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Le Havre, à l'heure du renouveau

Le Havre, à l'heure du renouveau
Février 2007
Le Particulier Immobilier n° 228, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Un patrimoine urbain longtemps décrié, consacré par l'Unesco; des constructions tous azimuts qui tirent le marché vers le haut; un cœur de ville à naître sur les docks en 2008. Une reconversion en marche, dopée par l'activité portuaire.

La caricature n'est jamais très loin lorsqu'on parle du Havre. Les Havrais de souche eux-mêmes s'y livrent parfois, s'enorgueillissant de la réaction paradoxale des nouveaux arrivants : "Ils s'installent en pleurant, et partent en reculant." Les handicaps qui ont longtemps terni l'image de ce port international font pourtant aujourd'hui sa force. Car cette métropole baignée par la Manche et l'estuaire de la Seine, massivement détruite par les bombardements alliés en 1944, semblait avoir oublié les atouts dont elle dispose. Elle est après tout le berceau de l'impressionnisme, et la Côte fleurie n'en est distante que de quelques kilomètres. Quant à son très controversé centre-ville, reconstruit par Auguste Perret, l'un des premiers adeptes du béton armé, il est aujourd'hui reconnu comme un exemple architectural unique en son genre, "conservatoire grandeur nature des années 1950". Et à ce titre, classé en 2005 au Patrimoine mondial de l'Unesco. Non sans mal, les habitants ont fini par se l'approprier, et en font un objet de fierté. Le Havre est également l'une des rares agglomérations françaises de près de 200000 habitants à avoir obtenu, en 1999, le label si convoité de "station balnéaire". Deux atouts majeurs pour développer ici un nouveau type d'activité... le tourisme. Confortée de tous côtés dans son identité, la cité maritime connaît ainsi un second souffle, rythmé par de grandes opérations d'urbanisme entreprises depuis une décennie par la ville, après, il faut le reconnaître, des années d'immobilisme.

Une effervescence qui contribue à donner un nouvel élan au marché immobilier local. La mise en chantier de programmes neufs a largement contribué à tirer les prix vers le haut. De ce fait, la ville du Havre, longtemps distancée par Rouen, sa voisine, fait pratiquement jeu égal avec elle. Les investisseurs, y compris institutionnels, s'intéressent de près à son fort potentiel de développement. A plus d'un titre. Sur le plan urbanistique, Le Havre bénéficie encore d'une réserve foncière appréciable, en dépit de la barrière naturelle formée par la mer. Sur le plan économique, la ville, après avoir été rayée de la carte géopolitique pendant plus d'une génération, compte bien tirer parti du renouveau de son activité portuaire, dans laquelle elle a lourdement investi, pour doper la croissance.

Des prix en hausse

Bénéficiant d'un net effet de rattrapage, Le Havre a vu son prix au mètre carré pratiquement doubler en l'espace de cinq ans. Avec une moyenne de 1 720 E/m2 pour un appartement ancien, il se place aujourd'hui en vingt-deuxième position dans le classement des villes de province de plus de 100 000 habitants, devançant ainsi Rouen, son éternelle rivale, qui arrive juste derrière avec un prix moyen de 1 680 E/m2.

Sur un an, les appartements anciens ont vu leur valeur progresser de 18 %, selon les derniers chiffres de la chambre départementale des notaires, datant de novembre 2006, tandis que les maisons individuelles enregistraient une hausse de 15 %, pour atteindre une moyenne de 160 000 euros. Sur le marché du neuf, qui a donné le coup d'envoi de la hausse des prix, les valeurs augmentent également au rythme des nouvelles mises en chantier : alors qu'entre 2000 et 2002, le mètre carré était relativement stable, pour se situer autour de 2 000 euros, il n'a cessé, selon Patrick Lemercier, expert au Crédit foncier, de grimper depuis 2003, s'établissant actuellement à 3 000 E/m2.

