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Acheter sur plans, un risque calculé

Acheter sur plans, un risque calculé
Juillet-Août 2007
Le Particulier Immobilier n° 233, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Deux ans peuvent s'écouler entre réservation et livraison du logement; de la signature du contrat au paiement du solde, les prix sont balisés; l'acquéreur n'est pourtant pas à l'abri d'une mauvaise surprise. Tout ce qui peut se produire et comment s'y adapter.

La majorité des logements neufs, appartements ou maisons en lotissements, est vendue sur plans. L'acheteur signe et s'engage pour une habitation qui n'existe pas encore mais qui sera construite d'ici à un ou deux ans. Il règle le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Pour le promoteur, l'avantage est double : il finance la construction avec les fonds versés par les clients, limitant ainsi les frais financiers, et peut adapter en amont son programme à la demande de sa clientèle. Pour l'acheteur, les avantages de la formule sont moins évidents. Mis à part celui de pouvoir exprimer certains souhaits quant à l'agencement de son bien ou en matière de décoration intérieure et de profiter de dispositions fiscales favorables propres au neuf, la vente sur plans est plutôt assortie de contraintes importantes pour lui. Peu familiarisé avec les plans et descriptifs techniques qui lui sont soumis, il lui sera difficile de visualiser tant son futur logement que l'environnement de celui-ci. Les déceptions sont souvent nombreuses au moment de la livraison du bien. Mais s'il veut un bon produit et un bon emplacement, il est contraint d'acheter sur plans. Car les surfaces « achevées » disponibles à la vente correspondent, sur un marché bien portant, aux « fins de programme », c'est-à-dire au stock de logements invendus, car présentant certains défauts rédhibitoires pour bon nombre : rez-de-chaussée, mauvaise orientation, ouvertures insuffisantes...

Toutefois, la formule de la vente sur plans, juridiquement désignée « vente en l'état futur d'achèvement » (ou « véfa ») est aujourd'hui bien rodée et en principe, sans risques financiers pour l'acheteur. En effet, le projet de construction de l'immeuble n'est généralement lancé que si le niveau de commercialisation des logements atteint 30 %, pourcentage nécessaire au promoteur pour obtenir les garanties bancaires exigées de lui. Le contrat de vente est par ailleurs strictement réglementé par les articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du Code de la Construction. Ce qui trouble généralement l'acquéreur, c'est la dissociation entre les deux étapes essentielles de la vente : d'une part la signature du contrat de réservation, généralement dans le bureau de vente, d'autre part, la signature du contrat définitif chez le notaire, qui intervient six à huit mois plus tard. Entre les deux, et jusqu'à la livraison, de nombreuses choses peuvent changer. Il est donc important d'étudier de près ces deux contrats, et de connaître les limites encadrant la marge de manœuvre du promoteur.

Le contrat de réservation

Le contrat de réservation doit comporter un certain nombre de mentions essentielles relatives à la consistance du bien et à la qualité de la construction. Il doit d'abord contenir une ­description détaillée du futur logement : surface habitable en mètres carrés, nombre de pièces, matériaux utilisés, éléments d'équipements intérieurs au logement, situation du logement à l'intérieur de l'immeuble, liste des équipements collectifs, techniques de construction, isolation thermique et phonique... Ensuite, le prix de vente prévisionnel et, le cas échéant, les conditions de révision de ce prix. Le montant du dépôt de garantie à verser au moment de la signature du contrat de réservation doit être indiqué, ainsi que les conditions légales qui permettent à l'acquéreur de renoncer à son achat en récupérant son dépôt de garantie. Enfin, doivent figurer le délai prévisionnel d'exécution des travaux et la date de signature de l'acte de vente définitif.

