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Ce que contient nécessairement votre règlement

Octobre 2007
Le Particulier Immobilier n° 235, article complet.
Auteur : EOCHE-DUVAL (Tiphaine)

Parties privatives et parties communes

Cette distinction est essentielle, puisqu'elle permet de savoir ce qui doit être entretenu aux frais exclusifs de chaque copropriétaire, ou aux frais de la collectivité.

L'article 3 de la loi de 1965 précise que les parties communes sont celles qui sont affectées à l'usage et à l'utilisation de tous les copropriétaires, mais laisse au règlement le soin de les énumérer. En cas de silence du règlement, ou d'ambiguïté, l'article 3 en donne toutefois une liste (voir encadré p. 36). En application de ce texte, si votre règlement est muet quant à la qualification de la terrasse constituant la toiture de l'immeuble, celle-ci sera une ­partie commune, alors même qu'elle est utilisée exclusivement par un copropriétaire.

Quant aux parties privatives, leur énumération varie d'un règlement à l'autre (voir encadré p. 36). Par exemple, un balcon sera entièrement privatif (gros œuvre compris) dans tel immeuble, ou intégralement commun dans tel autre, ou encore ventilé entre parties communes (pour le gros œuvre) et privatives (pour les balustrades, garde-corps, revêtement du sol). De même, les radiateurs pourront être classés, soit dans les parties communes (en cas de réparation, les frais seront donc communs), soit dans les parties privatives.

Si votre règlement est muet ou ambigu, ­l'article 2 de la loi de 1965 fournit un bon guide, en précisant que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ». Il faut alors rechercher à qui l'usage ou l'utilité de la partie de l'immeuble concernée est réservé. En application de ce critère, la jurisprudence a par exemple reconnu comme parties privatives des devantures de locaux commerciaux, des canalisations encastrées constituant un branchement particulier à un appartement, ou des combles auxquels seul un copropriétaire pouvait avoir accès. Le règlement de copropriété peut également instituer des parties communes spéciales n'appartenant qu'à certains copropriétaires, qui en supporteront seuls les charges afférentes. Un exemple ? Seuls les copropriétaires du bâtiment A paieront la réfection de la toiture et de la cage d'escalier dudit bâtiment, tandis que ceux du bâtiment B supporteront seuls le ravalement des murs de façade de ce bâtiment. Les « circulations commerciales » peuvent aussi être instituées en parties communes aux seuls lots commerciaux. Mais il reste toujours des parties communes à l'ensemble des copropriétaires : sol commun, loge de gardien, chaufferie unique, hall d'entrée unique, cour commune, etc. À défaut de création de parties communes spéciales, tous les copropriétaires doivent participer aux dépenses communes à hauteur de leurs quotes-parts de parties communes, y compris celles du bâtiment dont ils ne dépendent pas.

La destination de l'immeuble

Le règlement a le champ libre pour fixer la destination de l'immeuble. Ce qui n'est pas rien, car il s'agit de la notion phare de la copropriété. La destination permet tout d'abord de caractériser, donc de figer, l'immeuble ou ses fonctions : il peut être à usage d'habitation exclusivement bourgeoise ; à usage mixte d'habitation et professionnel (professions libérales seulement dans les étages) ; ou encore à usage mixte d'habitation et commercial (boutiques uniquement au rez-de-chaussée), etc. Il sera ainsi impossible de prévoir des bureaux ou des commerces dans un immeuble ayant toujours été à usage d'habitation. Selon la destination, vous pourrez affecter un grenier à un usage d'habitation, ou transformer une « réserve » en atelier de réparation de scooters ou en laboratoire de boulangerie. Vous pourrez également transformer une cave en bureau, ou diviser votre appartement en chambres d'hôtel pour les louer à des touristes de passage à Paris...

La notion de destination de l'immeuble constitue un double garde-fou dans la mesure où elle limite : ­

1°­ — les droits des copropriétaires sur leurs lots. Par exemple, l'autorisation d'exploiter une poissonnerie doit être conforme à la destination de l'immeuble ;

2°— les restrictions aux libertés individuelles imposées par le règlement . Par exemple, l'interdiction d'exploiter une poissonnerie doit être justifiée par la destination de l'immeuble. Autre illustration : l'installation d'un cinéma pornographique au rez-de-chaussée d'un immeuble ayant, à l'origine de la copropriété, accueilli divers commerces, dont un dancing, un café, et un cinéma, peut être licite, malgré la clause du règlement de copropriété prévoyant une occupation bourgeoise « par des personnes honorables de bonne vie et mœurs ».