Il semble qu'un palier soit toutefois atteint depuis quelques mois. Le Havre n'échappe pas à la tendance nationale d'assagissement – sinon de baisse – des prix. A partir d'un certain seuil, situé autour de 250 000 à 300 000 euros, les délais de transactions s'allongent. "Pour les biens vendus à ce prix, il n'est pas rare d'attendre six mois avant de conclure, tout en rabattant ses prétentions de 10 %, y compris pour une offre sans défauts", constate Patrick Lemercier. Quant à la physionomie du marché, "plus de la moitié des transactions portent sur des deux et trois pièces", affine Manuel Msica, un notaire havrais. Et l'on assiste, sur ce type de biens, à un nivellement géographique : "On ne constate plus les mêmes écarts de prix suivant les quartiers qu'il y a cinq ou six ans", analyse Nicolas Sarazin, à la tête d'une agence immobilière Orpi. Pour autant, le centre et le secteur ouest de la ville demeurent les valeurs sûres havraises.

L'effet Perret

Le centre-ville, organisé autour des trois grands axes que sont l'avenue Foch, la rue de Paris et le boulevard François-Ier – le "triangle d'or" havrais – ­(voir carte p. 35) peut ­s'enorgueillir d'être, depuis le 15 juillet 2005, le ­premier ensemble urbain européen du xxe siècle à figurer au Patrimoine mondial de ­l'Unesco. Une récompense qui hisse Le Havre au niveau de la petite trentaine de sites déjà élus dans l'Hexagone, à l'égal du Mont-Saint-Michel, des rives de la Seine ou du Val-de-Loire. Cette consécration était plutôt inattendue, pour cette citadelle de béton de 133 hectares, reconstruite en deux décennies par Auguste Perret et son équipe d'une centaine d'architectes. Mais d'autant mieux venue pour une ville longtemps affublée par ses détracteurs du surnom de "Stalingrad-sur-Mer"...

Aujourd'hui, les petits immeubles collectifs cinquantenaires, aux formes cubiques, du quartier Perret, configurés en îlots avec des commerces en rez-de-chaussée, jouissent d'une cote solide. Il arrive au troisième rang des quartiers les plus chers de la ville, derrière l'avenue Foch et le front de mer. Le mètre carré s'y négocie, en moyenne, quelque 2 200 euros, après une hausse, sur un an, de 23 %, selon la chambre départementale des notaires.

L'effet Unesco ? "Le classement est trop récent pour parler de retombées immobilières", estime Samuel Msica. Et ce, même si la municipalité attend de ce label international des répercussions positives à long terme, notamment quant à la venue de nouveaux investisseurs. "Les prix, actuellement soutenus, s'expliquent par la relative rareté des appartements Perret sur le marché", renchérit Frédéric d'Herbécourt, directeur général du Cabinet Century 21. Ils ne se libèrent qu'au compte-gouttes, à l'occasion d'une succession le plus souvent. Des logements qui, dès lors qu'ils sont pourvus d'un ascenseur et ont vu leur façade rénovée, ont leurs amateurs, séduits par une bonne hauteur sous plafond et des espaces fonctionnels. Pour autant, il faut savoir raison garder. "La taille des pièces et l'isolation ne correspondent plus au standard et normes actuelles", déplore Nicolas Sarazin. Aussi ce quartier est-il boudé par les familles.

Front de mer et plateau

Des familles qui investissent en priorité le quartier ouest de la ville. Mais se rapprocher de la mer suppose un budget plus élevé. Sur l'avenue Foch, qui mène droit à la plage, il faut être prêt à débourser, selon la superficie, de 2 500 à 3 200 E/m2. Le front de mer est plus recherché encore. "A quelques encablures du musée Malraux, la “résidence de France”, malgré ses trente ans d'âge et la présence proche d'une cuve de pétrole appartenant à Total – l'une des plus anciennes compagnies havraises –, est une adresse particulièrement cotée", explique Nicolas Guillotte, directeur de l'agence éponyme. Une vue de face sur la Manche ne se négocie pas à moins de 3 600 E/m2.

