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Sécurisez efficacement les accès de votre immeuble

Sécurisez efficacement les accès de votre immeuble
Juillet-Août 2007
Le Particulier n° 1015, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

La plupart des copropriétés sont désormais munies de claviers à code ou d'interphones. Ces systèmes se révèlent parfois insuffisants et vont devoir évoluer en raison de nou­velles contraintes réglementaires. Voici ce qu'il faut savoir pour protéger au mieux votre immeuble.

Les techniques de protection évoluent : votre copropriété en profite-t-elle pleinement ?

Entrer dans cet immeuble du boulevard de Charonne à Paris nécessite de franchir trois barrières : une grille d'entrée dotée d'un clavier à code, puis une deuxième porte, également équipée d'un clavier à code et, enfin, un interphone. En outre, un gardien d'immeuble, chargé du ménage et du courrier, assure une présence dans la journée. Ce n'est pas un exemple isolé : les 300 000 cambriolages et 200 000 vols de voitures dans des parkings recensés chaque année par le ministère de l'Intérieur incitent les Français habitant en zone urbanisée à sécuriser leur immeuble. Et toutes les copropriétés qui n'étaient pas sécurisées s'équipent, pour ne pas voir se reporter sur elles la petite délinquance découragée par les dispositifs des immeubles voisins. Selon le Groupement professionnel des métiers de la sécurité électronique (GPMSE), en région parisienne, presque 100 % des immeubles sont équipés d'interphones ou de claviers à code. Dans le neuf, la sécurité est perçue comme un argument de vente, valorisant les biens : 40 % des programmes en cours sont dotés de caméras de surveillance et de détecteurs d'intrusion. Reste que de nombreux immeubles, qui ne disposent que d'un simple clavier codé, sont peu protégés parce que tout le quartier connaît le code. Il est donc indispensable, pour une copropriété, de faire le point périodiquement sur ses besoins en matière de sécurité. Les équipements de protection évoluent en effet constamment, qu'ils soient mécaniques ou électroniques, et, en particulier, les systèmes de vidéosurveillance. D'autres évolutions, réglementaires, doivent être prises en compte, qui concernent l'accessibilité aux handicapés, ou encore la fin du monopole de La Poste. Voici comment mener cette réflexion.

Étudier les points faibles du bâtiment.

"Parce que la sécurité est un sujet sensible, les copropriétés se font régulièrement vendre à prix d'or du matériel qui ne correspond pas à leurs besoins", prévient l'Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC). Avant toute décision de travaux, il est donc nécessaire d'évaluer les besoins réels de l'immeuble. Pour les copropriétaires bailleurs, ce point importe d'autant plus que les dépenses correspondantes ne sont pas récupérables auprès de leurs locataires, puisqu'elles ne figurent pas dans la liste réglementaire des charges locatives (voir le n° 1003 du Particulier). En revanche, ces travaux bénéficient de la TVA à 5,5 % si l'immeuble est majoritairement à usage d'habitation (voir le n° 1011 du Particulier). L'évaluation des besoins peut être menée par le conseil syndical et le syndic dans le cas d'un immeuble traditionnel avec un seul accès. Un clavier à code, puis des interphones et éventuellement une caméra de surveillance seront alors suffisants, et un installateur sélectionné par la copropriété pourra donner des conseils utiles. Mais dès que la copropriété comporte plusieurs accès et/ou bâtiments, des parkings en sous-sol, etc., il peut être judicieux de faire établir un audit par un bureau d'études spécialisé, comme Icade Suretis, Ab Associates, Cronos Conseil ou encore Epsilon. Pour une résidence moyenne (50 logements), il faut compter une journée d'étude sur place et deux jours de travail pour élaborer l'audit (soit 3 000 €, sur la base de 1 000 € par jour d'intervention). Le document final doit montrer les points faibles de la copropriété, et comment y remédier, y compris sur les corrections à apporter au bâtiment lui-même. "S'il n'est pas suffisamment éclairé, s'il y a des recoins, un cambrioleur pourrait se cacher, et toute installation d'équipement sera moins efficace", ajoute Éric Chalumeau, président d'Icade Suretis. Le bureau d'études peut aussi assurer le suivi et la coordination des travaux (environ 15 % du montant des travaux).

Tenir compte des contraintes réglementaires actuelles et à venir.

Qu'ils soient placés à l'entrée principale de la copropriété, aux entrées secondaires, ou à chaque cage d'escalier, les dispositifs de contrôle d'accès (voir p. 53-54) doivent permettre de filtrer les entrées tout en laissant le résident rentrer chez lui, et à un visiteur occasionnel la possibilité de prévenir de son arrivée et de se voir ouvrir la porte à distance. Tout le problème est de rendre l'immeuble facilement accessible à des représentants d'EDF, GDF, et d'autres entreprises... Pour des interventions ponctuelles, un rendez-vous peut être pris avec le gardien, le syndic ou un membre du conseil syndical. Mais le facteur doit pouvoir accéder à l'immeuble tous les jours. La difficulté va s'accroître avec la fin prochaine du monopole de La Poste sur la distribution du courrier, et l'habilitation possible d'en­­treprises concurrentes. Leurs préposés devront, selon une directive européenne, avoir accès aux immeubles dans les mêmes conditions que ceux de La Poste. Pour respecter cette con­trainte sans que l'immeuble soit ouvert à tous vents, les systèmes à badge programmable de type Vigik sont les mieux adaptés (voir p. 54-55). Mais un problème reste en suspens : un badge coûte environ 10 € et, dans la mesure où la directive prévoit que l'accès doit être libre et gratuit, ce coût pour les entreprises distributrices de courrier pourrait incomber aux copropriétés. Ce à quoi s'opposent les associations de copropriétaires.

D'autres nouvelles contraintes résultent de la loi de 2005 sur le handicap (voir le n° 1003 du Particulier, p. 7). "Dorénavant, explique Jacky David, consultant chez Habitat et Territoires auprès des bailleurs sociaux, une copropriété qui souhaite installer une nouvelle porte équipée d'un clavier codé doit s'assurer qu'elle sera accessible et utilisable par une personne handicapée, quel que soit son handicap", et même si l'ancienne porte ne l'était pas. La loi et ses textes d'application imposent ainsi que le système de contrôle (clavier, interphone...) et celui d'ouverture des portes soient accessibles en fauteuil roulant, et utilisables en position debout comme en position assise (hauteur comprise entre 0,90 m et 1,30 m du sol). Les dispositifs de verrouillage électrique doivent laisser une personne à mobilité réduite atteindre la porte et entamer la manœuvre d'ouverture avant que la porte ne soit à nouveau verrouillée. Le clavier à code devra être gravé en braille, pour être utilisable par un non-voyant, etc. Si votre copropriété envisage d'installer un contrôle d'accès, ou seulement d'améliorer une installation existante, pensez à prendre en compte ces exigences et leur surcoût. On peut même se demander s'il ne vaut pas mieux geler le projet quelque temps, certains points restant à trancher par une circulaire d'application à paraître, prévient l'Association des responsables de copropriétés (ARC). Les associations de handicapés demandent ainsi que les interphones soient obligatoirement accompagnés de visiophones (pour les personnes malen­tendantes). Autre incertitude, la mise en conformité des installations pourrait être imposée à l'occasion de toute réparation, et pas seulement lors du remplacement d'un équipement.

Enfin, s'ajoutent les contraintes plus traditionnelles de la sécurité incendie, les fermetures de l'immeuble ne devant pas entraver l'accès des pompiers et son évacuation rapide. D'où l'intérêt des systèmes de fermeture constitués d'un puissant électro-aimant, facilement désactivable, ou des serrures "antipanique" (voir p. 54-55). Il existe d'ailleurs des portes estampillées NF-Faste, coûtant environ 30 % plus cher qu'une porte classique, conçues pour concilier les exigences "feu, acoustique, stabilité, thermique et effraction".

Passer aux détecteurs d'intrusion.

Autre pilier de la sécurité en copropriété : les détecteurs d'intrusion (voir p. 54-55). "Les copropriétés hésitent encore à s'équiper de ces outils car elles craignent que cela ne soit pas efficace et que l'alarme se déclenche de manière intempestive, regrette Éric Chalumeau. C'est dommage, car une alarme empêche 60 % des cambriolages, surtout dans un immeuble où il y a toujours quelqu'un en alerte à proximité." L'alarme peut, en effet, prévenir un gardien ou un copropriétaire sur son téléphone portable, ou une société de télésurveillance.

