de 700 à 3 000 € en fonction des instruments utilisés et de la taille de la copropriété. Mais un diagnostic thermique dans un ensemble de 800 logements à Paris a récemment été facturé 15 000 €

Ce qui n'était pas excessif, compte tenu de l'ampleur des travaux à réaliser (800 000 €). Mais si le coût du diagnostic est important et n'a pas été inscrit dans le budget prévisionnel, il sera nécessaire de le faire voter par l'AG (à la majorité de l'article 24). Une fois les problèmes identifiés, le conseil syndical doit passer à l'étape de planification des travaux.

Recourir à un architecte pour préparer les travaux.

Sauf si les travaux à réaliser sont simples (limités à un seul corps de métier) et bien définis, le conseil syndical a intérêt à s'entourer de professionnels compétents, même si cela représente un coût supplémentaire. La meilleure solution consiste à faire appel à un architecte. Généraliste, son rôle s'étend de la conception à la réalisation, avec une vision d'ensemble sur tous les problèmes identifiés. "Combien de fois avons-nous fait économiser de l'argent à une copropriété qui avait programmé des travaux de peinture dans les parties communes avant d'entreprendre une remise aux normes de l'ascenseur, ce qui n'aurait pas manqué de tout salir

", explique Emmanuel Debenoist, un des responsables de la Compagnie des architectes de copropriété. Si les travaux envisagés nécessitent un permis de construire (modification des façades, par exemple), l'architecte s'en chargera. Il pourra également négocier avec l'architecte des bâtiments de France (ABF) si l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé. En fonction des problèmes rencontrés, il peut faire appel à un bureau d'études spécialisé s'il le juge nécessaire, contacter les entreprises et conseiller le conseil syndical dans le choix d'un entrepreneur. Surtout, il peut assurer le suivi et la réception des travaux. Enfin, certains cabinets d'architectes utilisent parfois les services d'économistes de la construction, dont la spécialité est de programmer le financement des travaux, ce qui peut se révéler utile lors d'une décision en AG.

La rémunération d'un architecte dépend de l'ampleur de la mission qu'on lui confie. Pour une simple consultation, il faut compter environ 110 € de l'heure. Si la mission est plus large (audit, préconisation de travaux, estimation financière, etc.), il vaut mieux passer un contrat et prévoir une rémunération forfaitaire : par exemple 5 000 € pour une copropriété importante (environ 200 lots). Si la mission est complète (jusqu'au suivi de chantier), sa rémunération sera d'environ 10 % du montant des travaux. Mais, là encore, lorsque le montant des travaux est important, certains architectes proposent d'appliquer un forfait. Par exemple, pour le suivi des travaux d'un montant de 150 000 €, un architecte peut prendre 10 000 € au lieu de 15 000 €.

Consulter les entreprises.

La troisième étape consiste à évaluer le coût des travaux envisagés et, pour cela, à demander des devis à différentes entreprises. En effet, la loi du 10 juillet 1965 impose une mise en concurrence pour tous les travaux nécessitant un vote en AG : le syndic doit obtenir au moins deux devis. Mais, pour pouvoir réellement comparer les propositions, il faut établir au préalable un cahier des charges précis sur le type de matériaux utilisés, les techniques mises en œuvre, les délais d'exécution, etc. Par exemple, pour une réfection des peintures des parties communes, demander aux entreprises combien de couches d'enduit sont prévues permet de comprendre pourquoi l'une demande 15 000 € et l'autre 8 000 €. Les copropriétaires réunis en AG pourront ainsi voter en toute connaissance de cause. Le cahier des charges peut être rédigé par l'architecte choisi par la copropriété (110 € de l'heure). Mais, si les travaux à entreprendre sont simples, des non-professionnels peuvent aussi en rédiger. L'ARC propose à leur intention des cahiers des charges types. "Si, lors de ses consultations, le conseil syndical reçoit un devis très détaillé, il peut demander aux autres entreprises de présenter leur devis de la même manière, ou s'en servir pour établir un cahier des charges", conseille Bruno Dhont.

Évaluer tous les coûts.

L'entreprise est ensuite choisie à partir des devis obtenus. Parmi les éléments d'appréciation, le prix n'est pas le seul à prendre en compte. Si vous n'utilisez pas les services d'un architecte, vérifiez les références de l'entreprise (en allant voir une réalisation comparable récente, par exemple) et sa solidité financière (sur les registres du greffe du tribunal de commerce). Vérifiez ensuite si elle est correctement assurée : outre l'assurance garantie décennale, il est toujours préférable de choisir une entreprise assurée pour les vols commis dans les immeubles à l'occasion de chantiers et les dommages survenant en cours de travaux (dégâts des eaux entre autres). Enfin, vérifiez si elle est dotée d'un label Qualibat prouvant qu'elle dispose des moyens suffisants en matériels et en personnel. Une fois ces vérifications faites, comparez les prix et les prestations offertes. Par exemple, certaines entreprises prévoient les enlèvements de gravats mais pas le nettoyage après les travaux. Ce qui nécessite de faire ensuite nettoyer les parties communes et revient finalement plus cher.

