Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > Acheter/vendre : estimer la vraie valeur d'un bien

Acheter/vendre : estimer la vraie valeur d'un bien

Acheter/vendre : estimer la vraie valeur d'un bien
Mars 2009
Le Particulier n° 1035, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Agents immobiliers, sites Internet spécialisés, notaires et experts : dans un marché tourmenté à qui peut-on faire confiance pour évaluer au plus juste le bien que l'on s'apprête à vendre ou à acheter ? Nos conseils pour ne pas se tromper.

L'estimation d'un bien immobilier a toujours été un exercice périlleux. Mais ces dernières années, dans un contexte haussier, un logement, même surévalué, finissait par être rattrapé par le marché et par se vendre. Aujourd'hui, la situation a changé. Si le bien est présenté à un niveau de prix trop élevé, la sanction est immédiate : il ne suscite ni appel ni visite et ne trouve pas acquéreur. « Actuellement, l'acheteur a l'embarras du choix », rappelle Bernard Cadeau, président du réseau d'agences immobilières Orpi. En revanche, un bien proposé à son prix continue de se vendre vite et, presque, sans négociation. D'où l'intérêt, pour les vendeurs, d'estimer ou, mieux, de faire estimer au plus juste leur logement. En face, les acheteurs, longtemps habitués à étudier les offres de propriétaires qui surévaluaient systématiquement leurs biens, souhaitent être rassurés. Ils veulent avoir la certitude de ne pas surpayer aujourd'hui un appartement ou une maison qui, selon toute vraisemblance, voit sa valeur diminuer de mois en mois.

Que vous soyez dans l'une ou l'autre de ces situations, vous pouvez vous appuyer sur des statistiques, procéder à des estimations en ligne ou encore avoir recours aux services d'un professionnel (agent immobilier, expert ou notaire) qui évaluera le logement in situ. En fonction de votre profil, du type de bien et de l'urgence de votre projet immobilier, certaines pistes sont plus adaptées que d'autres.

Des statistiques nationales, pour connaître les tendances

Si vous n'avez qu'un vague projet de déménagement que vous ne comptez pas concrétiser avant plusieurs mois vous pouvez, dans un premier temps, vous appuyer sur les statistiques nationales publiées trimestriellement par les agents immobiliers – Fnaim et Century 21, entre autres – et par les notaires. Ces données, généralement reprises par la presse, sont accessibles sur Internet. Vous trouverez, par exemple, sur www.fnaim.fr un indice mensuel des prix ainsi qu'une lettre de conjoncture trimestrielle.

Côté notaires, le site Immobilier.notaires.fr publie des statistiques concernant près de 860 000 communes, affinées par arrondissement ou par quartier pour les grandes villes. Mais, n'oubliez pas que la plupart des sites d'annonces immobilières en ligne font paraître des baromètres réguliers du marché. C'est notamment le cas de Seloger.com, Entreparticuliers.com et de Pap.fr.

Vous devez garder à l'esprit que chaque site ne publie jamais que les chiffres relatifs à son activité propre. Les seules statistiques qui englobent la totalité du marché immobilier sont celles des notaires – via la base « Bien » en Île-de-France et la base « Perval » en province – mais elles souffrent d'un décalage par rapport à l'actualité du marché puisqu'elles s'appuient sur des transactions dont les compromis ont été signés 3 ou 4 mois auparavant. Malgré cela, toutes ces données sont utiles pour avoir une première approche du marché. « Elles permettent de hiérarchiser les communes et, dans certains cas, les quartiers. Cela donne une idée des meilleurs secteurs et des moins bons », explique François Motty, président adjoint de la chambre des experts immobilier de la Fnaim.

Les estimations en ligne, une approche parfois très imprécise

Lorsque votre projet immobilier se précise, il est nécessaire d'affiner la valeur de votre bien. Une estimation par Internet, réalisée à partir d'indications assez précises (la superficie, les éléments de confort et de standing, la qualité de l'environnement, la proximité des commerces ou des transports en commun, une dizaine en moyenne), que vous devez fournir, peut vous y aider. Vous pouvez également y avoir recours si vous êtes acheteur. Cela vous confortera dans l'idée que le bien que l'on vous présente est à son prix ou, au contraire, qu'il est surévalué. Un outil qui, au début de votre prospection du moins, se révélera précieux... à condition toutefois que l'évaluation soit fiable