Au moment de la signature du contrat de réservation, le réservataire doit verser un dépôt de garantie. Son montant dépend du délai de réalisation de la vente. Il est de 5 % au maximum du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation n'excède pas un an et de 2 % si ce délai n'excède pas deux ans. Au delà, aucun dépôt ne peut être exigé. Le vendeur qui demanderait une somme plus importante serait passible de sanctions pénales (emprisonnement de deux ans et/ou amende de 9 000 €). Les fonds ne sont pas remis au vendeur, mais versés sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire, et restent bloqués jusqu'à la signature du contrat de vente notarié, date à laquelle ils constitueront un acompte sur le prix total du logement.

Un mois avant la vente, le vendeur doit envoyer à l'acquéreur le projet d'acte. Une formalité qui permet à celui-ci de vérifier que le projet est conforme au contrat préliminaire ou, le cas échéant, que les modifications apportées par le vendeur ne sont pas substantielles.

La signature définitive

L'acte, signé devant un notaire, reprend les éléments mentionnés dans le contrat de réservation, éventuellement modifiés depuis. Doivent en outre figurer en annexe, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, des indications relatives aux caractéristiques techniques de l'immeuble. Seront ainsi fournis à l'acheteur des plans, coupes avec les cotes utiles, l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements ainsi que, dans le cas de la vente d'un appartement, un plan de l'ensemble immobilier faisant apparaître le nombre de bâtiments, leur emplacement, le nombre d'étages de ­chacun d'eux...

Pour faciliter le recours à l'assureur en cas de désordre, il est recommandé de faire préciser, dans le contrat de vente, le numéro du contrat d'assurance dommages-ouvrage souscrit par le vendeur. Le notaire doit également remettre à l'acheteur une attestation d'assurance dommages-ouvrage, le diagnostic de performance énergétique et le règlement de copropriété de l'immeuble.

Contrairement à une vente immobilière classique, où le versement du prix doit s'effectuer en totalité au moment de la signature du contrat définitif, l'acheteur en véfa paye de manière échelonnée, au fur et à mesure de la construction, selon un rythme défini par la loi de la manière suivante :

­● 35 % du prix du logement à l'achèvement des fondations ;

● 70 % à la mise hors d'eau (toiture et murs extérieurs réalisés) ;

● 95 % à l'achèvement des travaux ;

● 5 % à la livraison ou à la levée des réserves le cas échéant.

Les versements anticipés sont interdits mais l'acquéreur ne payant pas dans les délais sera redevable de pénalités de retard (1 % maximum par mois de retard).

En principe, l'acquéreur ne court pas de risque financier. La loi impose au vendeur de présenter la caution d'un organisme bancaire extérieur qui, en cas de défaillance, remboursera les sommes versées (garantie de remboursement) ou achèvera l'immeuble aux lieu et place du vendeur (garantie d'achèvement). Cette garantie donnée par une personne extérieure dont la solvabilité est assurée, est dite extrinsèque. Le promoteur peut toutefois présenter une garantie « intrinsèque », c'est-à-dire interne à l'opération lorsque la vente intervient à un moment où le chantier est bien avancé (fondations achevées) et que le promoteur dispose de 75 % du prix prévisionnel de l'immeuble, sans avoir hypothéqué ce dernier. Presque toujours, le promoteur fournit une garantie extrinsèque. De fait, les sinistres sont rares en période de pénurie relative de logements neufs, où la plupart des programmes mis en vente sont commercialisés dans des délais record.

Nos réponses à vos questions

Acheter sur plans demeure une opération qui, si elle est balisée, n'est ni simple à maîtriser, ni dénuée d'incertitudes. Nous avons fait le tour des questions que les acquéreurs se posent le plus fréquemment sur son déroulement.

Après avoir signé le contrat de réservation, l'acheteur a-t-il le droit de changer d'avis ?