La destination se définit par les actes (documents de la copropriété permettant de définir la destination que l'on a entendu conférer à l'immeuble dès le départ), les caractéristiques de l'immeuble (qualité architecturale, « standing », vocation s'il s'agit par exemple d'un immeuble de vacances, conditions d'occupation), sa situation (quartier résidentiel ou commercial, environnement).

Mais, pour l'essentiel, elle reste difficile à cerner, et génère de nombreuses incertitudes. Sur son fondement, les juges ont autorisé la transformation d'une pièce semi-enterrée à usage d'habitation dans tel immeuble, pour la refuser dans tel autre, en raison de l'existence des caves au même niveau. Et pour compliquer le tout, la destination de l'immeuble peut évoluer dans le temps en fonction des changements affectant ses caractères (niveau d'entretien), ses conditions d'occupation, l'évolution du quartier, etc.

L'usage des lots

Le règlement doit également préciser l'usage que chacun peut faire de son lot (commerce, habitation stricte, usage mixte, usage professionnel, cave, parking, réserve, etc.), ainsi que la destination des parties communes, et donc leur usage (local à vélo, loge de gardien, etc.).

Cette destination s'impose aux copropriétaires, dès lors que l'affectation prévue ­par le règlement ne porte pas atteinte à leurs droits et est justifiée par la destination de ­l'im­meuble.

L'article 26 de la loi de 1965 précise que l'assemblée générale ne peut en aucun cas imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

C'est en application de ce texte que la décision de l'assemblée générale d'interdire les commerces de restauration dans les boutiques du rez-de-chaussée, alors que le règlement ne comportait aucune clause interdisant expressément cette activité, a été annulée par les juges, car portant atteinte à la destination des parties privatives des propriétaires des boutiques : l'assemblée avait outrepassé ses pouvoirs.

Les conditions d'usage des parties privatives et communes

L'article 9 de la loi de 1965 pose le principe selon lequel chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes, à la double condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

De son côté, le règlement doit fixer les conditions de jouissance de chacun, mais ces restrictions doivent être justifiées par la destination de l'immeuble. Ainsi, il précise comment on y vit (bruyamment ou silencieusement, etc.) et comment on en dispose (on le loue meublé, en partie, en totalité ; on le loue à une personne de l'immeuble ou de l'extérieur, etc.).

Le règlement peut conférer au copropriétaire d'un lot « la jouissance exclusive d'une partie commune ». Il s'agit généralement d'une terrasse, d'un jardin ou d'une cour intérieure accessibles uniquement depuis ce lot. Dans ce cas, seul le copropriétaire bénéficiant du droit de jouissance peut utiliser cette partie commune. En contrepartie, il en assume seul l'entretien courant, comme la réfection du revêtement superficiel d'une terrasse, par exemple.

En revanche, les travaux d'étanchéité demeureront à la charge de l'ensemble des copropriétaires à proportion des millièmes, sauf si le règlement prévoit expressément le contraire.

Attention : la partie pour laquelle vous bénéficiez d'un droit de jouissance privative demeure une partie commune. Vous ne pouvez donc pas y réaliser tous les aménagements que vous souhaiteriez. Une autorisation de l'assemblée générale sera ainsi obligatoire pour la construction d'une véranda en dur et avec des fondations. De même pour l'installation d'une tonnelle affectant l'aspect esthétique ou extérieur de l'immeuble.

