Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > Si vous êtes acheteur

Si vous êtes acheteur

Septembre 2008
Le Particulier Immobilier n° 245, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Les avantages

La variété des biens

Les ventes aux enchères permettent d'acquérir tous types de biens immobiliers, qu'ils soient traditionnels – appartement, pavillon, terrain –, ou moins typiques – demeure de maître, château, atelier, péniche, terrain, local commercial, bureau, chambre de service, parking, cave, immeuble entier... dont l'état peut considérablement varier d'une enchère à l'autre. Si l'éventail proposé est aussi important, c'est que la filière des enchères se situe précisément hors des circuits classiques de la transaction. « Certains biens appartenant à des collectivités territoriales, des établissements publics ou des associations sont vendus à l'amiable uniquement par ce conduit, le seul à offrir la transparence exigée », constate Lionel Inrep, juriste dans l'étude notariale parisienne Cheuvreux et vendeur pour la Ville de Paris. Les enchères notariales sont ainsi l'unique biais pour accéder à certains types de biens, qui ne seront jamais mis en vente ailleurs.

Une offre transparente

Dès le stade de l'annonce (voir encadré p. 24), tous les candidats acquéreurs disposent de toutes les informations relatives au bien vendu  : description et localisation du bien, montant de la mise à prix, dates des visites et coordonnées du notaire chargé de la vente. Contrairement au marché traditionnel, où un même bien se retrouve souvent proposé par plusieurs agences immobilières, sans ­compter les annonces entre particuliers, les conditions de la vente sont connues une fois pour toutes. Le bien objet de l'annonce peut être visité, de préférence en compagnie d'un expert, qui estimera immédiatement l'ampleur des éventuels travaux. Un nombre croissant de notaires proposent des visites virtuelles, qui permettent d'opérer une présélection.

Les visites se déroulent généralement le mois ­précédant la vente aux enchères. Elles sont collectives, dans le cadre de « Journées portes ­ouvertes » organisées par le notariat et programmées à dates et heures fixes, dont au moins un samedi s'il s'agit d'un bien d'habitation. L'intérêt ? Aucun arrangement n'est possible entre vendeur et candidat acquéreur le jour de la visite.

Une information complète

Pour chaque bien mis en vente, un cahier des charges est établi. Préparé et rédigé par le notaire en charge de la vente, il est consul­table à son étude au moins trois semaines avant le jour fixé pour la séance publique, et même parfois mis en ligne (surtout pour les ­enchères à Paris). On y trouve une masse d'informations qui ne sont pas toujours facilement accessibles lorsqu'on achète sur le marché classique de la vente : origine de propriété du bien, dispositions d'urbanisme applicables, situation hypothécaire (précise si le bien est ou non libre de tout crédit), règlement de copropriété, questionnaire du syndic, estimation des charges, résultats des certificats et diagnostics techniques obligatoires, statut du logement (vendu libre ou occupé), respect des normes de décence, etc. Les conditions spécifiques de la vente aux enchères y sont par ailleurs précisées : date fixée pour la séance, montant de la mise à prix et des frais d'organisation, conditions d'une éventuelle surenchère, etc. Revers de la médaille : ainsi que le souligne Michel Ancelin, président de séance à la chambre des notaires de Paris, tout candidat portant les enchères est censé avoir pris connaissance du cahier des charges. Une fois complété avec le prix, celui-ci constitue l'acte de vente définitif : il ne sera pas question pour le nouvel acquéreur de se plaindre après coup s'il n'a pas consulté ce document.

Un prix de marché

L'idée selon laquelle on ferait de meilleures ou de plus mauvaises affaires en achetant aux enchères ne résiste pas à l'examen. Les valeurs relevées à l'issue des enchères sont étroitement liées aux mouvements de conjoncture enregistrés sur le marché immobilier. Autrement dit, en période haussière, où tout se vend, ou presque, il est difficile de devenir propriétaire aux enchères à des tarifs intéressants. Les candidats à l'acquisition ont au contraire davantage tendance à se laisser emporter. Réciproquement, lorsque la tendance s'infléchit, la prudence redevient de mise, et les enchères montent moins facilement.

À moins d'être très mal conseillé, ou très imprudent, il y a donc de fortes chances pour que le bien acquis le soit au prix du marché.

Des formalités allégées

Les formalités à accomplir pour participer aux enchères sont réduites au minimum : décliner son identité et surtout déposer un chèque de consignation. Garantie de la solvabilité de l'acquéreur, c'est la condition sine qua non pour pouvoir porter les enchères. Le montant de la consignation, précisé dans le cahier des charges, s'élève en général à 20 % de la mise à prix. Le plus souvent, un simple chèque suffit. Le déposant doit seulement veiller à son approvisionnement le jour de la séance. Mais si la mise à prix et la consignation excèdent respectivement 250 000 et 50 000 euros, la remise d'un chèque de banque devient indispensable. Un chèque qui, de toute façon, est restitué immédiatement et sans frais après la séance publique, si l'enchérisseur n'a pas remporté le bien.

S'il est l'heureux élu, la somme déposée s'impute directement sur les frais et en cas de surplus, sur le prix de l'adjudication lui-même. Le meilleur enchérisseur doit encore signer le procès-verbal d'adjudication. Il s'agit de l'acte qui constate l'achat du bien immobilier dans une vente aux enchères. Une fois publié au bureau des hypothèques par le notaire, il constituera le titre de propriété de l'acheteur.

Une prise de possession quasi immédiate

L'adjudicataire peut prendre possession des lieux dès le onzième jour de la vente, le transfert de propriété s'opérant rétroactivement au jour de l'adjudication. À condition que nul, durant les dix jours ayant suivi la vente, ne fasse de surenchère. Toute personne, à l'exception du vendeur lui-même, peut en effet émettre, dans ce délai, une offre d'un montant supérieur à celui auquel le bien a été adjugé. Si cette offre lui est supérieure de 10 %, une seconde – et dernière – vente sera organisée, dans un délai d'un mois et demi à deux mois. Le premier adjudicataire peut y participer.