Après avoir signé, l'acheteur dispose, comme pour une vente immobilière classique, d'un délai de réflexion de sept jours. Plus précisément, ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception par laquelle le contrat de réservation signé lui est notifié. La demande de résiliation du contrat doit être envoyée avant l'expiration du délai, par lettre recommandée avec AR. L'acquéreur sera remboursé de la totalité de son dépôt de garantie dans un délai de trois mois à compter de la demande de remboursement.

Une fois ce délai de rétractation écoulé, son droit à renoncer à l'achat sans pénalité financière est très encadré. Il est limité à un certain nombre d'hypothèses : le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ; le projet est abandonné ; le prix de vente excède de 5 % le prix prévisionnel ; l'immeuble ou une partie de celui-ci subit une réduction de 10 % de sa valeur ; ou le prêt nécessaire à l'achat n'est pas obtenu par le réservant. Dans toutes ces situations, le remboursement du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai maximal de trois mois. En dehors de ces hypothèses, l'acheteur peut théoriquement renoncer, mais il perd son dépôt de garantie, ce qui est dissuasif.

Le vendeur peut-il modifier certaines caractéristiques du logement ou de l'immeuble inscrites dans le contrat de réservation, voire renoncer au projet ?

Le contrat de réservation de la vente en l'état futur d'achèvement ne peut s'apparenter juridiquement à une promesse ou un compromis de vente classique. La Cour de cassation l'a affirmé à plusieurs reprises. Il ne vaut pas vente. L'acheteur s'engage à acheter et verse un dépôt de garantie mais le vendeur, lui, ne s'engage ni à vendre ni à construire le programme décrit dans le contrat de réservation. Il réserve seulement un immeuble ou une partie (appartement) à l'acheteur avec lequel il signe le contrat. Implicitement, la loi lui donne par conséquent la possibilité de modifier le contrat, voire de renoncer à l'opération. Le contrat préliminaire est en quelque sorte un instrument pour sonder le marché d'acheteurs potentiels mis à la disposition du promoteur. Si le sondage se révèle insatisfaisant et la commercialisation mauvaise, il se peut qu'il modifie son programme pour tenir compte de certaines difficultés techniques ou des exigences du marché, voire qu'il renonce au projet. Toutefois, lorsque les modifications sont trop importantes (dépassent 10 % de la valeur du logement) ou que le prix de vente excède de 5 % le prix annoncé dans le contrat de réservation, l'acheteur peut, on l'a vu, renoncer à l'achat, sans pénalité financière pour lui. Pour apprécier une réduction de valeur supérieure à 10 %, une expertise sera indispensable. Les indications données sur les prospectus, documents pourtant non contractuels, pourront être prises en considération. Il a par exemple été jugé que la création d'un parking sous les fenêtres au lieu des espaces verts prévus entraînait une réduction de 15 % de la valeur d'un appartement.

Le promoteur qui ne réalise pas la vente doit évidemment rembourser le dépôt de garantie et peut être condamné à payer des dommages et intérêts s'il est établi que l'acheteur a subi un préjudice. C'est notamment le cas lorsque le bien acheté constitue sa future résidence principale. Dans de nombreuses affaires, les tribunaux ont ainsi eu l'occasion d'allouer des indemnités à des acheteurs lésés par un changement ou un abandon de programme.

Le prix de vente indiqué dans le contrat de réservation est-il ferme ?

Le prix annoncé au moment de la commercialisation des appartements et qui figure au contrat de réservation est un prix prévisionnel. Puisque le vendeur ne s'engage pas fermement à vendre le bien décrit, au prix fixé, comme dans le cadre d'une vente traditionnelle, ce prix peut être revu tant que le contrat n'a pas été signé. Toutefois, si le prix de vente définitif, c'est-à-dire celui figurant dans le contrat de vente signé devant notaire, est supérieur d'au moins 5 % au prix prévisionnel, l'acheteur a le droit de renoncer à son achat et de récupérer son dépôt de garantie. Par ailleurs, le prix de vente définitif peut être révisé à la hausse tout au long de la durée du chantier. Mais cette révision est encadrée par la loi : elle est limitée à 70 % de la variation de l'indice BT 01 et ne peut intervenir qu'entre la date de la signature du contrat de vente définitif et la date de paiement de chaque acompte.

