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Régime réel d'imposition des revenus fonciers : les conditions de déduction des intérêts et des frais d'emprunt

Janvier 2009
Guide de la déclaration des revenus - Impôts 2009., article complet.
Auteurs : PUREN (Olivier), LOULIZI (Mounira), OSIFRE (Thierry), PELISSON (Jean), TINEAUX (Brigitte)
Le sommaire du dossier
Les intérêts et les frais liés aux emprunts contractés pour acquérir, construire, conserver, réparer ou améliorer un bien loué (ou destiné à la location) constituent une charge déductible. Aucune limitation n'est prévue quant au montant ou à la durée de la déduction. Mais si vous enregistrez un déficit foncier, la fraction de ce déficit qui résulte des intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Elle ne peut en aucun cas être déduite de votre revenu global (voir p. 136).

Les intérêts déductibles

Vous pouvez déduire les intérêts payés en 2008 relatifs à un emprunt contracté pour acquérir ou construire un immeuble, si celui-ci est destiné à la location. Par exemple, les intérêts de l'emprunt destiné à financer l'achat d'un terrain à bâtir ou la construction sont déductibles. De même, vous pouvez déduire les intérêts d'un emprunt contracté pour payer des droits de mutation à titre onéreux ou les intérêts attachés à un crédit-relais (CE 21.6.93, n° 81.486).

Toutefois, en cas d'emprunt en vue de la construction d'un bien immobilier, vous ne pouvez déduire les intérêts payés avant l'achèvement du bien que si vous manifestez clairement auprès du fisc votre intention de le donner en location dès son achèvement. Vous avez alors intérêt à joindre à votre déclaration une note indiquant votre intention. Si, une fois les travaux achevés, le logement n'est pas loué, faute de démarches et d'efforts suffisants de votre part pour trouver un locataire, la déduction des intérêts sera remise en cause (CE 16.11.88, n° 56.303).

Vous avez emprunté pour réparer ou améliorer un bien loué.

Vous pouvez déduire les intérêts d'un emprunt contracté pour réparer ou améliorer un immeuble loué (ou destiné à l'être), quelle que soit son affectation. Peu importe que les travaux eux-mêmes ne soient pas déductibles de vos revenus fonciers. En revanche, vous ne pouvez pas déduire les intérêts d'un emprunt dont vous n'établissez pas qu'il a été contracté en vue d'améliorer des locaux donnés en location (CE 20.2.08, n° 287.457).

À noter

Les intérêts d'un emprunt contracté pour l'acquisition et la rénovation d'un immeuble dont une partie seulement est louée ne sont déduc­tibles qu'au prorata des locaux effectivement loués (CAA 25.10.07, n° 05-60).

Vous avez emprunté pour conserver un bien loué.

Le fisc admet également la déduction des intérêts liés à un emprunt contracté pour payer des droits dus au Trésor public, si le bien loué a été reçu par succession ou par donation. Peu importe qu'il s'agisse d'intérêts payés à un tiers, qui vous a prêté de l'argent pour vous permettre de régler vos droits en une seule fois, ou d'intérêts payés au Trésor, qui a accepté un paiement fractionné de vos droits de mutation à titre gratuit.

Les intérêts non déductibles

Vous ne pouvez pas déduire les intérêts d'un emprunt contracté :

  • pour acquérir un terrain dans l'intention d'y construire des logements que vous destinez à la vente (CE 4.2.85, n° 41.072) ;
  • pour payer l'impôt relatif à la plus-value que vous avez enregistrée à l'occasion de la réintégration d'un actif professionnel dans votre patrimoine privé (CAA Nantes 30.3.95, n° 93-660) ;
  • pour payer l'indemnité d'éviction due à votre locataire, sauf si l'indemnité est elle-même déductible (voir p. 113) ;
  • pour faire face à des dépenses personnelles, même si, en l'absence d'emprunt, vous devriez vendre l'un de vos biens donnés en location.
  • Vous ne pouvez pas non plus déduire les intérêts moratoires dus en raison du paiement tardif d'une échéance de remboursement de votre crédit (CE 10.2.89, n° 57.606). De même, si vous avez acquis un immeuble en viager libre et que vous le louez, les arrérages de la rente ne sont pas considérés comme des intérêts. Vous ne pouvez donc pas les déduire de vos revenus fonciers (CE 27.6.90, n° 57.559).

    En principe, vous ne pouvez pas non plus déduire les intérêts d'un emprunt contracté pour l'acquisition de la nue-propriété de parts de sociétés détenant un immeuble donné en location, comme des parts de SCPI, par exemple (seuls les intérêts d'un emprunt souscrit pour acquérir la nue-propriété d'un immeuble donné en location non meublée par l'usufruitier sont déductibles).