Quotes-parts de parties communes ou millièmes

Le règlement de copropriété doit fixer les quotes-parts de parties communes afférentes à chaque lot. Cette quote-part, généralement exprimée en millièmes, permet de savoir combien « pèse » un copropriétaire dans la copropriété. En effet, elle conditionne le nombre de voix dont chacun dispose pour voter en assemblée, la part qui lui revient dans le prix de vente des parties communes, la part à payer dans le prix des acquisitions, et celle dans les indemnités à recevoir ou à payer par la copropriété. De plus, si elle est calculée selon le critère de la valeur relative de chaque lot (article 5 de la loi), elle détermine la quote-part de charges communes générales de chacun. La tendance générale serait plutôt à l'identité du calcul des tantièmes de copropriété et des tantièmes de charges selon les critères de l'article 5 de la loi. Ce qui devrait enfin permettre d'éviter certaines aberrations, comme celle relevée dans tel règlement qui affectait à un commerce situé en rez-de-chaussée, 130/1000es des parties communes, tandis que les locaux à usage d'habitation, dont la superficie était cinq fois supérieure, étaient dotés de 116/1000es quel que soit l'étage. Le règlement prévoyant que les charges communes seraient réparties au prorata des tantièmes de copropriété, le commerce contribuait ainsi cinq fois plus aux charges communes. Dans une telle hypothèse, quelque illégale que soit la répartition, elle s'applique tant qu'elle n'a pas été déclarée illicite par un tribunal ou modifiée à l'unanimité des voix des copropriétaires. Et dans les deux cas, en l'état actuel de la jurisprudence, la nouvelle répartition ne peut prendre effet qu'à compter de la décision des juges.

Les différentes catégories de charges communes

Il incombe aussi au règlement de copropriété de définir les différentes catégories de charges communes, en distinguant, d'une part, celles afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'immeuble (réfection du gros œuvre du bâtiment, frais d'éclairage et de nettoyage des parties communes, frais de gardiennage, honoraires du syndic, frais de convocation des assemblées générales, etc.), et d'autre part, celles relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun (chauffage, ascenseur, eau chaude, antennes, etc.).

Par ailleurs, le règlement fixe la quote-part incombant à chaque lot dans chacune des catégories de charges, ou tout au moins, il indique les bases de répartition. Ici, sa marge de manœuvre est presque inexistante.

En effet, les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ne peuvent être déterminées que selon le critère, d'ordre public, de la valeur relative du lot, prévu à l'article 5 de la loi, c'est-à-dire selon la superficie (surface), la situation (sur rue, sur cour, rez-de-chaussée, 7e étage) et la consistance (cave, appartement), sans le moindre égard pour son utilisation. Quant aux charges relatives aux services collectifs et aux équipements communs, elles sont réparties en fonction de l'utilité objective procurée à chaque lot. En pratique, les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux tantièmes attribués à chaque lot, à condition que ceux-ci aient été calculés selon le critère de la valeur relative des lots l'article 5. Il est admis de répartir certaines charges de services collectifs ou d'équipements communs (chauffage, eau, antennes TV, etc.) de cette manière lorsqu'il est impossible de mesurer l'utilité. Tous les règlements publiés à partir du 31 décembre 2002 doivent préciser les éléments pris en compte et la méthode de calcul pour fixer la répartition des charges.

L'organisation de la copropriété, chasse gardée de la loi

Les règles d'organisation et de fonctionnement des organes chargés d'administrer la copropriété sont précisées et imposées par loi : attributions du syndicat, du syndic et du conseil syndical, pouvoirs de l'assemblée générale, majorités requises pour l'adoption des décisions, formalités de convocation et de vote en assemblée, notification des résolutions prises, régime des travaux et des constructions nouvelles à l'initiative du syndicat ou de certains copropriétaires... une copropriété peut parfaitement fonctionner sans que son règlement contienne la moindre disposition à ce propos, la loi ayant tout prévu.

Mais le règlement conserve la liberté d'anticiper certaines questions d'ordre pratique. Ainsi, il peut prévoir que les assemblées générales se tiendront dans la commune voisine de celle où se trouve l'immeuble, allonger le délai de convocation des copropriétaires aux assemblées, déterminer le nombre de membres du conseil syndical et préciser les modalités d'intervention de ce dernier, notamment pour les conclusions des contrats et marchés, ainsi que son rôle d'information à l'occasion des assemblées générales.

Il peut aussi prévoir la constitution d'un ou de plusieurs syndicats secondaires lorsqu'il existe plusieurs bâtiments distincts. Ces clauses particulières doivent alors être respectées, car à défaut, la nullité de l'assemblée pourrait être soulevée.

Mots-clés :

COPROPRIETE , REGLEMENT DE COPROPRIETE




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