En remontant plus à l'ouest, la commune de Sainte-Adresse, baptisée le "Neuilly local", est de loin le secteur le plus résidentiel de l'agglomération. Cette banlieue verte est surtout prospectée pour ses nombreuses villas, et particulièrement pour celles situées dans le quartier portant le nom évocateur de "Nice havrais", en bordure de plage, exposé plein sud, à l'abri des vents dominants. Une ancienne maison d'armateur, avec un ­panorama sur la mer, change confidentiellement de mains entre 450 000 euros et un million d'euros, selon la superficie.

La partie haute du Havre, en direction du nord, mérite par ailleurs d'être prospectée. Et en particulier le quartier de Sanvic, autrefois populaire, mais devenu résidentiel, relié à la ville par un funiculaire. Le prix au mètre carré pour un appartement ancien y atteint les 2 600 euros. Les maisons ouvrières avec jardin offrent également de bonnes perspectives d'achat, dans un large éventail de prix à partir de 150 000 euros. En remontant sur le plateau, Bléville est encore plus accessible. "Un quartier en devenir, malgré la proximité d'un parc social datant des années 1960", assure Frédéric d'Herbécourt. A prospecter pour un investissement : les prix des appartements démarrent à 1 500 E/m2. Aplemont, beaucoup plus à l'est, au-delà de la forêt de Montgeon, offre un tissu urbain moins dense que Bléville, et s'avère plus riche en constructions récentes. Il faut prévoir entre 200 000 et 300 000 euros pour se porter acquéreur d'une maison de 150 m2 habitable avec un bon terrain.

Le réveil des grues

"Il faut arpenter la ville pour se rendre compte du nombre de grues. Il y en a partout

", se réjouit un professionnel local. L'époque où la mairie exerçait systématiquement son droit de préemption n'est plus qu'un mauvais souvenir. Du coup, tous les grands noms de la promotion sont présents, ou s'intéressent de près à la cité portuaire. Si bien que le marché se renouvelle sensiblement depuis cinq ans environ, mais "dans un contexte de stocks limités, proches de zéro encore au début 2006", nuance Patrick Lemercier. L'objectif de 700 logements annuels, fixé par la mairie, est encore loin d'être atteint : "On n'a pas construit plus de 500 logements par an jusqu'à présent, et il devrait en être de même en 2007", reconnaît Dominique Dhervillez, directeur général adjoint aux "grands projets, aménagement urbain et prospective" à la mairie.

Le centre-ville, qui bénéficie de la proximité immédiate de la plage, et le front de mer accueillent quelques programmes neufs en "dent creuse", prenant la place, ici d'un cinéma, là d'une poste ou d'une clinique. Les prix sont en conséquence, pouvant dépasser allégrement les 3 500 E/m2.

C'est au sud de l'agglomération, sur d'anciennes friches portuaires dépolluées, que Le Havre entreprend actuellement ses plus gros travaux d'aménagement. La municipalité, qui a déjà réorganisé les accès immédiats, entend bien tirer profit de ce secteur à fort potentiel foncier, proche du centre, pour créer un véritable cœur de ville à l'horizon 2008. Les docks Vauban, entrepôts emblématiques de pierre et de brique, seront reconvertis en commerces et restaurants. A proximité, un complexe aquatique et un "Centre de la mer et du développement durable", griffés Jean Nouvel, verront le jour, agrémentés par des jardins paysagers en bordure de quais.

Logements et bureaux...