En effet, pour estimer un bien en ligne, les sites spécialisés qui proposent ce service appliquent la méthode « par comparaison », en se référant aux transactions récentes portant sur des biens similaires à celui que vous vendez ou envisagez d'acquérir. Mais les données qui servent à étayer ces comparaisons diffèrent sensiblement suivant les sites. Si PAP s'appuie sur le prix de vente des biens dont les annonces sont parues dans ses colonnes, LaCoteimmo en revanche, se réfère simplement aux prix figurant dans les petites annonces déposées sur son site. Quant au courtier en agences immobilières, MeilleursAgents.com, il mixe les statistiques des notaires et les remontées de ses quelque 150 agences partenaires. Attention, le plus souvent, seuls les logements franciliens peuvent bénéficier de ces estimations en ligne. Selon les sites, ces dernières sont gratuites ou payantes et de qualité variable (voir p. 57).

Les notaires, pour leur part, proposent un système de cotation via une liste de transactions portant sur des biens proches de celui que vous voulez évaluer. Le site Paris.notaires.fr vous donne accès, moyennant 10 €, aux listes des transactions réalisées en région parisienne seulement. Pour les biens localisés en province, vous devrez vous rapprocher d'une étude notariale. Cette prestation peut-être là aussi gratuite ou payante (comptez alors une trentaine d'euros) en fonction de l'ancienneté et de la qualité des relations que vous entretenez avec votre notaire.

Mais attention, les informations ainsi obtenues ne vous fourniront jamais qu'une simple valeur indicative et ne sauraient, en aucun cas, remplacer l'estimation effectuée par un professionnel. « Vu l'enjeu et le contexte, il serait dangereux de se contenter d'une valeur donnée par une machine », avertit René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Un danger qui s'accentue lorsqu'il est question de biens atypiques ou marginaux par rapport à leur environnement. « Récemment, un loft aux prestations très luxueuses, mais situé dans un quartier populaire de l'Est parisien s'est vu gratifié par un site d'une estimation plus élevée de 100 000 € que la nôtre », confirme Nicolas Libert, fondateur de l'agence Ateliers, lofts et associés.

Rien ne remplace l'estimation d'un professionnel

Cette expertise est nécessaire, y compris pour les logements plus classiques. En effet, dans un même immeuble les prix peuvent varier du simple au double, voire au triple. « Dans une copropriété du Champs-de-Mars à Paris VIIe, l'appartement au 4e étage avec vue vaudra 20 000 €/m², celui du 2e étage qui donne sur les arbres ne se négociera pas plus de 14 000 €/m² et enfin, celui qui, à la même adresse, donne entièrement sur la rue ne dépassera pas les 10 000 à 12 000 €/m² », confirme Thibault de Saint Vincent, président de Barnes International. Outre l'étage, un grand nombre de facteurs permettent de déterminer le prix d'un bien. « On étudie l'ensemble des qualités du bien et de son environnement, l'état du logement, son degré de confort, la vétusté des équipements », souligne maître Le Griguer, notaire à Paimpol (Côtes-d'Amor). D'autres critères encore plus subtils, peuvent entrer en ligne de compte. «Le cas échéant, la nature des commerces situés en pied d'immeuble est très importante. S'il s'agit d'un bar, d'une fromagerie ou d'une poissonnerie, cela entraînera une décote importante, surtout pour l'appartement situé au 1er étage », explique Alain Champagne, directeur d'une agence immobilière Solvimo dans le IXe arrondissement de Paris.

Faites appel à plusieurs agents immobiliers pour un avis de valeur

Le plus simple, pour avoir une idée précise de la valeur de votre bien, est de solliciter un agent immobilier installé près de chez vous. Après une visite des lieux et la consultation de certains documents (titre de propriété, relevés de charge, etc.) il rédigera un « avis de valeur » de deux ou trois pages, qui reprend les grandes caractéristiques de votre bien et en donne une estimation. Gratuite, cette dernière est fiable, à condition d'être réalisée par un professionnel averti. Vous aurez plus de chances de vous adresser à un agent compétent si vous privilégiez une agence qui exerce à la fois une activité de location et de transaction – cela lui assure une connaissance de la totalité du marché –, installée depuis suffisamment longtemps pour disposer d'informations sur l'évolution du quartier et de ses commodités et qui accède à des statistiques (un adhérent de la Fnaim, par exemple). Dans le Grand Ouest (Bretagne, Normandie et Sud-Ouest), les études notariales ont très souvent une activité de négociation immobilière. Faire appel à l'une d'entre elles pour réaliser un avis de valeur, parfois payant, c'est avoir la certitude de traiter avec un professionnel qui connaît le marché, qui dispose de statistiques quasi exhaustives et qui maîtrise les arcanes de l'urbanisme local. À noter : même s'ils ne sont encore qu'une minorité, quelques notaires parisiens font eux aussi de la négociation ; vous trouverez leurs coordonnées sur le site www.négo-notaire.com.