Peut-on se fier à la date de livraison annoncée ?

Les aléas, dans la construction, ne manquent pas : découverte d'un site archéologique, intempéries, mauvaises surprises d'ordre technique, difficultés avec les fournisseurs de matériaux, ruptures de stocks, cessation d'activité des entreprises intervenant sur le chantier... sans parler des difficultés financières ou autres imputables au constructeur lui-même.

La date de livraison est une mention qui doit cependant figurer au contrat de vente définitif. Elle est souvent exprimée en trimestre : « Immeuble livrable au troisième trimestre 2009 », par exemple, ce qui laisse au promoteur une certaine marge de manœuvre. Sachant que la plupart des contrats de vente prévoient en outre des causes de suspension de délai assez larges, susceptibles de repousser de plusieurs mois la date de livraison initialement prévue.

Une clause prévoit toutefois le versement, au profit de l'acheteur, d'une indemnité en cas de retard de livraison : soit sous la forme de pénalités dues par jour de retard, soit sous celle d'un dédommagement correspondant aux frais réels engagés si le préjudice est important pour l'acheteur (double loyer, frais de garde-meubles, hôtel...). Seuls les événements exceptionnels, comme des intempéries présentant un cas de force majeure, permettent au vendeur de s'exonérer de sa responsabilité.

Et si, le jour de la remise des clés, l'acheteur ne reçoit pas un logement conforme aux prévisions, quels sont ses recours et contre qui doit-il agir ?

Le jour de la remise des clés est le jour officiel de la livraison (voir encadré ci-dessous). Ce jour-là, tout ce qui ne semble pas conforme au contrat de vente, ou aux notices techniques l'accompagnant, ou encore aux règles de l'art, doit être consigné dans le procès-verbal de livraison, sous forme de réserves. Depuis la porte montée à l'envers, jusqu'au carreau ébréché dans la cuisine, en passant par la teinte du parquet. En cas de réserves, la loi autorise l'acheteur à consigner le solde du prix de vente (soit les­­ 5 % du prix restant à payer normalement le jour de la livraison), entre les mains de sa banque ou d'un notaire, sur un compte bloqué à son nom. C'est un bon moyen de pression contre le vendeur et qui incitera ce dernier à réagir rapidement contre les entreprises. Consigner le prix en cas de réserves est couramment pratiqué et le vendeur ne peut refuser de remettre les clés à l'acheteur sous prétexte que celui-ci ne lui remet pas le chèque correspondant au solde à acquitter.

Comme il est très difficile de détecter tout ce qui ne va pas en une seule visite, la loi accorde en outre à l'acheteur un délai d'un mois à compter de la livraison pour formuler ses réserves. Au-delà, on considère qu'il a accepté tous les vices apparents, c'est-à-dire tous les éléments défectueux ou non conformes.

Si le vendeur ne réagit pas, ou tente de se soustraire à ses obligations en invoquant la responsabilité des entrepreneurs, l'acheteur devra le mettre en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, de procéder aux réparations demandées. Il est en effet ­responsable à l'égard de ce dernier des problèmes affectant la construction.

À défaut de réponse à cette mise en demeure dans le délai fixé, l'acheteur pourra faire exé­cuter les travaux aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant, par un autre entrepreneur. Il se retournera ensuite contre son vendeur pour obtenir le remboursement de ses dépenses.

La mise en demeure du vendeur ou de l'entrepreneur est importante pour faire intervenir par la suite, si besoin est, l'assurance dom­mages-ouvrage.

L'acheteur a-t-il son mot à dire dans l'élaboration du règlement de copropriété et la désignation du futur syndic ?

Le promoteur vendeur est le syndic provisoire en titre, mais en pratique, celui-ci délègue toujours ce rôle à un syndic professionnel, souvent une filiale du groupe dédiée à la gérance d'immeuble. Ce syndic sera notamment chargé d'établir le règlement de copropriété, de souscrire les contrats d'entretien obligatoires et les premiers abonnements et d'établir un budget prévisionnel. Un budget qui sera forcément approximatif puisque pour l'établir, le syndic prendra en exemple les dépenses d'immeubles équivalents en équipements ou en services. Le syndic sera également chargé de préparer la première assemblée générale des copropriétaires, celle-ci pouvant être convoquée avant la livraison de l'immeuble afin d'associer au plus tôt les copropriétaires à la gestion de l'immeuble. Lors de cette première assemblée, ce syndic provisoire ne manquera pas de proposer ses services au syndicat de copropriétaires, mais ces derniers peuvent eux aussi, bien sûr, proposer un syndic de leur choix.

Quand commence-t-on à payer les charges liées à la propriété ?

En principe, les premiers appels de fonds ne sont envoyés qu'après la livraison. Toutefois, certains syndics préfèrent le faire deux ou trois mois avant la livraison afin de disposer au plus tôt de la trésorerie nécessaire au fonctionnement de l'immeuble. Car dès l'arrivée des premiers occupants, tout doit être en place : les contrats de fourniture d'eau, d'électricité, d'entretien et de gardiennage, etc., et les contrats de maintenance des installations.

Quand l'acheteur commence-t-il à rembourser son emprunt ?

Au moment de la signature du contrat de réservation, l'acheteur doit verser un dépôt de garantie, égal à 5 % au maximum du prix d'achat. Montant qu'il finance en général avec ses fonds propres, comme dans le cas d'une vente classique. Il sollicitera ensuite un prêt bancaire pour financer les différents appels de fonds. Même si le promoteur ne peut demander d'argent tant que la vente définitive n'est pas conclue, le contrat de prêt peut être signé avant. La banque débloquera le prêt à au premier appel de fonds dès l'achèvement des fondations, à hauteur de 35 % du prix de vente. Le prix étant fractionné en fonction de l'état d'avancement des travaux, le prêt est en effet lui aussi déloqué de manière fractionnée. Chaque appel de fonds adressé à l'acheteur est transmis par ce dernier au banquier, qui paie directement le promoteur. Pendant toute la période de construction, durant laquelle le banquier finance au fur et à mesure les travaux, l'acheteur commence à rembourser. Non le capital, mais des intérêts intercalaires, correspondants aux intérêts dus sur le capital décaissé jusqu'alors, au prorata du nombre de jours d'utilisation.

Prenons l'exemple d'un emprunt de 300 000 € au taux de 4 %.

● Le premier appel de fonds est émis au 1er janvier 2007, à hauteur de 100 000 €. Le banquier débloque la somme. Le même mois, l'emprunteur remboursera le douzième de 100 000 x 4 %, soit 333 €. Chaque mois, il payera cette somme jusqu'au prochain appel de fonds.

● Le deuxième appel de fonds est émis au 1er avril 2007, à hauteur de 50 000 €. Le banquier déloque la somme. Le même mois, l'emprunteur remboursera le douzième de 100 000 + 50 000 x 4 % soit 500 €. Et ce, jusqu'à l'appel de fonds suivant.

Cette opération se répète jusqu'à ce que la totalité du prêt ait été débloquée, c'est-à-dire une fois tous les appels de fonds honorés. La banque émet alors un tableau d'amortissement définitif. Ce n'est qu'à partir de cette date que l'emprunteur commence à rembourser le capital emprunté.

Et donc, plus la période d'anticipation du prêt (période pendant laquelle l'acheteur paye des intérêts intercalaires) est courte, moins l'opération est lourde financièrement.

Laurence Roy


Mots-clés :

VEFA , VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT , VENTE SUR PLAN




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