La réhabilitation des docks devrait profiter de l'effet d'entraînement généré par la valorisation du quartier de l'Eure, mitoyen. A l'entrée de celui-ci, le périmètre Saint-Nicolas, en particulier, a déjà commencé à changer de physionomie. Outre une résidence hôtelière et une résidence médicalisée, des bureaux et un laboratoire universitaire, ­450 logements, dont 350 en accession et 50 en locatif libre, vont sortir de terre. "Près de 40 % des lots sont déjà vendus, pour une livraison prévue au premier semestre 2008", annonce Dominique Dhervillez. Les prix oscillent entre 2 700 et 3 300 E/m2, selon la qualité architecturale et la notoriété des neuf promoteurs présents sur les lieux. Saint-Nicolas est incontestablement "le quartier qui monte". Une opération d'envergure qui s'appuie sur la proximité de l'activité portuaire (voir encadré p. 32), laquelle devrait générer une nouvelle demande de services.

Si bien que la ville voit d'ores et déjà plus grand. Elle a jeté son dévolu sur l'îlot Courbet, dans le prolongement de Saint-Nicolas. Il est prévu d'y implanter 400 logements supplémentaires et 5 000 m2 de bureaux. Sur place, les promoteurs, dont le choix n'a pas encore été arrêté par le maire, se bousculent déjà. "La commercialisation ne devrait pas intervenir avant le second semestre 2008, une fois Saint-Nicolas achevé", précise Dominique Dhervillez.

Alors que l'avenir du Havre se dessine au sud, la ville entend également se développer sur le plateau nord-ouest, en bordure ­d'Octeville-sur-Mer. Elle a déjà, dans ce but, acheté 20 hectares de terrain sur une ancienne zone agricole. Un projet à plus long terme, qui ne devrait aboutir qu'en 2012. C'est la dernière vaste opportunité foncière pour la ville, prisonnière de ses barrières naturelles. Plus de 1 000 logements sont prévus à terme, dont les deux tiers en accession privée, sans compter l'implantation d'un pôle de santé. Ce qui devrait offrir un bon potentiel d'investissement, même s'il peut être risqué, selon Denis Provost, directeur de l'agence havraise Laforêt immobilier, de parier sur ce secteur encore rural, situé en outre à proximité du quartier de Mont-Gaillard, réputé difficile. A moins que ce quartier, en constante réhabilitation urbaine, parvienne enfin à trouver son équilibre et en sorte revalorisé. Pour l'heure, le prix moyen du mètre carré n'y excède pas 1 100 euros.

Loyers assagis

Le marché locatif impose certaines restrictions aux bailleurs, du moins s'ils veulent trouver rapidement preneur, c'est-à-dire en moins de deux mois. Les professionnels locaux s'accordent à reconnaître que les locataires n'arrivent plus à suivre depuis une bonne année, alors que la fourchette des loyers moyens, pour un bien de bonne qualité, oscille entre 9 et 15 E/m2 hors charges, selon les dernières estimations du ­Crédit foncier. Seuls les biens familiaux des secteurs cotés, comme le front de mer ou Sainte-Adresse, point de chute des cadres mutés, connaissent – et encore – de légères hausses à la relocation. "Le rendement de l'investissement immobilier baisse", renchérit Patrick Lemercier qui, pour autant, se veut rassurant : le marché locatif havrais est sain.

Pour les investisseurs désireux d'acquérir un bien neuf, inutile de compter sur une rentabilité brute moyenne supérieure à 5 % dans le quartier phare de l'Eure, où les prix à l'achat se sont envolés. Petite consolation, "les loyers dans ces résidences seront éligibles au dispositif Borloo", assure un professionnel. Mais il n'est pas certain que ce bonus fiscal soit suffisamment incitatif, d'autant que l'aménagement du nouveau cœur de ville profite pour l'heure, par ricochet, aux immeubles anciens : le mètre carré y a gagné 33 % en un an, pour s'établir, selon les notaires, à 1 330 euros. Avec une mise de fonds n'excédant pas 60 000 euros, l'investisseur peut tabler sur une rentabilité brute équivalente à 7 %. "Une bonne affaire, sachant que l'université havraise va venir se déployer dans le quartier des docks", précise Nicolas Sarazin. C'est décidément là que se situe l'avenir du Havre.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

LITTORAL , MARCHE IMMOBILIER , NORMANDIE




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