Les inconvénients

L'absence de maîtrise du prix

Tout particulier intéressé peut porter lui-même les enchères le jour de la vente. Elles se font par tranches, par exemple de 10 000 euros, selon un barème prédéfini. Il suffit de fixer son prix, par un geste de la main généralement. Mais la situation n'est pas si simple, car la mise à prix initiale ne reflète pas la valeur du bien. Ainsi, ce n'est pas parce qu'elle est faible qu'une bonne affaire s'annonce. Si le bien est intéressant, un prix d'appel plutôt bas attirera davantage d'enchérisseurs, avec le risque de voir les prix monter plus haut que si le prix initial s'était avéré dissuasif.

C'est ce qui s'est produit lors de la vente récente d'une parcelle constructible de 125 m2 située dans le XIXe arrondissement de Paris, mise aux enchères le 17 juin dernier à l'initiative d'une association religieuse, pour 200 000 euros : âprement convoitée, comme tous les terrains de la capitale, elle a été adjugée... 570 000 euros.

Comment être sûr que le prix plafond que l'on s'est fixé – en n'oubliant pas d'intégrer les éventuels travaux et les frais inhérents à une telle acquisition (voir encadré p. 21) – est correct par rapport à la valeur de marché d'un bien équivalent ?

« Il est conseillé, avant d'acheter à la bougie, de se familiariser au préalable avec ce type de vente en assistant en simple spectateur à des séances d'adjudication, quitte à demander à son propre notaire de porter lui-même les enchères le jour J », explique-t-on à la chambre des notaires de Paris. C'est particulièrement recommandé au néophyte qui a jeté son dévolu sur un bien très convoité. L' "amateur » – c'est ainsi que les professionnels dénomment le particulier agissant sans l'intermédiaire d'un mandataire... – risque toujours de surpayer le bien dans le feu des enchères. S'il tient néanmoins à agir seul, il sera judicieux pour lui de repérer les professionnels présents dans la salle et d'enchérir en fonction d'eux. Tout simplement parce qu'ils décrochent dès que le prix ne leur permet plus de s'assurer une marge confortable à la revente... Un exemple à suivre.

Un phénomène d'amplification

L'émulation suscitée par la mise en concurrence en temps réel génère souvent un dépassement du prix « normal », de l'ordre de 10 %. Mais ce phénomène peut prendre des proportions démesurées pour certains biens tels qu'une chambre de service ou une place de parking, lorsqu'ils sont simultanément désirés par plusieurs intéressés, souvent des copropriétaires d'un même immeuble. « Ils peuvent même partir bien au-delà de leur vraie valeur, le “prix de convenance” primant », constate un notaire. Témoin cette cave située à Neuilly-sur-Seine, remise à prix pour une seconde adjudication, après une surenchère, à 48 630 euros. Elle a finalement été adjugée... 83 000 euros, le 1er juillet dernier.

Ce phénomène d'amplification joue généralement en faveur du vendeur. C'est pourquoi nous l'avons sans hésiter classé parmi les inconvénients pour l'acquéreur. Toutefois, il peut advenir, même si c'est beaucoup plus rare, que le protocole des enchères fasse pression, cette fois à la baisse, sur la valeur d'un bien qui, au départ, n'attire qu'un nombre réduit d'enchérisseurs. À l'image de cette maison de 241 m2 habitables située dans un petit village de la vallée de l'Essonne, adjugée seulement 5 000 euros au-dessus de sa mise à prix, fixée à 380 000 euros. Le phénomène d'amplification joue alors pleinement en faveur de ­l'acquéreur qui a la chance d'en bénéficier.

Un achat sans conditions

Une fois l'affaire conclue, le solde du prix doit être versé au plus tard 45 jours après la vente, sachant qu'à partir du 11e jour les ­intérêts au taux légal (3,99 % pour 2008) commencent à courir. ­Acheter aux enchères implique donc d'avoir un financement assuré. Car celui qui emporte les ­enchères ne bénéficie pas de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt qui ­permet à l'acquéreur dans un cadre classique de ­renoncer sans frais à l'achat lorsqu'aucun établissement de crédit ne le suit, ou à des conditions inacceptables pour lui (art. L. 312-16 et L. 312-20 du Code de la consommation). Un tel achat est, sur le plan juridique, considéré comme un acte définitif, effectif dès l'expiration du délai pour surenchérir. L'acquéreur ne bénéficie pas davantage du délai de réflexion de sept jours prévu pour les ventes immobilières traditionnelles (art. L. 271-3 du Code de la construction et de l'habitation).

Des frais élevés

Les frais sont plus élevés que dans une vente classique (voir ci-dessous) même s'ils peuvent être compensés, en partie, par l'économie réalisée sur la commission d'agence. Il est fortement recommandé à l'acquéreur potentiel de s'adresser à un notaire afin de lui demander une évaluation de ces frais, en se basant sur le prix qu'il est prêt à payer pour le bien.

Ils se décomposent schématiquement comme suit : des frais préalables à la vente tels que mentionnés au cahier des charges (préparation de la vente, publicité et organisation des enchères) ; les émoluments tarifés du notaire – ils sont doublés par rapport à une vente effectuée hors du circuit des enchères – et les débours ; enfin, les frais d'acquisition inhérents à toute transaction (droits d'enregistrement et salaire du conservateur des hypothèques). Ce qui représente en moyenne entre 10 % et 12 % du montant de l'adjudication.

Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , VENTE AUX ENCHERES




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier