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Un marchand comme un autre : commentaire de jurisprudence

Un marchand comme un autre : commentaire de jurisprudence
Avril 2007
Le Particulier Immobilier n° 230, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

L'acquéreur, même professionnel, n'est pas tenu d'informer le vendeur du prix réel du bien. (Cass. 3e civ., 17 janvier 2007, n° 06-10.442.)

Aucune obligation d'information ne pèse sur le vendeur, quand bien même il s'agirait d'un professionnel. C'est ce qu'a appris à ses dépens un particulier qui, confronté à des difficultés financières, s'est trouvé contraint de mettre sa maison en vente, contactant pour ce faire une agence immobilière par l'intermédiaire de laquelle il avait déjà cédé deux parcelles de terrain. Si ce n'est que cette fois, le propriétaire de l'agence, également marchand de biens, devient le bénéficiaire de la promesse de vente. Une promesse signée le 29 juillet 2003, moyennant un prix de 130000 euros. La vente doit intervenir le 22 octobre, jour de la signature de l'acte authentique. Mais le jour dit, le vendeur ne se présente pas : il s'est ravisé, s'estimant trompé par le marchand de biens sur la valeur réelle de son bien. L'acquéreur l'assigne donc en réalisation de la vente. Le vendeur se défend en invoquant la nullité de la promesse de vente pour dol, en application de l'article 1116 du Code civil. Selon lui, l'acquéreur ne pouvait ignorer, en sa qualité de marchand de biens, que la maison valait en réalité 200000 euros. En guise de preuve, il produit devant le tribunal deux évaluations effectuées par une agence locale et un notaire, estimant son pavillon à plus de 190000 euros. Des estimations non contestées à l'audience par l'acquéreur, qui soutient qu'il ne lui appartenait pas d'avertir son cocontractant de la valeur de son propre bien. Il est intervenu, dans cette transaction, en qualité de marchand de biens et non dans le cadre d'un mandat de vente. Il n'avait donc aucune obligation légale, ni même conventionnelle, d'informer son vendeur.

Un raisonnement battu en brèche par la cour d'appel, qui semble vouloir se placer sur un terrain humain. Le vendeur, un ancien agriculteur devenu manœuvre, dont l'épouse était par ailleurs en incapacité de travail, ne pouvait connaître par lui-même la valeur de son pavillon. Le fait, pour l'acquéreur, de ne pas lui avoir révélé l'information qu'il détenait sur le prix constitue un manquement au devoir de loyauté s'imposant à tout contractant, ce qui caractérise une réticence dolosive ayant vicié le consentement du vendeur. La nullité de la promesse de vente est donc prononcée (CA de Paris, ­2e ch., sect. B, 27 octobre 2005).

Mais la Cour de cassation censure la décision. L'acheteur, même professionnel, n'est pas tenu d'informer le vendeur, et en particulier de lui révéler la valeur exacte du bien, alors que celui-ci a pris l'initiative de proposer un prix. Une solution sévère, compte tenu des circonstances. Certes, il est rare que la partie lésée par une manœuvre dolosive soit le vendeur, celui-ci connaissant a priori mieux le bien objet de la convention que son cocontractant. Mais il y a des précédents : la Cour de cassation a ainsi considéré que la dissimulation par l'acquéreur de la richesse d'un sous-sol permettant l'ouverture d'une carrière constituait une réticence dolosive (Cass. 3e civ., 15 novembre 2000, n° 99-11.203). Et l'obligation de contracter de bonne foi posée par l'article 1134 du Code civil aurait pu être retenue ici.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

IMMEUBLE , LOGEMENT , OBLIGATION D'INFORMATION , PRIX , VENTE




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