    En effet, ces dépenses ne sont pas déductibles, dès lors qu'elles ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un revenu ou de la propriété de l'immeuble donné en location (BOI 5 D-2-07, fiche 10). Cela étant, afin de ne pas remettre en cause une pratique courante antérieure, l'administration a admis, à titre exceptionnel et dérogatoire, la déductibilité des intérêts des emprunts personnellement contractés par les particuliers pour l'acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI. Cette mesure de tempérament, subordonnée à l'absence de reconduction ou de prorogation des conventions de démembrement concernées, s'applique strictement aux seuls intérêts versés au titre des 5 premières annuités des emprunts souscrits avant le 1er janvier 2007.

    Les modalités de déduction

    Seuls les intérêts payés en 2008 sont déductibles, pour leur montant réel, à l'exclusion du remboursement du capital. Les intérêts échus au 31 décembre mais non encore payés à cette date ne sont donc pas déductibles de vos revenus fonciers de 2008. Peu importe que l'emprunt ait été souscrit auprès d'une banque ou d'un tiers (parent, par exemple), sous réserve que le contrat soit déclaré au fisc. Si vous avez bénéficié d'un prêt à la construction assorti d'un taux d'intérêt bonifié, vous ne pouvez déduire que le montant net des intérêts que vous avez acquittés (c'est-à-dire après imputation de la bonification). Si vous avez souscrit un emprunt pour un immeuble dont une partie seulement est donnée en location, vous ne pouvez déduire que les intérêts se rapportant aux locaux loués : la part des intérêts déductibles doit alors être évaluée au prorata de la surface louée par rapport à la surface totale du bien (CE 4.11.92, n° 81.658).

    Les frais assimilés aux intérêts d'emprunt.

    En plus des intérêts, vous pouvez déduire, au titre de l'année de leur paiement (BOI 5 D 2-07, fiche 10, n° 20) :

  • les frais de constitution de dossier et les commissions prélevées par la banque ou le courtier en prêt (commission, agios et taxes) ;
  • les frais de l'assurance décès-invalidité et/ou de la garantie perte d'emploi ;
  • les frais d'inscription hypothécaire ou de privilège de prêteur de deniers, y compris les frais de notaire s'y rapportant (honoraires et TVA), à condition que ces derniers soient bien distingués de ceux qui sont liés à l'acte d'achat, qui ne sont pas déductibles ;
  • les sommes versées à un organisme de cautionnement garantissant le remboursement de l'emprunt ;
  • les frais de mainlevée hypothécaire ;
  • l'indemnité de résiliation anticipée d'une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire à un emprunt à taux variable, dès lors que la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital (RM JOAN 23.05.94, n° 10819) ;
  • les primes d'une assurance décès ou d'une assurance vie souscrite pour garantir le remboursement de l'emprunt, dans des cas très particuliers (BOI 5 D-2-07, fiche 10, n° 19 à 21).
  • Vous êtes associé d'une société civile immobilière (SCI).

    Lorsque la société a contracté un emprunt pour financer un immeuble loué, vous pouvez déduire la quote-part des intérêts correspondant à vos droits dans la société. Par ailleurs, si vous avez personnellement emprunté pour acquérir vos parts (ou leur usufruit), faire un apport à la société ou souscrire à une augmentation de capital destinée à financer la construction ou l'acquisition d'un immeuble locatif, vous pouvez déduire, en plus, les intérêts afférents payés en 2008.

    Lorsque la société finance l'acquisition d'un bien au moyen de fonds empruntés à un associé, elle peut aussi déduire les intérêts qu'elle lui paye (CE 8.7.88, n° 64.902). Toutefois, la déduction peut être refusée si la SCI a une trésorerie suffisante pour financer ses dépenses sans avoir à recourir à l'emprunt.

    Bien entendu, la société doit toujours être en mesure de prouver que l'emprunt a bien servi à financer une opération individualisée (CAA Nantes 31.12.91, n° 89-1382).

    Comment déclarer

    Reportez les intérêts payés en 2008 sur la déclaration n° 2044 (ligne 250) ou 2044 S (ligne 250 ou 460). Indiquez à la rubrique 410 de la n° 2044, p. 4, ou à la rubrique 610 de la n° 2044 S, p. 6, les nom et adresse des prêteurs, la date du prêt et le montant des intérêts versés en 2008. Référez-vous au tableau d'amortissement remis par votre banque lors de la souscription. Vous devez être en mesure de présenter des pièces suffisantes pour établir la réalité et la date de l'emprunt, le paiement des intérêts et l'utilisation des capitaux pour un immeuble qui produit ou est destiné à produire des loyers

    Mots-clés :

    ACCESSION A LA PROPRIETE , CREDIT IMMOBILIER , DECLARATION DE REVENUS , DEDUCTION FISCALE , IMPOT SUR LE REVENU , INTERET D'EMPRUNT , REVENU FONCIER




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