Enfin et surtout, nous vous conseillons de demander plusieurs avis. « Mieux vaut faire appel à trois professionnels. Si deux d'entre eux ont une estimation homogène mais pas le troisième, méfiance », conseille Bernard Cadeau. Certains professionnels ont eu, en effet, la fâcheuse habitude de surévaluer les biens afin d'être certains d'obtenir le mandat de vente.

L'expert, un professionnel qui engage sa responsabilité

Vous pouvez aussi compléter l'estimation de l'agent immobilier par celle d'un expert. Il peut s'agir d'un agent immobilier ayant ce titre, d'un expert immobilier ou encore d'un notaire. La profession n'étant pas réglementée, privilégiez un professionnel affilié à un organisme ayant signé la charte de l'expertise (voir encadré Pour en savoir plus). Parmi les onze signataires, on trouve, entre autres, la chambre des experts de la Fnaim et le conseil supérieur du notariat.

Toujours payante, l'expertise peut prendre deux formes : soit un rapport – ou certificat – d'expertise sommaire de trois ou quatre pages, soit un véritable rapport d'expertise d'une vingtaine de pages. Il vous en coûtera, en fonction de la taille du bien et des éventuels frais de déplacement... de 600 à 800 € pour la première option et entre 1 500 et 2 000 € pour la deuxième. La plupart du temps, pour déterminer la valeur vénale de votre bien, l'expert applique plusieurs méthodes d'évaluation qu'il pondère. La plus courante est celle dite « par comparaison » (voir p. 56), complétée par la méthode « par capitalisation », qui tient compte du loyer obtenu ou susceptible de l'être si le bien était donné en location et par la méthode « par reconstruction », qui dissocie, pour les maisons individuelles, le prix du bâti de celui du foncier. Vous pouvez aussi demander à l'expert d'étendre sa mission. « Il peut, lors de sa visite, intégrer l'état du bâtiment ainsi qu'une estimation sommaire des travaux. Il engage sa responsabilité s'il a mentionné une information erronée », explique Jean-Claude Dubois, président d'Atisreal Expertises. Dans le marché actuel, de telles informations peuvent rassurer des acheteurs potentiels un peu frileux. D'ailleurs ces derniers, de leur côté, hésitent moins à recourir aux services d'un expert. « De plus en plus d'acquéreurs font appel à nous avant de se décider à acheter. Ils nous demandent de les accompagner dans leur visite. Cette prestation, qui dure entre 1 heure et 1 heure 30, revient de 250 à 350 € », confirme François Motty. Attention, que vous soyez vendeur ou acquéreur, n'attendez pas la dernière minute pour faire appel à un expert immobilier. « On peut faire plus vite en cas d'urgence, mais entre l'ordre de mission et l'envoi du rapport d'expertise, il s'écoule généralement de 3 à 4 semaines », explique Éric Martinot-Lagarde, directeur de Paris notaires expertises.

Enfin, que vous ayez recours à un agent immobilier ou à un expert, faites-lui confiance et suivez son avis. Si vous avez tardé à prendre votre décision d'achat ou de mise en vente, n'hésitez pas non plus à le rappeler pour lui demander s'il est nécessaire de réévaluer à la baisse ou à la hausse son estimation. « La validité d'une expertise ne dépasse pas 3 mois car le marché est totalement désorienté », met en garde François Motty. En prenant toutes ces précautions, vous obtiendrez ainsi la juste valeur de votre bien. En attendant de connaître, a posteriori, son juste prix... une fois la vente réalisée

Valérie valin-stein


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , AGENT IMMOBILIER , EXPERT , EXPERTISE , LOGEMENT , LOGEMENT ANCIEN , NOTAIRE




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier