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Vendeur spolié en toute légalité : commentaire de jurisprudence

Vendeur spolié en toute légalité : commentaire de jurisprudence
Juillet-Août 2006
Le Particulier Immobilier n° 222, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Le secret professionnel prévaut sur le devoir de conseil. (Cass. 1re civ, 3 mai 2006, n° N 04-17.599.)

La mésaventure vécue par un vendeur clermontois méritait de trouver sa place dans ces colonnes : tout commence en décembre 1991, lorsque la SCI H., pensant avoir réalisé une bonne opération, cède son immeuble à un marchand de biens local. Mais l'un des associés apprend que l'immeuble a été revendu, dès le lendemain, à un autre marchand de biens, pour un prix très supérieur – pas loin du double

–, qui plus est par l'intermédiaire du notaire qui avait réalisé la première vente. Soupçonnant un lien de connivence entre eux, il décide de réagir en portant l'affaire en justice. Il estime en effet avoir été spolié d'une partie du bénéfice de la vente, et entend se voir accorder des dommages et intérêts, se tournant à la fois contre son acquéreur et le notaire. Au premier, il reproche d'avoir eu pour unique stratégie, dans le cadre des opérations successives d'achat puis de revente, la défense de ses intérêts patrimoniaux. Au second, il fait grief d'avoir manqué à son devoir de conseil : lui, vendeur, aurait dû être informé des agissements, pour le moins indélicats, de son acheteur.

Une construction qui laisse de marbre les premiers juges. Ils sont suivis à la lettre par la cour d'appel (CA de Riom, 1re ch. civ., 27 novembre 2003). ­L'acheteur n'avait pas à faire au vendeur des "confidences qui auraient pu remettre en cause ­l'aboutissement de ses projets". Autrement dit, chaque partie défend ses intérêts, ce qui est légitime dans le cadre d'une transaction

Quant au notaire, "tenu au secret professionnel à l'égard du second acquéreur", il ne saurait lui être tenu rigueur "d'avoir gardé le silence quant à l'existence de la revente du bien litigieux [...] au profit d'un tiers, comme l'exige la nécessaire discrétion entourant la conclusion d'un contrat de vente". L'argument tiré du devoir de conseil, balayé à son tour, pouvait pourtant paraître solide. C'est d'ailleurs sur ce terrain que la SCI asseoit son pourvoi en cassation. Sans plus de succès. La Cour persiste et signe, faisant prévaloir le secret professionnel sur toute autre considération. Imposé par sa déontologie, il interdisait au notaire de révéler au vendeur qu'il avait été chargé de procéder à la revente de l'immeuble, même le lendemain et quel qu'en soit le prix. En ­d'autres termes, cet officier ministériel ne pouvait communiquer sur la seconde vente, alors que le vendeur initial était étranger à l'acte. Si ce dernier point ne fait aucun doute, la solution adoptée laisse le justiciable sur sa faim. Comment cette notion de secret professionnel a-t-elle pu prendre le pas sur le devoir de conseil ? Les juges ont apparemment préféré botter en touche... Les notaires, en vertu du règlement national applicable à leur profession, doivent à leurs clients "l'information la plus complète". Autrement dit, ils doivent porter à leur connaissance tout élément ou risque susceptible de modifier leur consentement. Si elle avait su que son bien pouvait se revendre presque le double, la SCI n'aurait pas conclu l'affaire initiale au même prix. Mais le notaire se devait-il de communiquer sur le prix ? Sur un écart du simple au double, on peut se le demander, même en tenant compte de la loi du marché. Une chose est sûre : on aurait été en droit d'attendre des précisions sur ce devoir de conseil, aux contours pour le moins flous.

Marianne Bertrand

Mots-clés :

NOTAIRE , OBLIGATION DE CONSEIL , RESPONSABILITE , SECRET PROFESSIONNEL




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