Pour connaître le budget prévisionnel total, les honoraires de tous les intervenants doivent être ajoutés aux coûts des travaux eux-mêmes : ceux de l'architecte, si la copropriété a décidé de faire appel à lui ; ceux du "coordonnateur santé-sécurité", obligatoire dès lors que plusieurs entreprises interviennent sur un même chantier (loi no 93-1418 du 31.12.93), dont les honoraires sont de 2 % du montant hors taxes des travaux. Les bureaux d'études comme OTH, Veritas, Apave, Coptima ou Socotec, peuvent assurer ce rôle de coordonnateur. Restent les honoraires du syndic. Si les travaux ne sont pas trop complexes, en l'absence d'architecte ou de cabinet spécialisé, le syndic peut se charger de faire établir des devis et de suivre les travaux. Pour ce travail, des honoraires sont prévus dans le contrat de syndic. Ils peuvent atteindre 8 % du montant des travaux (HT ou TTC, selon la négociation). Si le conseil syndical prévoit les travaux suffisamment à l'avance, il est conseillé de négocier ces honoraires chaque année au moment du renouvellement du contrat de syndic. L'ARC conseille de négocier des honoraires dégressifs en fonction de l'importance des travaux (voir le no 976 du Particulier, p. 51). Mais si la copropriété a engagé un architecte qui s'occupe de tout, le travail du syndic se limite à des tâches de suivi administratif. Dans ce cas, ses honoraires peuvent tomber à 2 % du montant hors taxes des travaux.

Faire voter le budget des travaux.

Une fois le budget prévisionnel mis au point, l'étape suivante est de le faire adopter par l'AG. Or, les modalités de vote sont différentes selon la nature des travaux envisagés. En effet, outre les petits travaux d'entretien courant (non traités ici), le décret no 2004-479 du 27 mai 2004 prévoit trois catégories de travaux : ceux de conservation, ceux rendus obligatoires par un texte législatif ou réglementaire et ceux d'amélioration. Dans la première catégorie se trouvent le ravalement, la réfection des parties communes ou les travaux d'étanchéité, par exemple. Ces travaux peuvent être votés à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés). Dans la seconde figurent aussi le ravalement si la mairie a envoyé une injonction à la copropriété, ou la mise en conformité des ascenseurs (loi du 2.7.03, voir le no 986 du Particulier, p. 55) et des portes de parkings actionnées électriquement (directive européenne de mai 2005). Dans ces cas-là, l'AG devra voter ces travaux à la majorité de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires). Dans la dernière catégorie apparaît tout ce qui peut améliorer le confort ou le standing de l'immeuble (installation d'un ascenseur, d'un garage à vélos, etc.). Ces travaux doivent être votés à la majorité de l'article 26 (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix). Se tromper de catégorie et donc de majorité peut faire capoter un projet. En effet, dans ce cas, un copropriétaire qui s'opposerait aux travaux envisagés pourrait obtenir du tribunal la possibilité d'étaler ses paiements sur 10 ans

Daniel Baulon, président d'un conseil syndical à Paris, peut en témoigner : "Nous avions décidé de mettre aux normes un ascenseur de service pour un coût de 35 000 €, ce qui nous semblait relever de l'entretien. Mais un copropriétaire a estimé qu'il s'agissait plutôt d'amélioration et a contesté la décision de l'AG. Il n'a donc pas payé sa quote-part pendant la procédure judiciaire, ce qui a retardé les travaux. Heureusement, le juge nous a finalement donné raison." D'une manière générale, les juges estiment que les travaux imposés par la vétusté restent des travaux d'entretien même s'il y a une amélioration du fait de l'installation d'équipements plus modernes (cass. civ. 3e du 22.5.97, no 95-13.824). Vérifiez donc à quelle catégorie les travaux appartiennent, si nécessaire avec l'aide d'un avocat spécialisé dans les problèmes de copropriété. Ses honoraires seront largement amortis !

Nathalie Coulaud


Mots-clés :

ARCHITECTE , ASSEMBLEE GENERALE , CONSEIL SYNDICAL DE COPROPRIETAIRES , COPROPRIETE , DEVIS , ECONOMIE , RAVALEMENT




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