De plus en plus souvent, ces dispositifs anti-intrusion intègrent de la vidéosurveillance, les caméras vidéo ne coûtant plus que quelques dizaines d'euros pièce. Plusieurs caméras situées aux différents accès de l'immeuble permettent de savoir, en cas d'acte de vols ou de vandalisme, qui en est l'auteur. Il existe des modèles dits "pinhall", de quelques centimètres, aisément dissimulables et donc plus difficiles à neutraliser. "Toutefois, relativise un gestionnaire d'immeuble d'un bailleur social, propriétaire d'un parc de 140 000 logements, la vidéosurveillance dissuade la petite délinquance, mais pas les vols importants planifiés par des “pros”". Pour équiper un hall, il faut compter de 900 à 1 600 € (pose comprise). Les images enregistrées par les caméras peuvent être stockées sur un ordinateur, jusqu'à 30 jours selon la réglementation, et n'être visionnées qu'en cas de besoin par un gardien, ou un membre du conseil syndical. Elles peuvent aussi être transmises en permanence à une entreprise de télésurveillance. Lorsqu'une alarme se déclenche, des agents de sécurité regardent ce qui se passe par le biais de la caméra et, selon les consignes passées par la copropriété, se déplacent sur les lieux, préviennent un gardien ou un copropriétaire ou directement les forces de l'ordre. Asfalia, filiale du cabinet de syndic Loiselet, annonce pour la surveillance des immeubles des tarifs de 5 à 10 € par lot et par mois (location des équipements comprise), et entre 50 et 70 € si la copropriété souhaite qu'un agent de sécurité intervienne en cas de problème. Mais attention à la durée des contrats. Mieux vaut éviter de s'engager pour 5 ans (durée souvent proposée) avant de savoir si la formule vous conviendra. La surveillance vidéo en permanence coûte encore plus cher et n'est donc réservée qu'aux très grosses copropriétés.

Installer un système de vidéosurveillance impose, par ailleurs, d'entamer des démarches visant à protéger la vie privée des personnes filmées. Si les images sont enregistrées, une déclaration doit être faite à la Commission nationale de l'informatique et des libertés (Cnil). En outre, si le système concerne un espace privé ouvert au public, une autorisation préfectorale est nécessaire. Notamment si les caméras couvrent les parties communes non closes de la copropriété (hall d'entrée, allées...), ou protégées par un système de fermeture qui n'est pas activé en permanence (mais seulement la nuit ou les week-ends). La demande d'autorisation est assez complexe, mieux vaut la faire effectuer par un bureau d'étude. La présence de caméras vidéo doit être signalée dans les espaces surveillés. Enfin, les intrus éventuels étant ainsi informés qu'ils sont filmés, les professionnels de la sécurité conseillent de mettre en place de fausses caméras bien visibles, les vraies caméras et leurs circuits électriques étant dissimulés.

Prévoir les modalités de l'intervention en cas d'intrusion.

Quelle que soit la qualité du dispositif de sécurité, les copropriétaires ou le conseil syndical doivent réfléchir à la marche à suivre en cas d'intrusion. "Dans notre copropriété, nous avons installé des détecteurs d'intrusion sur les principaux accès en sous-sol. Lorsque l'alarme se déclenche, je préviens trois autres copropriétaires qui s'étaient portés volontaires et nous allons voir ce qui se passe", explique un président de conseil syndical dans une copropriété de 20 appartements à Paris. Cela n'est possible que dans une petite copropriété structurée où les copropriétaires se connaissent bien. Dans les immeubles plus importants qui ont choisi de souscrire un contrat de télésurveillance, les consignes sont passées aux agents de sécurité qui interviennent sur le site en cas de déclenchement de l'alarme. Le conseil syndical peut aussi leur donner comme consigne de prévenir directement les forces de l'ordre. La loi leur interdit en revanche d'être armés, et ne leur confère aucun pouvoir spécifique d'interpellation. Comme n'importe quel citoyen, ils peuvent uniquement, s'ils sont témoins d'une infraction, retenir son auteur jusqu'à l'arrivée des forces de police. Ces consignes doivent être répétées régulièrement et actualisées. Ainsi, des vigiles engagés dans un ensemble immobilier à Montpellier ont vu leur rôle évoluer. Engagés au départ pour protéger la résidence d'intrusions extérieures, ils se sont aperçu que les problèmes venaient d'enfants de copropriétaires faisant de petits trafics dans les halls d'immeubles. "Il a fallu revoir avec nos vigiles la marche à suivre, et notamment prévoir plus de rondes et plus de contacts avec les fauteurs de trouble afin de les dissuader de venir", explique un responsable de cette copropriété. Il est bon aussi de changer régulièrement les horaires des rondes, voire les vigiles chargés de l'immeuble : il arrive, en effet, qu'ils finissent par (trop) bien con­naître certains fauteurs de troubles, et par faire preuve de complaisance à leur égard.

Nathalie Coulaud

 


Mots-clés :

COPROPRIETE , SECURITE , TELESURVEILLANCE , VOL




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